原標(biāo)題：繁華商業(yè)背后的法律支撐——揭秘普陀?xùn)|港145套商鋪帶租拍賣執(zhí)行過(guò)程

　　入冬以來(lái)，舟山市普陀?xùn)|港海景時(shí)代廣場(chǎng)熱鬧如昔。

　　然而，很多人不知道，去年下半年以來(lái)，這里的大部分店鋪曾經(jīng)歷抵押處置的“生死劫”?！叭绻粡?qiáng)制執(zhí)行，不僅生意沒(méi)法做，裝修的幾十萬(wàn)塊錢可能也打水漂了。 ”廣場(chǎng)內(nèi)一家餐廳經(jīng)營(yíng)者說(shuō)，這一年多的經(jīng)歷真是跌宕起伏。

　　上海三盛“失信”帶來(lái)危機(jī)

　　2018年，上海三盛宏業(yè)投資(集團(tuán))有限責(zé)任公司為了融資需要，以舟山三盛置業(yè)發(fā)展有限公司等名下商鋪之收益權(quán)，向北京某信托公司進(jìn)行融資性轉(zhuǎn)讓。信托公司對(duì)相應(yīng)房產(chǎn)辦理抵押登記及具有強(qiáng)制執(zhí)行效力債權(quán)文書公證。

　　2019年，信托公司發(fā)現(xiàn)上海三盛已被上海法院列為“失信被執(zhí)行人”，未清償標(biāo)的達(dá)到2.3億元，遂根據(jù)《融資協(xié)議》要求上海三盛提前償還融資本金及收益。 2019年10月25日，該信托公司向舟山市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

　　財(cái)產(chǎn)調(diào)查過(guò)程中，市中院執(zhí)行法官發(fā)現(xiàn)，被執(zhí)行人涉及較多訴訟、執(zhí)行案件，其名下的財(cái)產(chǎn)基本已經(jīng)被其他法院查封凍結(jié)，可供處置的財(cái)產(chǎn)主要為舟山三盛名下的145套抵押商鋪。該批抵押商鋪位于海景時(shí)代廣場(chǎng)等東港商業(yè)中心地段，多數(shù)已出租給商戶經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，由于深陷訴訟、執(zhí)行糾紛，原商鋪招租、管理公司相關(guān)人員已紛紛離職，商鋪的管理和財(cái)務(wù)等重要文件一時(shí)無(wú)處可尋。

　　商鋪現(xiàn)狀如何?是否被多次抵押?租期有多久?租金是否繳納?房屋有沒(méi)有因?yàn)檠b修被分割?抵押物情況一團(tuán)迷霧……

　　帶租拍賣方案安定商戶人心

　　面對(duì)復(fù)雜繁瑣的調(diào)查工作，執(zhí)行法官首先向不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行調(diào)檔并責(zé)令舟山三盛交付房屋證照，了解145套房產(chǎn)的基本信息和權(quán)利負(fù)擔(dān)；接著征詢申請(qǐng)執(zhí)行人同意，指定被執(zhí)行公司兩名員工協(xié)助法院，一名負(fù)責(zé)與物業(yè)和租戶溝通，一名負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)出賬和稅務(wù)報(bào)告。同時(shí)，法院牽頭組建一個(gè)11人的專門團(tuán)隊(duì)，展開了對(duì)抵押商鋪?zhàn)赓U情況的調(diào)查。

　　經(jīng)過(guò)兩個(gè)月排摸，情況基本明晰：103套商鋪出租給36家租戶，其中27戶租賃合同簽訂于抵押之后，從法律上來(lái)說(shuō)相應(yīng)租賃關(guān)系不能對(duì)抗抵押權(quán)人。

　　排摸調(diào)查中，租戶們?nèi)诵幕袒?。除了承租時(shí)繳納的一筆保證金恐難著落，他們更擔(dān)心一旦強(qiáng)制騰退，已投入的幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元的裝修費(fèi)用將無(wú)法挽回。

　　為防止群體性事件發(fā)生，執(zhí)行團(tuán)隊(duì)立即與申請(qǐng)執(zhí)行人溝通，告知抵押物現(xiàn)租賃、經(jīng)營(yíng)情況，并提出相應(yīng)的房屋均為商鋪或辦公用房，買受人購(gòu)買后一般用于出租，帶租拍賣更加適宜。“這些租戶開辦了KTV、風(fēng)情餐廳、特產(chǎn)超市、早教機(jī)構(gòu)、SPA美容館、健身會(huì)所、口腔醫(yī)院等多種多樣的店鋪，以生活服務(wù)、教育培訓(xùn)及娛樂(lè)休閑為核心的商業(yè)綜合體已初現(xiàn)雛形，聚集了相當(dāng)?shù)娜肆髁俊?”承辦案件法官冷海波介紹，帶租拍賣不僅不會(huì)減損商鋪價(jià)值，還會(huì)提升整個(gè)地段的房?jī)r(jià)。

　　在收到申請(qǐng)執(zhí)行人帶租拍賣的請(qǐng)求后，執(zhí)行法官立即與租戶進(jìn)行一對(duì)一溝通，了解他們的訴求，答復(fù)他們的疑惑，引導(dǎo)他們通過(guò)法律途徑保護(hù)自身的權(quán)益。

　　11個(gè)月完成所有抵押物處置

　　今年6月，法院開始分批上拍抵押商鋪。4個(gè)月來(lái)，司法拍賣成交58套，剩余87套由申請(qǐng)執(zhí)行人以物抵債。

　　過(guò)戶時(shí)，因存在舟山三盛開票經(jīng)辦人離職、稅務(wù)賬戶被凍結(jié)等困難，普陀稅務(wù)部門、不動(dòng)產(chǎn)登記中心紛紛開辟商鋪過(guò)戶綠色通道，實(shí)施專人專窗對(duì)接，9個(gè)工作日即完成了相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)。

　　經(jīng)過(guò)11個(gè)月努力，所有的抵押財(cái)產(chǎn)均處置完畢，執(zhí)行到位標(biāo)的1.26億元。“這么多抵押商鋪，就算讓一個(gè)破產(chǎn)管理人團(tuán)隊(duì)去處置，至少也要兩三年。 ”申請(qǐng)執(zhí)行人代理律師贊嘆，這個(gè)案子的執(zhí)行效率大大超出他的預(yù)期。

　　而在另一邊，商戶們的經(jīng)營(yíng)基本沒(méi)有受到案件執(zhí)行的影響。廣場(chǎng)客來(lái)客往，煙火氣依舊。