■中小套型比例調(diào)低、面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)高，意味著未來(lái)將有更多大戶型住宅進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，更好地滿足改善型購(gòu)房需求，對(duì)滬郊尤其是“五個(gè)新城”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更是利好消息

　　最近，上海住宅的套型比例和面積標(biāo)準(zhǔn)有了新變化。

　　3月15日，上海今年第一批次第一輪宅地出讓落下帷幕。此次土拍中有一重要細(xì)節(jié)：多層、小高層、高層的中小套型住宅建筑面積上限調(diào)高、中小套型占比調(diào)低。

　　以往，上海多層、小高層、高層的中小套型住宅建筑面積上限分別為90平方米、95平方米和100平方米，中小套型占比為60%到80%。根據(jù)今年首批首輪出讓土地的公開信息，此次出讓地塊中，多層、小高層、高層的中小套型住宅建筑面積上限為100平方米、110平方米和120平方米，中小套型占比為50%到70%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，中小套型比例調(diào)低、面積標(biāo)準(zhǔn)調(diào)高，意味著未來(lái)將有更多大戶型住宅進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，更好地滿足改善型購(gòu)房需求，對(duì)滬郊尤其是“五個(gè)新城”的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更是利好消息。

　　“7090”政策滿足剛需

　　對(duì)于中小套型占整個(gè)住宅項(xiàng)目的比例規(guī)定，來(lái)源于2006年7月6日原建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》。意見第一部分即明確新建住房結(jié)構(gòu)比例：“自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到70%以上?！边@條也被稱為“7090”政策。根據(jù)這一要求，本市的每宗商品房用地的出讓文件里，均會(huì)對(duì)該地塊建設(shè)的中小套面積標(biāo)準(zhǔn)和比例做出相應(yīng)規(guī)定。

　　上海出臺(tái)了一些細(xì)化規(guī)則。比如2016年出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見》明確指出，要增加中小套型商品住房供應(yīng)，“進(jìn)一步加大商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%，郊區(qū)不低于60%(部分矛盾突出區(qū)域亦為70%)；軌道交通站周邊區(qū)域商品住房用地的中小套型住房供應(yīng)比例提高到80%以上；保障性住房的中小套型供應(yīng)比例，中心城區(qū)為100%，郊區(qū)不低于80%。”

　　同時(shí)，上海這份意見還明確，多層、小高層和高層建筑的中小套型，建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別為90平方米、95平方米和100平方米。

　　次年發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》指出，要“健全優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)效機(jī)制，增加中小套型普通商品住房上市供應(yīng)量”，重申了“進(jìn)一步加大商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低于70%”這一要求。

　　郊區(qū)調(diào)整政策呼聲頗高

　　奉賢區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，“7090”政策旨在讓更多人“居者有其屋”，在一定程度上照顧了剛需購(gòu)房的需求，但也導(dǎo)致部分區(qū)域出現(xiàn)土拍難、去化慢、活力差的情況?！安簧偃说淖》啃枨笠褟摹袥]有’變?yōu)椤貌缓谩瑢?duì)于改善型住房的需求不斷增多，調(diào)整‘7090’政策勢(shì)在必行?！?/p>

　　在上海郊區(qū)，尤其是“五個(gè)新城”區(qū)域，調(diào)整“7090”政策的呼聲頗高。

　　今年的上海兩會(huì)上，市人大代表、臨港新片區(qū)管委會(huì)發(fā)改處處長(zhǎng)吳群峰提交了一份關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化臨港新片區(qū)住房政策的建議。建議提到，管委會(huì)開展的調(diào)研顯示，約78%的人才希望購(gòu)買90平方米以上住房，其中約有一半人才希望購(gòu)買120平方米以上住房，約有五分之一人才希望購(gòu)買180平方米以上的住房。但在當(dāng)前中小套戶型比例和面積標(biāo)準(zhǔn)的限制下，南匯新城存在房源供需不適配的問(wèn)題，大戶型特別是低密度、高品質(zhì)住房較少。

　　松江區(qū)發(fā)改委主任孫文杰也表示，松江新城作為啟動(dòng)建設(shè)時(shí)間最早的新城，本地居民和導(dǎo)入人口對(duì)于大戶型的改善型住房需求強(qiáng)烈，目前的供需結(jié)構(gòu)存在錯(cuò)配。

　　嘉定區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著人才來(lái)滬發(fā)展時(shí)間變長(zhǎng)，成家后對(duì)房型要求也會(huì)發(fā)生變化?！叭绻唐贩宽?xiàng)目中大多數(shù)都是中小戶型，則不利于人才落戶集聚?！?/p>

　　市人大代表、奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)黨委書記瞿磊在今年上海兩會(huì)上建議放寬中小戶型配比。他表示，目前上海市外環(huán)以內(nèi)區(qū)域購(gòu)房人群以剛需為主，更加注重區(qū)位條件，對(duì)中小戶型需求大；郊區(qū)情況則不同，在郊區(qū)購(gòu)房的主要群體需求為改善型住房。“小戶型在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段受到的限制很多，得房率相較于大戶型更低，這就導(dǎo)致去化率不高?！?/p>

　　隨著上海住宅套型比例、標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)新變化，上述問(wèn)題有望得到解決。尤其是在滬郊，如“五個(gè)新城”區(qū)域，新變化的影響將更明顯、更深遠(yuǎn)。