江蘇省南京市實(shí)施近2年的現(xiàn)房銷售政策悄然松動(dòng)，與此同時(shí)，掛牌地塊成交價(jià)格也出現(xiàn)走低，連續(xù)8個(gè)月地價(jià)未達(dá)政府設(shè)置的最高限價(jià)。

　　取消現(xiàn)房銷售調(diào)控：有望增加新房供應(yīng)

　　7月18日，南京市國(guó)土資源局發(fā)布5宗居住用地出讓公告。公告顯示，當(dāng)競(jìng)拍價(jià)格達(dá)到某個(gè)條件時(shí)，房企需要競(jìng)爭(zhēng)自持商品住房(租賃住房)建筑面積，而不再是自2016年8月實(shí)施的“現(xiàn)房銷售”。

　　出讓公告顯示，當(dāng)住宅、商住地塊的網(wǎng)上競(jìng)價(jià)超過(guò)起始價(jià)45%時(shí)，超出部分不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。當(dāng)?shù)貕K競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)買人要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止競(jìng)價(jià)，改為在本地塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)自持商品住房(租賃住房)建筑面積，每次申報(bào)面積200平方米，申報(bào)面積最多者為競(jìng)得人。

　　此前，南京市居住用地出讓均遵循2016年8月公布的競(jìng)買規(guī)則，即當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到一定比例時(shí)，調(diào)整該地塊所建商品住房預(yù)售條件，其中當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，南京此次針對(duì)土拍政策進(jìn)行了調(diào)整，和控地價(jià)、增加租賃住房等改革有關(guān)。此類做法本身依然是降低地價(jià)和房?jī)r(jià)的舉措，所不同的是，可以形成更多的自持房源或租賃房源。

　　另一方面，也有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)房銷售明顯影響了樓市供應(yīng)的節(jié)奏，一定程度上造成了南京樓市的低供給，由現(xiàn)房銷售改為競(jìng)自持有助于加大供應(yīng)量。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至5月31日，南京共拍出66塊現(xiàn)房銷售的地塊，至今僅有個(gè)別項(xiàng)目開始銷售。

　　新華日?qǐng)?bào)的報(bào)道稱，低供應(yīng)、低成交已成為南京樓市鮮明特征。上半年南京共有76家樓盤推出近3萬(wàn)套新房，其中有46家樓盤由于供小于求而采用公證搖號(hào)方式開盤，上半年共搖號(hào)售房51次，約8.6萬(wàn)人次參與，平均中簽率14%。比如，此前南京江北一家樓盤推66套精裝房，吸引6544組客戶參與公證搖號(hào)，中簽率僅1%，創(chuàng)下南京公證搖號(hào)以來(lái)的中簽率新低。

　　地價(jià)走低：連續(xù)8個(gè)月競(jìng)價(jià)未超最高限價(jià)

　　除了取消現(xiàn)房銷售條款以外，澎湃新聞注意到，本次掛牌的5宗居住用地最高限價(jià)均低于板塊內(nèi)土地此前成交的最高價(jià)。

　　三宗地塊位于浦口江浦街道地塊，該區(qū)域此前居住用地的最高單價(jià)為23235元/平方米，為2017年2月蘇州金輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得的2016G102地塊。

　　本次掛牌的三宗江浦街道的NO.2018G36、NO.2018G37、NO.2018G38地塊最高限價(jià)分別為19874元/平方米、19910元/平方米和14712元/平方米。

　　兩宗位于江寧區(qū)濱江開發(fā)區(qū)的NO.2018G39和NO.2018G40地塊，最高限價(jià)分別為8999元/平方米和8936元/平方米，較該區(qū)域附近一地塊11077元/平方米的單價(jià)有較大幅度下降。

　　而此前，即使是在南京實(shí)施“現(xiàn)房銷售”之后，仍有部分地塊的競(jìng)買觸發(fā)最高單價(jià)，甚至是超過(guò)所在區(qū)域最高單價(jià)記錄的。

　　以2017年9月20日進(jìn)入網(wǎng)上競(jìng)拍環(huán)節(jié)的7宗居住用地為例，編號(hào)為2017G45的地塊在競(jìng)買開始后的14分鐘內(nèi)達(dá)到25億元的最高限價(jià)，折合樓板價(jià)為28977元/平方米，不僅僅需要現(xiàn)房銷售，該價(jià)格打破所在地的最高住宅單價(jià)，成為單價(jià)“地王”。

　　另?yè)?jù)龍虎網(wǎng)報(bào)道，自去年7月5日以來(lái)，全市共成交了17幅達(dá)最高限價(jià)改競(jìng)保障房面積地塊，分別來(lái)自浦口、六合、江寧、棲霞、城北、河西等多個(gè)區(qū)域;總配建保障房面積達(dá)到23.54萬(wàn)平方米，如果按照每套90平方米計(jì)算，可提供2600多套保障房。

　　這17幅地都是去年10月底以前拍賣成交的。之后在政策調(diào)控的引導(dǎo)下，開發(fā)商拿地越來(lái)越理性，已連續(xù)8個(gè)月沒(méi)有競(jìng)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)成交的地塊，因此改競(jìng)保障房面積的規(guī)定逐漸變成了“名存實(shí)亡”。

　　龍虎網(wǎng)稱，這一結(jié)果反映出當(dāng)初的土地調(diào)控政策取得了成效，實(shí)現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)。