6月27日，市十七屆人大常委會第十二次會議閉幕。會議審議通過《南京市住宅物業(yè)管理條例（修正草案）》（以下簡稱《條例》修正草案），將報省人大常委會審查批準(zhǔn)后實施。
《條例》修正草案著重就物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解、健全完善物業(yè)管理信息平臺、加強住宅物業(yè)維修資金監(jiān)管等作出了規(guī)定。
對物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機制作出規(guī)定
目前，我市共有34個物業(yè)糾紛人民調(diào)解組織，自2021年以來，每年調(diào)處成功的物業(yè)糾紛約2萬件。在各方共同努力下，我市物業(yè)服務(wù)合同等糾紛連年下降，2023年，此類糾紛立案數(shù)同比下降41.8%，今年1—5月份，同比下降55.1%，降幅持續(xù)擴大，物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解工作取得顯著成效。
我市物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解的成功經(jīng)驗，為此次修改提供了方向。
在審議通過的《條例》修正草案總則中，明確將物業(yè)管理工作納入基層治理工作體系，并且新增“建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機制”專項條款?？倓t第八條明確提出，“本市建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機制，通過人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解、協(xié)商、和解、仲裁等非訴訟方式化解物業(yè)管理矛盾糾紛，推動源頭預(yù)防、前端化解、實質(zhì)解紛，提高基層治理能力?！?/p>
《條例》修正草案第七章的章名也作了修改，由首次審議時的“監(jiān)督檢查”調(diào)整為“監(jiān)督檢查與矛盾化解”。該章細(xì)化了各級政府及相關(guān)部門、法院等單位的職能分工，對我市在人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解等非訴訟方式化解矛盾糾紛中的成熟經(jīng)驗加以提煉固化。市人大常委會法工委主任鐘連勇告訴記者，此次調(diào)整的目的就是要發(fā)揮黨建引領(lǐng)在基層治理中的作用，建立健全社區(qū)（村）黨組織領(lǐng)導(dǎo)下各方參與、協(xié)商共治機制，注重發(fā)揮多元調(diào)解權(quán)威、中立、專業(yè)、衡平優(yōu)勢，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主雙方平等尊重、充分協(xié)商、多贏共贏，推動物業(yè)管理糾紛源頭預(yù)防、前端化解、實質(zhì)解紛。
充分體現(xiàn)物業(yè)管理信息平臺作用
現(xiàn)代物業(yè)管理要改變傳統(tǒng)管理模式，采用信息化手段，才能推進(jìn)物業(yè)管理效率和效果雙重提升。
據(jù)市住房保障和房產(chǎn)局介紹，我市“智慧家園”平臺已建立多年。平臺對業(yè)主議事決策模塊進(jìn)行了設(shè)計，在“房幫寧”公眾號頁面也設(shè)置了登錄端口，能夠為全市業(yè)主開展議事決策提供信息化工具。但由于缺乏法規(guī)制度支撐等因素影響，平臺知曉度、使用率較低。
對此，審議通過的《條例》修正草案在總則部分提出，依托既有平臺，拓展實現(xiàn)業(yè)主議事決策、信息公開公示、電子檔案歸集查詢等功能。分則進(jìn)一步明確要求，規(guī)定相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)通過信息平臺公布、公示、公告，讓相關(guān)業(yè)主可查詢、可追溯。發(fā)揮數(shù)字化手段在業(yè)主投票參與、身份核驗、統(tǒng)計核算等方面的優(yōu)勢，規(guī)定優(yōu)先使用線上投票。夯實數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，要求政府部門間的底層數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)及時提供、互聯(lián)共享，并明確相關(guān)信息資料的保密要求。明確業(yè)主可免費查詢相關(guān)信息，為信息化平臺廣泛使用提供支撐。
市人大法制委主任委員李華認(rèn)為，依托既有物業(yè)管理信息平臺實現(xiàn)多種功能融合，既體現(xiàn)了上位法修改過程中傳遞的技術(shù)支撐理念，又借鑒了外地的有益做法，同時立足我市既有實踐基礎(chǔ)，通過技術(shù)手段為物業(yè)管理行業(yè)實踐融入公開、透明、高效、多元參與等理念，助力物業(yè)管理活動權(quán)威規(guī)范。
為住宅物業(yè)專項維修資金應(yīng)急使用加把“安全鎖”
“維修資金的應(yīng)急使用”這項制度的設(shè)計是我市在2016年細(xì)化省條例時的重要舉措。這項制度的初衷是便利快捷，但由于取消了業(yè)主表決環(huán)節(jié)等機制，給資金使用安全帶來不確定因素。
為堵住這一制度的漏洞，審議通過的《條例》修正草案在第六章“公共收益與維修資金”中專門作了相關(guān)規(guī)定。比如第六十四條提出，需要動用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)提出維修實施方案，組織征詢業(yè)主意見，經(jīng)全體共用部位業(yè)主依法共同決定后，由物業(yè)管理行政主管部門劃轉(zhuǎn)核準(zhǔn)的資金；并且專門提出，超過一定額度的維修資金使用項目，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)、審價、監(jiān)理等方式，保障資金安全。
在《條例》修正草案中把第三方評估方式由業(yè)主承擔(dān)改成部門可以委托第三方評估機構(gòu)“對維修項目的方案制定、預(yù)算編制、工程實施、竣工驗收、決算造價審核等環(huán)節(jié)實施全過程監(jiān)管”。市人大常委會環(huán)資城建委主任黃穎告訴記者，作出這樣的修改并不是空穴來風(fēng)，而是基于我市物業(yè)維修資金管理的現(xiàn)狀，廣泛聽取物業(yè)公司、業(yè)主代表意見建議，經(jīng)多輪協(xié)商論證的結(jié)果。此舉最大的好處是給維修資金的應(yīng)急使用“綠色通道”加了一把“安全鎖”，防止出現(xiàn)損害業(yè)主知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、財產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益現(xiàn)象的發(fā)生。
