原標(biāo)題：靠什么引來產(chǎn)業(yè)聚合
——上海黃浦江岸商務(wù)空間系列調(diào)查(中)
經(jīng)歷過去5年發(fā)展，上海黃浦江岸的商務(wù)空間除陸家嘴、外灘之外，虹口北外灘、徐匯濱江、浦東前灘也正以你追我趕的姿態(tài)，加入新的競爭格局。
從產(chǎn)業(yè)視角看，這些開發(fā)時間并不算長的沿江區(qū)域，平均商務(wù)成本和入駐率均已漲至較高水平，且能夠?qū)Σ煌a(chǎn)業(yè)類別的頭部公司、企業(yè)總部產(chǎn)生一定吸引力——
金融領(lǐng)域，國內(nèi)頭部量化對沖私募基金明泓投資、知名公募基金國投瑞銀將總部設(shè)在北外灘；央視長三角總部、湖南衛(wèi)視在徐匯濱江安營扎寨；前灘將拜耳、武田醫(yī)藥等生命健康企業(yè)引來，又為捷豹路虎、瑪莎拉蒂等豪車陣營提供了聚集地。
企業(yè)選擇這些區(qū)域，與它們能夠提供大量高品質(zhì)樓宇，且區(qū)位獨(dú)特不無關(guān)系。不過，產(chǎn)業(yè)的聚合從來不是簡單的事，一個新興地塊也不可能僅憑一兩處優(yōu)勢讓市場買單，個中必然還有更深層、更普適的動力機(jī)制。
決定性吸引力
在新興商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入過程中，地方政府和樓宇開發(fā)商往往是同向而行的。為了促成企業(yè)入駐，早日轉(zhuǎn)化出經(jīng)濟(jì)效益，雙方積極地謀劃、引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集群的形成。
然而，想要規(guī)劃一個產(chǎn)業(yè)，并不是容易的事。
進(jìn)入2023年，上海樓宇市場顯現(xiàn)出一個新趨勢：智能網(wǎng)聯(lián)車企，開始成規(guī)模地向徐匯濱江靠攏。其中，極星、極氪是科創(chuàng)新星的代表，寶馬、沃爾沃起著龍頭引領(lǐng)的作用。
有意思的是，這一產(chǎn)業(yè)門類的聚集，起初并不在徐匯濱江的規(guī)劃之列。負(fù)責(zé)前灘開發(fā)的陸家嘴集團(tuán)黨委書記、董事長徐而進(jìn)說，同樣的情形也發(fā)生在前灘。
醫(yī)療器械是前灘一個重要的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，全球醫(yī)療科技巨頭碧迪也在此設(shè)立了大中華區(qū)總部。“但這一切是無心插柳，我們沒有刻意打造?！?/p>
產(chǎn)業(yè)難以“規(guī)劃”，常常給一些新興商務(wù)區(qū)帶來招商困境。記者在過往采訪中發(fā)現(xiàn)，一些商務(wù)區(qū)因?yàn)檎也坏疆a(chǎn)業(yè)方向，只好大興優(yōu)惠政策，降低準(zhǔn)入門檻，廣泛引入租戶。
在徐而進(jìn)看來，政策補(bǔ)貼和租金優(yōu)惠的做法，或許能夠吸引一些對成本敏感的企業(yè)，卻營造不了產(chǎn)業(yè)集群?！凹旱谋澈笫侨?，人是追求環(huán)境的。與其將目標(biāo)定在打造所謂優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，不如去創(chuàng)造和目標(biāo)人群適配的生態(tài)環(huán)境?！?/p>
前灘白領(lǐng)都知道，辦公樓內(nèi)聽不到空調(diào)出風(fēng)口的“呼呼”聲。原因是區(qū)域內(nèi)樓宇統(tǒng)一使用了綠色能源，調(diào)節(jié)冷暖的不是空調(diào)，而是頭頂?shù)睦錈崴堋e看這只是個微不足道的小細(xì)節(jié)，卻是時下跨國企業(yè)選擇辦公場所的基礎(chǔ)條件。
前灘開發(fā)以來，定位吸引跨國總部集聚，深入研究了跨國總部的辦公需要和人員生產(chǎn)生活需求，區(qū)域的開發(fā)和運(yùn)營都圍繞這些需求展開。
