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長三角經(jīng)濟圈

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上海黃浦江岸商務空間:高能級資源要素"流淌"

  原標題:高能級資源要素在濱江“流淌”

  ——上海黃浦江岸商務空間系列調(diào)查(上)

  1931年,帝國大廈在紐約哈德遜河畔拔地而起,世界范圍內(nèi)的商務中心建設由此起步。此后近100年里,濱水開發(fā)商務區(qū)如同一種心照不宣的規(guī)則,在全球許多城市得到實踐。

  開發(fā)同時帶來經(jīng)驗與得失,由此帶出的水岸經(jīng)濟命題,也成了外部觀察區(qū)域經(jīng)濟的一個微觀視角。

  2017年,上海黃浦江兩岸45公里公共空間貫通。在這前后,浦東前灘、徐匯濱江、虹口北外灘等沿江區(qū)域也作為上海新的商務空間陸續(xù)布局建設。根據(jù)世界知名房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù),2018—2022年期間,上海新增樓宇供應總量里,沿江商務空間占到55%(也有機構(gòu)認為是43%)。

  與此同時,許多區(qū)域租金看漲,北外灘的核心樓宇租金已達到較高水平,前灘新推出的寫字樓亦有緊跟陸家嘴的叫價。

  顯然,經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)邏輯下的黃浦江濱江岸線已取得一定的開發(fā)成效,并逐漸散發(fā)出獨特的市場魅力。

  而這些濱江空間的開發(fā)經(jīng)驗,又將給未來的新興區(qū)域建設帶來怎樣的啟示,值得我們做更深入的觀察。

  濱水商務區(qū)崛起

  外界對上海的第一觀感,一定少不了“高樓多”。這些大樓既是上海的面子,更是商務經(jīng)濟堅挺的里子。房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)世邦魏理仕華東區(qū)研究部負責人陸燕向記者細數(shù)了當前上海樓市最主要的20個商務區(qū),總存量已經(jīng)超過1700萬平方米,甲級與超甲級寫字樓占到總量的75%以上。

  如果從地理空間上觀察它們,還可以得出另一個結(jié)論:20個主要的商務區(qū)中,緊鄰黃浦江的有7個。其中除陸家嘴這樣的核心商務區(qū),外灘、黃浦濱江、北外灘這樣的拓展區(qū),還有包含前灘、徐匯濱江等在內(nèi)的新興區(qū),且正好沿水流形態(tài)形成了兩個三角,不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家稱之為兩個“金三角”。

  濱江商務板塊的強供應,是近年來上海市、區(qū)兩級政府城建規(guī)劃手勢的結(jié)果。以北外灘為例,2020年,北外灘開發(fā)建設全面起勢。外界一度評價是“1990年啟動陸家嘴開發(fā)后上海最大規(guī)模、最大能級、最大手筆的開發(fā)”。

  徐匯濱江岸線更長,地區(qū)政府積極快速引進CMG國際傳媒港、芒果西岸廣場、星揚西岸、星瀚廣場等一批商辦項目,也大大強化了這里的商務濃度。

  上海熱切開發(fā)濱江是意料中事。一來,既往成功的水岸開發(fā)經(jīng)驗強化了地方政府信心;二來,“濱江沿岸貫通后,生活岸線帶來豐富的社會性、社交性,也對商務、商業(yè)功能產(chǎn)生了牽引力,濱江板塊最終會顯現(xiàn)經(jīng)濟價值?!鄙虾G盀┬屡d產(chǎn)業(yè)研究院院長何萬篷說。

  不過令人驚喜的是,市場同樣報以熱切反饋。以往地產(chǎn)業(yè)內(nèi)觀察一個新興地塊的發(fā)展,常用到一個“接受度”的指標?!艾F(xiàn)在我們更傾向于觀察‘青睞度’,即企業(yè)客戶不僅愿意來,且深度認同地塊的發(fā)展前景?!标懷嗾f,從前灘、北外灘的市場反饋看,“青睞度”已經(jīng)比較高了。 下轉(zhuǎn) 5版(上接第1版)信德中心,一個位于前灘的新樓宇項目,剛剛交付就出租了50%?!斑@大大超過市場普遍的30%規(guī)律。”

