近日，從國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上傳出消息，要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制。目前，全國(guó)22個(gè)城市正開(kāi)展試點(diǎn)，其中江蘇省有南京、蘇州、無(wú)錫入選試點(diǎn)名單。
“房屋養(yǎng)老金制度”引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注。房屋養(yǎng)老金制度是什么?房屋養(yǎng)老金需要老百姓直接出錢嗎?和住房維修基金是什么關(guān)系?記者采訪有關(guān)專家。
從公開(kāi)信息來(lái)看，目前，國(guó)內(nèi)關(guān)于房屋養(yǎng)老金還沒(méi)有統(tǒng)一的定義?！罢劇课蒺B(yǎng)老金’之前，先要了解專項(xiàng)維修基金?！蹦暇┕I(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)吳翔華介紹，專項(xiàng)維修基金是指業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納的錢款，業(yè)主在買房時(shí)就已經(jīng)按照標(biāo)準(zhǔn)繳納過(guò)了。商品房交付時(shí)，業(yè)主會(huì)拿到兩本證書(shū)，一本是住房使用說(shuō)明書(shū)，另一本是住宅質(zhì)量保證書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)約定了房子各部位的保修年限，在保修期內(nèi)房子出現(xiàn)問(wèn)題，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任，或由當(dāng)時(shí)的施工單位承擔(dān)連帶保修責(zé)任。如果超過(guò)保修時(shí)間，出現(xiàn)房屋漏水、電梯維修等問(wèn)題，就由業(yè)主購(gòu)房時(shí)繳納的專項(xiàng)維修基金支出。
既然專項(xiàng)維修基金也能用于維修房屋，為什么要再出一個(gè)房屋養(yǎng)老金?吳翔華解釋，實(shí)際操作中，專項(xiàng)維修基金面臨兩大問(wèn)題。一個(gè)是用起來(lái)很麻煩，必須由業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)，業(yè)主投票同意才能支取，而且只能事后維修，不能事前預(yù)防。普通業(yè)主不懂建筑和工程知識(shí)，有時(shí)很難判斷房屋哪里要修、什么時(shí)候修、要花多少時(shí)間修。另一個(gè)問(wèn)題是，部分小區(qū)特別是老舊小區(qū)專項(xiàng)維修基金根本不夠用，難以滿足維護(hù)城市房屋安全和老舊小區(qū)更新的需要。
房子是有壽命的，中國(guó)住宅的經(jīng)濟(jì)耐用上限是50年。城市發(fā)展進(jìn)入存量時(shí)代，不少小區(qū)正在邁向老齡化。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部此前發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2022年底，城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過(guò)30年的接近20%。這意味著，這些房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)2040年前后，近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段。
“引入房屋養(yǎng)老金制度，可以彌補(bǔ)專項(xiàng)維修基金的不足?！眳窍枞A認(rèn)為，與養(yǎng)老金賬戶一樣，住房養(yǎng)老金也分兩個(gè)賬戶，個(gè)人部分在購(gòu)房時(shí)已繳納，重點(diǎn)是補(bǔ)充公共賬戶。房屋養(yǎng)老金制度，跟房屋體檢、房屋保險(xiǎn)制度是同時(shí)出現(xiàn)的，三者之間存在密切關(guān)系。房屋養(yǎng)老金的公共賬戶可以為房屋安全全生命周期管理提供可持續(xù)的資金保障，從而能定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行體檢、及時(shí)修繕。同時(shí)，還可以給房屋購(gòu)買保險(xiǎn)，萬(wàn)一房子出現(xiàn)問(wèn)題，可由保險(xiǎn)公司支付一部分賠償金，用于房子的大修大改。
“簡(jiǎn)而言之就是，以后大家的房子要有養(yǎng)老金，為房屋體檢、維修、買保險(xiǎn)提供資金支持?！蹦暇┓康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)張輝說(shuō)，城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期，老房子不可能都拆掉重建，定期體檢能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房子存在的隱患，降低房屋風(fēng)險(xiǎn)，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，延長(zhǎng)房屋壽命。
實(shí)際上，建立房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度并非新概念。2022年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作方案》提出：“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)等制度”。2023年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開(kāi)展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。
“我們小區(qū)房子建于上世紀(jì)90年代，是典型的老舊小區(qū)，前幾年經(jīng)過(guò)改造，建筑外立面翻新了，新增了停車位，小區(qū)道路也新修了，但平時(shí)還是小問(wèn)題常有?！蹦暇┦杏昊ㄅ_(tái)區(qū)一小區(qū)住戶李楠近日十分關(guān)注房屋養(yǎng)老金，他說(shuō)希望房屋養(yǎng)老金施行后可以幫助小區(qū)建立常態(tài)化體檢、維修制度，讓大家住得更安心舒心。同時(shí)，他也擔(dān)心以后房子“養(yǎng)老”還要居民自己出錢。和李楠一樣，很多居民發(fā)出疑惑，房屋養(yǎng)老金要老百姓直接出錢嗎?是不是變相的房地產(chǎn)稅?
張輝認(rèn)為，根據(jù)官方信息解讀可以看出，房屋養(yǎng)老金不用個(gè)人承擔(dān)，改革的關(guān)鍵舉措是建立公共賬戶，公共賬戶的首要用途是為房屋公共體檢提供資金。試點(diǎn)城市應(yīng)以人民安全為宗旨，勇于擔(dān)當(dāng)，采用財(cái)政出資方式為公共賬戶籌資。
在吳翔華看來(lái)，房屋養(yǎng)老金跟房地產(chǎn)稅關(guān)系不大，它不會(huì)找個(gè)人籌資，更多的是想辦法通過(guò)各種渠道將錢歸集到這個(gè)養(yǎng)老金公共賬戶里。他認(rèn)為，房屋養(yǎng)老金可以從政府的財(cái)政補(bǔ)貼、專項(xiàng)維修基金存銀行產(chǎn)生的利息等增值收益、小區(qū)的公共收益(如電梯間廣告、零星的停車位收費(fèi))等渠道進(jìn)行籌集，關(guān)鍵要做好制度設(shè)計(jì)，讓這筆資金定期產(chǎn)生增值收益，用于住房維修。
