為小區(qū)居民樓道調換樓道燈。

　　物業(yè)工作人員正在疏通小區(qū)里的污水管道。

　　提起老小區(qū)，地段都蠻好，交通方便，配套成熟，二手房價格也都堅挺。只是有一點比較欠缺，就是老小區(qū)沒有物管。

　　早在2009年，杭州就制定了物業(yè)管理改善工程行動計劃，計劃用三年時間，在上城、下城、江干、拱墅、西湖五個城區(qū)內，實現(xiàn)已完成庭院改善和危舊房改善的社區(qū)基本物業(yè)管理全覆蓋。

　　從那時起，不少老小區(qū)開始“動”起來了。這也包括江干區(qū)的閘弄口街道，這里的“社區(qū)準物業(yè)管理”的模式，已經(jīng)被廣泛推廣。

　　近年來，閘弄口街道已經(jīng)相繼完成了三合院小區(qū)、濮家東村、閘弄口新村等11個老舊住宅小區(qū)的物業(yè)改善工程，涉及房屋354幢，居民17632戶，建筑面積149.25萬平方米，基本實現(xiàn)了“全覆蓋、低收費、有補貼”的物業(yè)管理長效機制。

　　其中，有個聞皇廟社區(qū)三合院小區(qū)，物業(yè)收繳率竟然高達99.6%，這可是連高檔樓盤的物管，都可望而不可即的數(shù)字。

　　一起來看看閘弄口街道的“準物管”究竟有多好?

　　房子50平方米

　　每年要交90元的物業(yè)費

　　一般來說，在老小區(qū)施行“準物管”之前，大家每年交50元的衛(wèi)生費。

　　杭州為老小區(qū)出臺的《杭州市區(qū)社區(qū)化準物業(yè)管理服務收費管理辦法》，要推行“準物業(yè)管理”模式。

　　具體來說，準物業(yè)管理服務基準收費標準為每月每平方米建筑面積0.15元，最多可上浮動20%。

　　根據(jù)這個收費標準，如果你現(xiàn)在住的老小區(qū)房子是50平方米的話，每年就需要繳納約90元的社區(qū)化準物業(yè)管理服務費。收了這個費用后，不再收取50元的保潔費。

　　收了物管費，街道要成立小區(qū)物業(yè)管理服務站，為小區(qū)居民提供基本的安全秩序維護、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、設施設備管理等服務。收的物管費不夠服務成本，不足部分由市、區(qū)兩級政府給予適當補貼。

　　社區(qū)化準物業(yè)管理有很多模式，選擇適合小區(qū)實際又能服務好小區(qū)居民的模式至關重要。在閘弄口街道，各社區(qū)根據(jù)實際情況，目前采取的主要有社區(qū)自管、委托管理、部分承包三種“準物業(yè)”模式。

　　三合院小區(qū)

　　實行社區(qū)自管

　　物業(yè)收繳率最高的小區(qū)叫“三合院小區(qū)”，由老底子的青年公寓、機床廠、構建公司三家單位的集體宿舍合并而成，一共258戶人家。

　　“我們這小區(qū)住戶較少，如果委托給專業(yè)物管公司管理，用工成本比較高。”聞皇廟社區(qū)主任助理任淑萍說，“就算住戶全部按時繳納物管費，每戶每月每平方米0.15元，一年收上來大概是2萬元，加上政府補貼9萬元，總共就11萬元，沒有物業(yè)公司愿意接手。”

　　于是，社區(qū)決定自己干。他們的“自管”，包括6名保安、2名保潔、1名綠化、1名維修等工作人員12名，三班倒，隨叫隨到。

　　“交了錢，還是很值的。”小區(qū)住戶張阿姨說，“有一次家里下水管道堵牢了，當天聯(lián)系了社區(qū)，馬上師傅就來了，修了一個小時就好了。”

　　“以前我們只能叫‘三替’公司的，老房子么你曉得的，夏天跳閘，冬天管道要堵的，有時候墻壁還滲水，次次都叫‘三替’要多少鈔票啦。”張阿姨說，“有了物管現(xiàn)在室內維修基本免費，一年的物業(yè)費還不到100塊，服務又很好，我們覺得還挺劃算的。”

　　物業(yè)管理

　　也可以“抱團取暖”

　　“單打獨斗”可以，“抱團取暖”當然也可以。

　　機神和濮家、閘弄口和天杭等地域相連的老舊小區(qū)社區(qū)采取的就是“統(tǒng)一打包委托管理”模式，由社區(qū)公正、公平、公開選聘一家專業(yè)物業(yè)公司進行統(tǒng)一管理，每個社區(qū)分設物管處和維修部，物業(yè)接到報修后一般馬上上門維修，大大方便了居民就近報修。

　　“我們社區(qū)老年人特別多，1400余戶居民中，有900位退休人員，算算下來，5個人中有1個就是老年人。”濮家社區(qū)社工陳麗萍說。不少老人子女不在身邊，萬一遇到跳閘、漏水、下水道堵塞等情況，沒有物業(yè)維修會非常不便。

　　像萬家花園社區(qū)濮家東村小區(qū)還推出了多項優(yōu)惠措施。比如，持有市區(qū)兩級困難、低保和殘疾證的家庭免繳物管費，室內維修人工費5折，持援助證家庭6折;像孤寡老人、空巢老人和殘疾人年齡在70歲以上的，室內維修可以享受五折低償人工服務，80歲以上的人工服務費全免等。

　　老小區(qū)居民

　　也能享受高水準物業(yè)

　　除了社區(qū)自管和委托管理，還可以采取部分承包的方式，天城社區(qū)采用的就是這種模式，將維修、管理和收費委托給專業(yè)物業(yè)。保潔、保綠由社區(qū)負責承包給專業(yè)保潔、綠化養(yǎng)護公司。

　　“當初只收50元衛(wèi)生費的時候，收繳率還不到一半，雖然現(xiàn)在收的錢比以前還要多，但物業(yè)費的收繳率已經(jīng)超過了75%。”社區(qū)主任何斌說。

　　原來，他們聯(lián)合了轄區(qū)內一家專業(yè)物業(yè)公司。“2011年底，我們社區(qū)有幾幢商品房交付，雖然只有301戶，但物業(yè)檔次挺高，還有國家二級資質。”何斌說，為了合理整合、利用資源，社區(qū)和物業(yè)公司就開展了合作。比如，原先新小區(qū)和老小區(qū)晚上都要有電工值班，現(xiàn)在兩邊只要留1個電工就可以了，既讓老小區(qū)住戶享受到了專業(yè)物業(yè)公司的管理，同時也為物業(yè)公司節(jié)約了成本。

　　“算算下來，與之前‘統(tǒng)一打包委托管理’一比，社區(qū)一年還節(jié)省了5萬元。”她說。