用三家企業(yè)換一家企業(yè)劃算嗎?上海碳谷綠灣產(chǎn)業(yè)園做了一次嘗試，把三家規(guī)模小、能耗高的化工企業(yè)所有土地進(jìn)行收儲(chǔ)，合并轉(zhuǎn)讓給一家資源利用效率較高的企業(yè)，后者用于擴(kuò)建農(nóng)藥制劑、新材料和電子化學(xué)品生產(chǎn)線，30畝土地由此實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換。
盤活土地帶來的效益是可觀的。據(jù)測(cè)算，碳谷綠灣已經(jīng)盤活的1400多畝土地，未來將帶來超過150億元產(chǎn)值。
像這樣通過盤活存量產(chǎn)業(yè)用地讓園區(qū)騰籠換鳥的模式，叫作產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新。在上海，老建筑和老住宅小區(qū)的保留改造往往最受關(guān)注，但這不是城市更新的全部。上海土地資源緊缺，要用有限的“面粉”，做更好的“面包”，拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市發(fā)展，勢(shì)必離不開產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新。
目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效行動(dòng)已被列入《上海市城市更新行動(dòng)方案(2023—2025年)》，計(jì)劃到2025年，推進(jìn)3個(gè)以上重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提質(zhì)增效，盤活產(chǎn)業(yè)用地3萬(wàn)畝。
新家底：“轉(zhuǎn)”出優(yōu)勢(shì)
一座城市的空間家底就這么多，怎么變出質(zhì)量更高、效益更好的產(chǎn)業(yè)?答案寫進(jìn)了行動(dòng)方案，即推動(dòng)存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展，促進(jìn)空間利用向集約緊湊、功能復(fù)合、低碳高效轉(zhuǎn)變，培育新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)。簡(jiǎn)言之，就是讓城市家底有新的內(nèi)涵。
上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)成百上千，雖然情況不盡相同，需要量身打造升級(jí)方案，但無不以集約型、高質(zhì)量為核心。碳谷綠灣產(chǎn)業(yè)園通過園區(qū)直接回購(gòu)、企業(yè)間收購(gòu)、閑置用地認(rèn)定等方式，加快土地收儲(chǔ)和企業(yè)資產(chǎn)回購(gòu)，根據(jù)規(guī)劃參數(shù)、配套標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)要求等方面建立“一地一檔”，勾勒地塊可承接的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目畫像，縮短選址論證周期。
“向天借地”成為2023年起市產(chǎn)業(yè)部門主要發(fā)力方向。金谷智能終端特色產(chǎn)業(yè)園在全市先行啟動(dòng)，打造浦東首個(gè)工業(yè)上樓項(xiàng)目“金橋·擎天”，首層重生產(chǎn)、中區(qū)中試生產(chǎn)、高區(qū)輕生產(chǎn)與研發(fā)；松江車墩工業(yè)園試點(diǎn)“以房換地”模式推進(jìn)工業(yè)上樓，打造先進(jìn)制造業(yè)集群型的高端工業(yè)園區(qū)。
產(chǎn)業(yè)類城市更新本質(zhì)上是為城市增強(qiáng)新動(dòng)能提供空間保障，而要優(yōu)化空間資源配置，就需要規(guī)劃引導(dǎo)?！吧虾Ｕ诮⑹?、區(qū)兩級(jí)項(xiàng)目庫(kù)，強(qiáng)化重點(diǎn)項(xiàng)目的儲(chǔ)備和組織實(shí)施，實(shí)行城市更新項(xiàng)目常態(tài)化入庫(kù)申報(bào)和動(dòng)態(tài)管理機(jī)制，以政策創(chuàng)新來賦能城市更新。”上海市住建委更新處相關(guān)負(fù)責(zé)人說，這期間還要匯聚多方資源，發(fā)揮專家委員會(huì)和智庫(kù)作用，提供專業(yè)支撐。
1月初，“松江經(jīng)開區(qū)中部sjc1-0013單元松東路以西區(qū)域城市更新項(xiàng)目”剛剛完成入庫(kù)專家評(píng)審，這是全市首批申請(qǐng)入庫(kù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)項(xiàng)目，其土地利用方案和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案在松江新城單元規(guī)劃中已經(jīng)落地。嘉定區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)真新南四塊曾作為上海城市設(shè)計(jì)競(jìng)賽點(diǎn)位，向全球征集優(yōu)秀規(guī)劃思路。目前，真新南四塊正在建設(shè)當(dāng)中，結(jié)合蘇州河生態(tài)文化廊道整體打造，從過去以工業(yè)制造和物資儲(chǔ)運(yùn)為主的廠區(qū)，轉(zhuǎn)型成為“航空航天產(chǎn)業(yè)+5G+大數(shù)據(jù)”的航空智谷產(chǎn)業(yè)園。
