記者 沈思怡

  5月18日，奉賢區(qū)“南橋源”城市更新項(xiàng)目中的“鼎豐醬園”將正式開業(yè)。歷經(jīng)4年多的改造，這處有著150多年歷史的百年醬園老工廠即將化身集文化創(chuàng)意、主題餐飲、研發(fā)辦公于一體的綜合性商業(yè)街區(qū)，以嶄新面貌重現(xiàn)。

  5月底，位于奉賢區(qū)工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)內(nèi)的凱寶藥業(yè)現(xiàn)代中藥智能制造產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目也將正式開工。該項(xiàng)目總投資超12億元，預(yù)計(jì)3年后達(dá)產(chǎn)。屆時(shí)，項(xiàng)目如今所在的荒地將轉(zhuǎn)變?yōu)楫€均年稅收150萬(wàn)元的智能工廠。

  這兩個(gè)項(xiàng)目背后有股相同的牽引力——近年來，奉賢區(qū)通過土地收儲(chǔ)、減量化、城市更新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方式，大力推進(jìn)低效產(chǎn)業(yè)用地處置，以此為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目騰出空間，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升城市服務(wù)能級(jí)。

  產(chǎn)出強(qiáng)度“硬指標(biāo)”

  凱寶藥業(yè)現(xiàn)代中藥智能制造產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目所在的地塊原為靈芝村玩具廠、馬具廠等五戶老企業(yè)使用，物業(yè)大多處于空置或產(chǎn)出低效的狀態(tài)。盡管老廠區(qū)占地面積僅約21畝，但實(shí)則制約了100多畝的規(guī)劃工業(yè)用地發(fā)展。在2023年的產(chǎn)業(yè)用地綜合績(jī)效評(píng)估中，該地塊被認(rèn)定為D類地塊，列為低效用地。最終，奉賢區(qū)決定以土地收儲(chǔ)后重新招商出讓的方式完成此地塊的處置。

  據(jù)奉賢區(qū)規(guī)劃資源局副局長(zhǎng)蔣云飛介紹，該地塊于2023年12月完成收儲(chǔ)。同一時(shí)間，作為地塊所在園區(qū)的工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)也緊鑼密鼓開展招商工作，引入服務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的新項(xiàng)目。去年3月，該地塊出讓給上海凱寶藥業(yè)股份有限公司，用以建設(shè)現(xiàn)代中藥智能制造產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，總用地面積約103.8畝，預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)后年銷售收入15.6億元，稅收1.5億元。

  在該項(xiàng)目所在的工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)，近年來類似的低效產(chǎn)業(yè)用地處置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也在系統(tǒng)性推進(jìn)。數(shù)據(jù)顯示，過去8年里，工業(yè)開發(fā)區(qū)共完成123個(gè)產(chǎn)調(diào)地塊，共騰出土地4346.83畝，占開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)板塊土地面積的40%以上。工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)黨組書記、董事長(zhǎng)李永杰說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力與生命力的核心要素是創(chuàng)新。要保持優(yōu)勢(shì)，不能把發(fā)展停留在現(xiàn)有總量或規(guī)模的質(zhì)量尺度上，而是要主動(dòng)求變，以滾動(dòng)迭代的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整布局長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。8年多來，工業(yè)綜合開發(fā)區(qū)已新增超140家高新技術(shù)企業(yè)，將產(chǎn)業(yè)板塊畝均稅收提高至1.7倍。

  存量土地的騰籠換鳥，本質(zhì)上是為城市增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)動(dòng)能提供空間保障，而要優(yōu)化空間資源配置，就需要規(guī)劃引導(dǎo)，進(jìn)而推動(dòng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地。

  今年3月底，位于杭州灣開發(fā)區(qū)內(nèi)的“東方美谷·生命信使”基因藥物創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地開園，該項(xiàng)目是奉賢首個(gè)以基因藥物為主要特色的生物醫(yī)藥創(chuàng)新基地，依托奉賢生命健康產(chǎn)業(yè)稟賦，布局前沿創(chuàng)新領(lǐng)域賽道。在已落地的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目中，兆維小核酸藥物研發(fā)生產(chǎn)基地年產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)40億元。鮮為人知的是，如今這片高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，兩年前還是一塊等待項(xiàng)目的“睡地”。2016年，原本位于該地塊的化工企業(yè)關(guān)停，隨后幾年中，由于企業(yè)土地面積過大，引入單一項(xiàng)目進(jìn)行資源消化較困難，土地長(zhǎng)時(shí)間閑置。

  2023年，奉賢區(qū)通過政府收儲(chǔ)后重新出讓的方式，對(duì)原低效用地進(jìn)行再開發(fā)，并瞄準(zhǔn)奉賢四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向布局，引入基因藥物龍頭企業(yè)兆維生物等項(xiàng)目，打造生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和創(chuàng)新高地，讓低效用地成為奉賢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的示范地。