日本三菱銀行的高管坦言選址前灘時代廣場的原因：整棟大樓不僅外立面設(shè)計(jì)符合日企審美，內(nèi)部也有許多日式風(fēng)格的配套。初來前灘他便覺得這里“和東京的商務(wù)氛圍相似?！?/p>
極星入駐徐匯濱江星瀚廣場，一部分原因也是“辦公樓外觀與企業(yè)在瑞典的全球總部很像”。
這些理由看似主觀，底層邏輯卻是一致的?！捌髽I(yè)高管考察商務(wù)區(qū)，就是在尋找‘親近感’，看這里有沒有符合他們生活習(xí)慣的街區(qū)，契合他們消費(fèi)能力的商業(yè)場所，以及品質(zhì)足夠的醫(yī)療、教育資源?！毙於M(jìn)說。如今，前灘辦公樓里的外資比例已接近七成。
極氪入駐徐匯濱江前，對當(dāng)?shù)氐墓操Y源進(jìn)行了全方位排摸，最終認(rèn)定這里對高端人才有“決定性的吸引力”。
“這個吸引力就是徐匯教育、醫(yī)療等公共服務(wù)的綜合實(shí)力。海歸IT精英們在國外同樣面臨著‘學(xué)區(qū)房’等壓力，要說服他們回國工作，關(guān)鍵是解決他們最迫切的問題，提供最需要的服務(wù)?！睒O氪智能科技相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
尊重市場規(guī)律
2018年，首屆世界人工智能大會在上海舉行。徐匯濱江是承辦地。
會期盡管只有3天，卻堪稱“人工智能界的奧林匹克”，吸引了眾多頭部企業(yè)和世界領(lǐng)先的平臺機(jī)構(gòu)到來。
徐匯濱江借勢建成西岸人工智能大廈，即現(xiàn)在的“西岸智塔”。后來，這“一個會”“一棟樓”，成為集聚人工智能“一個產(chǎn)業(yè)”的最佳引力。
傳統(tǒng)的招商活動以行政力量為主導(dǎo)，與各類市場主體銜接。到了今天，越來越多的商務(wù)區(qū)已經(jīng)意識到，借力市場主體的勢能，往往可以更高效地聚合產(chǎn)業(yè)形態(tài)。
在億歐公司上?？偨?jīng)理繆國成看來，產(chǎn)業(yè)聚落的形成，行業(yè)龍頭的引進(jìn)至關(guān)重要?！靶袠I(yè)上下游企業(yè)會不會紛至沓來，就看能不能在你的大樓電梯里遇到‘行業(yè)大佬’?！币M(jìn)期智研究院、微軟亞洲研究院等產(chǎn)業(yè)核心機(jī)構(gòu)的西岸智塔，如今是許多業(yè)內(nèi)人士的向往辦公地。致景科技將華東總部設(shè)在北外灘浦江國際金融廣場，也得以與上海市工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會成為上下樓，增加了行業(yè)交流的便利性。
前灘高能級的商業(yè)引進(jìn)，也充分得益于優(yōu)質(zhì)企業(yè)的進(jìn)駐?！罢且?yàn)槠杖A永道、瑪莎拉蒂帶來高端消費(fèi)人群，才讓太古里開出國際一線奢侈品牌店成為可能，并逐漸產(chǎn)生協(xié)同作用：好企業(yè)來了，引進(jìn)了好商業(yè)，好商業(yè)進(jìn)一步匯聚好企業(yè)。最初前灘想引進(jìn)一家五星級酒店都困難，現(xiàn)在連華爾道夫都主動來了?！币晃坏禺a(chǎn)行業(yè)分析人員表示。
當(dāng)然，任何產(chǎn)業(yè)集群的打造，最終還要遵循客觀的市場規(guī)律和產(chǎn)業(yè)特性。
北外灘推出白玉蘭廣場、來福士廣場等高品質(zhì)寫字樓時，租賃市場一度以為會吸引大批航運(yùn)企業(yè)。不過據(jù)上海金港北外灘置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理樊孝通觀察，“樓里不僅有優(yōu)質(zhì)的航運(yùn)企業(yè)，白玉蘭廣場緊鄰?fù)鉃?、靠近陸家嘴的區(qū)位優(yōu)勢，也讓它吸引到了附加值更高的專業(yè)服務(wù)企業(yè)、金融企業(yè)?！?/p>