新思路：“瞻前顧后”
“瞻前顧后”，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新中是一種改造思路。產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效，要衡量的不僅僅涉及產(chǎn)出強(qiáng)度、經(jīng)濟(jì)密度、創(chuàng)新濃度等“硬指標(biāo)”，還有人文歷史等“軟指標(biāo)”。上海許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)脫胎于老工業(yè)區(qū)，老廠房、老構(gòu)件是近代工業(yè)發(fā)展史的佐證，具有較高的保留保護(hù)價(jià)值。
楊浦區(qū)“互聯(lián)寶地”誕生于工業(yè)用地的更新探索，是進(jìn)行風(fēng)貌肌理保留的典型代表。上鋼二廠曾是全國(guó)冶金行業(yè)最大的獨(dú)立軋鋼廠，也是上海冶金史的重要見證者。在上鋼二廠停產(chǎn)后，楊浦區(qū)和寶武集團(tuán)對(duì)閑置地塊進(jìn)行更新，延續(xù)地塊內(nèi)的特色風(fēng)貌，在保留歷史建筑文化和工業(yè)特色的同時(shí)，融入現(xiàn)代辦公功能和新型材料，成為“互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園”。
歷史記憶需要保護(hù)改造，如果加之適當(dāng)?shù)倪\(yùn)營(yíng)管理，更可以成為區(qū)域活力的觸發(fā)點(diǎn)。閔行區(qū)在力波啤酒廠的更新改造中，借助上海首個(gè)本土啤酒品牌的優(yōu)勢(shì)，打造出文化和商業(yè)IP。文創(chuàng)園區(qū)命名中突出“力波”二字，變?yōu)椤傲Σ?987創(chuàng)意園”。除了保留原啤酒廠的標(biāo)志性煙囪和麥芽倉(cāng)庫(kù)，還將鍋爐房改造成力波1987精釀體驗(yàn)館，提供力波啤酒精釀，成為周邊游客的打卡地。
同樣的，松江區(qū)云間糧倉(cāng)改造項(xiàng)目也將荒廢多年的老糧倉(cāng)改造為文化創(chuàng)意園，標(biāo)志性建筑8棟高層筒倉(cāng)被保留下來，披上醒目手繪涂鴉，成為引流景觀。園區(qū)保留建筑還引入各式文化功能，不定期舉行展覽展示、演藝演出、講座沙龍等藝術(shù)活動(dòng)，從歷史上的天下糧倉(cāng)，成功轉(zhuǎn)型為盛產(chǎn)“文化食糧”的人氣文創(chuàng)園。
新理念：“與城共生”
環(huán)評(píng)是產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目能否在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里順利啟動(dòng)的先決條件。但這還不夠，在有限土地資源下，上海要走高質(zhì)量發(fā)展的路，就需要每一個(gè)城市單元盡可能創(chuàng)造更多的正外部效應(yīng)。對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，要思考的不僅僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，還要統(tǒng)籌考量周邊需求、城市功能，也就是“與城共生”。為此，許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)“引進(jìn)”煙火氣，打造15分鐘生活圈新范本，在有限空間內(nèi)營(yíng)造復(fù)合業(yè)態(tài)，盡可能滿足居民多元需求。
楊浦“互聯(lián)寶地”在改造中，除了增加商辦空間供給，還規(guī)劃養(yǎng)老、托幼、衛(wèi)生、智慧停車場(chǎng)等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)以及水電等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施，便利居民生活，消除多年來區(qū)域積水內(nèi)澇的困擾，提升街區(qū)環(huán)境面貌，保障區(qū)域供電。力波啤酒廠地塊拿出3.23公頃用地作為防護(hù)綠地與城市發(fā)展備建用地，在園區(qū)內(nèi)配置租賃住房，促進(jìn)產(chǎn)城融合、職住平衡。
在培育元宇宙特色產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，城市更新項(xiàng)目漕河涇元?jiǎng)?chuàng)未來中心也不忘注入新的建造理念，力爭(zhēng)成為具備可持續(xù)發(fā)展思路的高科技園區(qū)新標(biāo)桿。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)采用低碳環(huán)保策略，通過研究項(xiàng)目場(chǎng)地、氣候數(shù)據(jù)、程序化關(guān)系、建筑能耗模擬結(jié)果、采光，優(yōu)化建筑朝向、建筑形體、景觀及全年能耗解決方案。屋頂還采用了太陽(yáng)能光伏板，在減少建筑日光輻射和總體能耗的同時(shí)，進(jìn)行能源回收并實(shí)現(xiàn)更多的能源再生。(記者 戚穎璞)