  城市功能“軟實(shí)力”

  產(chǎn)業(yè)用地提質(zhì)增效，要衡量的不僅僅是產(chǎn)出強(qiáng)度、經(jīng)濟(jì)密度、創(chuàng)新濃度等硬指標(biāo)，還有人文歷史、城市服務(wù)功能等軟實(shí)力。

  以“鼎豐醬園”為例，奉賢有許多老工業(yè)區(qū)和老廠房，它們是近代工業(yè)發(fā)展史的佐證，有較高的保留保護(hù)價(jià)值。歷史記憶需要保護(hù)改造，如果加之適當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)管理，更可以成為區(qū)域活力的觸發(fā)點(diǎn)。

  鼎豐醬園始建于1864年，是上海歷史最悠久的釀造廠之一，因百余年前生產(chǎn)“進(jìn)京乳腐”久負(fù)盛譽(yù)。鼎豐醬園位于南橋老城區(qū)，北側(cè)緊鄰浦南運(yùn)河。在更新前，廠區(qū)共有40棟建筑，主要為工業(yè)廠房和辦公設(shè)施，修建年代及房屋質(zhì)量各異。而廠區(qū)周邊最早的農(nóng)田阡陌，早已隨著城市建設(shè)成為密布的居民區(qū)。在周邊環(huán)境映襯下，老舊的廠區(qū)顯得有些格格不入，有限的土地空間也制約了企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，2020年，鼎豐醬廠遷往新廠址。在部分拆除后，保留下來的醬廠舊址成為奉賢區(qū)區(qū)級(jí)文物保護(hù)單位，作為奉賢珍貴的工業(yè)遺存成為“南橋源”城市更新項(xiàng)目重要的組成部分。

  據(jù)蔣云飛介紹，考慮到鼎豐醬園的區(qū)位條件，奉賢區(qū)在2021年4月對(duì)其完成規(guī)劃調(diào)整，將用地性質(zhì)由住宅混合用地調(diào)整為教育科研設(shè)計(jì)用地，同時(shí)配合整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，將濱河一側(cè)用地劃為公共綠地，并保留沿河的醬油車間、黃酒倉(cāng)庫(kù)、包裝車間等4處歷史建筑。這一切的目的，就是要結(jié)合鼎豐腐乳中華老字號(hào)的品牌優(yōu)勢(shì)和鼎豐醬園工業(yè)遺存的特色亮點(diǎn)，打造出文化和商業(yè)IP。在融入新興文化科研產(chǎn)業(yè)、商業(yè)項(xiàng)目的同時(shí)，填補(bǔ)老城居民長(zhǎng)久期盼的綜合商業(yè)配套空白，進(jìn)一步完善“15分鐘社區(qū)生活圈”建設(shè)，提升周邊居民的生活便捷度，讓城市記憶為城市活力與功能提升增能添彩。

  記者了解到，在改造過程中，項(xiàng)目建設(shè)方奉發(fā)集團(tuán)對(duì)保留下的歷史建筑與結(jié)構(gòu)進(jìn)行了保護(hù)性改造，并提取場(chǎng)地內(nèi)原有建筑和構(gòu)建要素，將馬賽克、水刷石、瓦罐、生產(chǎn)設(shè)備等進(jìn)行重新拼貼設(shè)計(jì)，既保留原有空間特征和歷史記憶，又以通透靈動(dòng)的空間樣態(tài)提升當(dāng)?shù)丨h(huán)境品質(zhì)，將2.4萬(wàn)平方米的老廠區(qū)打造成有趣包容的文化街巷。

  如今，從空中俯瞰更新后的鼎豐醬園，煙囪、水塔、發(fā)酵車間等歷史建筑與現(xiàn)代大樓新舊交融錯(cuò)落有致，并融入開放的城市界面與濱水綠地空間，市民沿河散步時(shí)可在歷史建筑旁駐足，感受時(shí)空與記憶的交織。眼下，餐飲、文創(chuàng)、培訓(xùn)、辦公、零售、展陳等多元業(yè)態(tài)已陸續(xù)入駐園區(qū)，改造中新增的295個(gè)機(jī)動(dòng)車位也面向周邊居民開放使用。在奉發(fā)集團(tuán)副總經(jīng)理周衛(wèi)中看來，老城區(qū)的城市更新項(xiàng)目，關(guān)鍵是要在有限空間內(nèi)營(yíng)造復(fù)合業(yè)態(tài)，盡可能滿足居民多元需求、回應(yīng)民生關(guān)切，打造產(chǎn)城人文深度融合的空間。

  蔣云飛表示，2025年是產(chǎn)業(yè)用地“兩評(píng)估、一清單、一盤活”專項(xiàng)行動(dòng)的第二年，今年奉賢全區(qū)將有3.4平方公里存量土地、共涉及152幅地塊提上煥新日程。