而面對生命健康企業(yè)落地應(yīng)用場景的要求，前灘也顯示出很強(qiáng)的承接能力。瑞慈醫(yī)療集團(tuán)品牌管理中心品牌總監(jiān)韓旭介紹，前灘的小尺度街區(qū)，使得診所開在樓宇里、直接為白領(lǐng)服務(wù)成為可能?！氨M管本地有不少我們潛在的競爭對手，但同時也為我們提供了業(yè)態(tài)創(chuàng)新的機(jī)遇和空間?！?/p>
擁有龍美術(shù)館、西岸藝術(shù)中心等諸多公共文化空間的徐匯濱江，近年來被一眾車企貼上了“藝術(shù)范兒”的標(biāo)簽?！艾F(xiàn)在的汽車不是簡單的工業(yè)設(shè)計(jì)產(chǎn)品，而是與文化藝術(shù)、生活方式、審美體驗(yàn)等緊密結(jié)合的功能性產(chǎn)品。企業(yè)選擇在徐匯濱江發(fā)展，也是在謀求地區(qū)的氣質(zhì)能夠?yàn)楫a(chǎn)品賦能?！必?fù)責(zé)徐匯濱江開發(fā)的西岸集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
顯然，地區(qū)和產(chǎn)業(yè)之間最理想的關(guān)系從來不是單向吸引，而是雙向奔赴。
營商服務(wù)跨前
在不尋常的2022年，白玉蘭廣場共計(jì)完成稅收27億元，樓宇整體出租率也十分堅(jiān)挺。談及背后原因，樊孝通向記者描述了一個特別的場景。去年，經(jīng)過數(shù)次接洽，維京悠旅游輪(上海)有限公司終于確定落戶白玉蘭廣場。遷址當(dāng)天，白玉蘭廣場的大屏上滾動播放著維京游輪“歡迎您回家”的廣告詞，一語雙關(guān)。窗外，幾艘游輪正靜靜泊靠在港口，氣勢恢宏?！霸趫龅钠髽I(yè)高管看到這一切是非常動容的?！狈⑼ㄕf。
在上海前灘新興產(chǎn)業(yè)研究院首席研究員周學(xué)強(qiáng)看來，樓宇引進(jìn)企業(yè)靠的是硬件，但留住企業(yè)一定要拼軟件。這個軟件里，包含良好的物業(yè)服務(wù)，更離不開公平的市場，透明、穩(wěn)定、可預(yù)期的政策，以及高效的行政服務(wù)銜接體系。
“地方政府不僅是經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的創(chuàng)造者，它本身也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深度參與者。政府行政資源的下沉，營商服務(wù)的跨前一步，都能夠?yàn)闃怯畎采谭€(wěn)商提供重要的支撐力?！?/p>
在北外灘，虹口區(qū)制定的引導(dǎo)重點(diǎn)企業(yè)“回家”三年行動計(jì)劃，配套了“人才、就醫(yī)、子女教育、政策服務(wù)、一對一幫辦”等八大服務(wù)舉措。浦東新區(qū)將每年召開多次的外資企業(yè)總部負(fù)責(zé)人座談會放在前灘，相關(guān)分管領(lǐng)導(dǎo)、委辦局負(fù)責(zé)人參會，點(diǎn)對點(diǎn)幫助落戶企業(yè)解決各類現(xiàn)實(shí)困難。
此外，強(qiáng)調(diào)行政、社會、市場資源高度整合的協(xié)商合作平臺，也被這些新興商務(wù)區(qū)視作重要的發(fā)展引擎。據(jù)介紹，由世博管理局、陸家嘴集團(tuán)、普華永道、碧迪醫(yī)療共同發(fā)起的“前灘匯”，每季度召開一次圓桌會議，邀請轄區(qū)內(nèi)的企業(yè)CEO相互交流、推進(jìn)合作，也逐步擴(kuò)大了前灘的“朋友圈”。
徐匯濱江共建共治聯(lián)盟幾乎涵蓋了區(qū)域內(nèi)所有的樓宇載體、入駐企業(yè)、藝術(shù)文化場館、商戶和徐匯相關(guān)職能部門，把各方緊密聯(lián)系起來，一起做大徐匯濱江的“產(chǎn)業(yè)蛋糕”。
“當(dāng)然，搭平臺很重要，更重要的是能夠高效集成和調(diào)動資源要素，構(gòu)建有為政府、有效市場、有序社會三位一體的營商服務(wù)體系。”周學(xué)強(qiáng)說。(杜晨薇 周楠 舒抒)