  根據(jù)世邦魏理仕、仲量聯(lián)行兩家機構(gòu)數(shù)據(jù),前灘開發(fā)僅十年,樓宇整體出租率就達到92%左右。去年,前灘一些新項目的租金相較開發(fā)初期已經(jīng)翻番;北外灘來福士廣場的中高區(qū)租金超過兩位數(shù);整個濱江區(qū)域最受市場歡迎的北外灘、前灘、徐匯濱江三大板塊,平均有效租金達到5—7元/平方米/天不等。

  便捷創(chuàng)造價值

  上海環(huán)線內(nèi)外,每年有大量新的供應進入市場。濱江區(qū)域能夠脫穎而出,必有獨到的內(nèi)外因素。

  陸燕解釋,“水”在中國的傳統(tǒng)文化,乃至世界多元文化中都與漲勢、財富有內(nèi)涵上的關聯(lián)?!霸S多企業(yè)客戶,尤其金融行業(yè),對濱水空間有天然情結(jié)。再加上開闊的水景帶給人生理上的愉悅感,一些沿江寫字樓的高區(qū),即便租金高一些也不難找到客戶?!?/p>

  脫離感性因素,濱江區(qū)域亦有不可復制的優(yōu)勢。

  “不再只關心租金,是過去三年里一個明顯的市場轉(zhuǎn)折??蛻暨€會慎重考慮開發(fā)商、物業(yè)管理能力、新風系統(tǒng)等功能的配置,以及辦公空間的改造靈活性等,所以甲級及以上寫字樓在市場上最受歡迎?!标懷嗾f。

  而相對滯后開發(fā)的黃浦江濱江板塊,此時充分體現(xiàn)其后發(fā)優(yōu)勢。僅一個北外灘,就規(guī)劃了甲級寫字樓40棟,其中還有高度為480米的浦西新地標?!艾F(xiàn)在我們帶看客戶時,對方都會把北外灘、徐匯濱江、前灘列入他們的‘short list’(即已經(jīng)過精心篩選的短名單)。因為那里是上海新增高品質(zhì)樓宇密度最大的地方?!敝倭柯?lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀說。

  當然,規(guī)模效應只是濱江崛起的一個條件,市場主體用腳投票的背后,還有諸多具體的考量。

  陸燕說,多數(shù)公司選址前會委托機構(gòu)進行員工通勤成本的測算,“便捷的交通環(huán)境不僅給企業(yè)員工提供方便,也關系到企業(yè)的人才競爭力、人力成本?!?/p>

  而商務與商業(yè)是否充分結(jié)合,滿足員工的餐飲、購物需求,也是區(qū)域引力的關鍵?!斑^去5年,許多新增樓宇都是以綜合體的形式出現(xiàn)的,前灘中心大廈、北外灘來福士能夠為市場接納,也得益于周邊高能級的商業(yè)空間加持?!敝倭柯?lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷說。

  “便捷創(chuàng)造價值?!痹诤稳f篷看來,一個區(qū)域的開發(fā)是否成功,首要看它是否便捷。這不僅是交通、商業(yè)的便捷,更是全要素資源獲取的便捷。

  “如果你的左鄰右舍有銀行、國際經(jīng)濟組織、人力資源機構(gòu)……要尋找一個為你增值賦能的合作伙伴甚至不需要出寫字樓;走幾步路就能抵達診所、學校、餐館,一杯咖啡的時間就能把你的金融產(chǎn)品分銷出去;坐幾站地鐵就能到達繁華的城市中心,即便租金和物業(yè)成本高一些,但商務綜合成本反而是低的。便捷,最終帶來了便宜?!焙稳f篷說。

  配套人口雙向互動

  脫開“濱水”的標簽,其實黃浦江濱江區(qū)域諸多地塊的開發(fā)中所面臨的問題,和絕大多數(shù)新區(qū)、新城,或者是城市更新地塊是一致的,例如人口導入。有人擔心,萬一樓蓋起來了沒人去怎么辦。

  但是,濱江的發(fā)展打消了這種顧慮。

  前灘開發(fā)11年,早先提出的“2.5萬居住人口目標”目前已完成,“創(chuàng)造10萬個工作崗位目標”也將在“十四五”期間伴隨新的開發(fā)建設逐步實現(xiàn)。

  據(jù)上海前灘新興產(chǎn)業(yè)研究院首席研究員周學強觀察,前灘的開發(fā)理念是“先宜居、后宜業(yè)”?!霸诳慨a(chǎn)業(yè)導入人口還是靠配套導入人口的選擇中,前灘走了后面一條路?!?/p>

  徐匯濱江的公園、美術(shù)館、綠地等公共配套建設,同樣先于商務空間的開發(fā)?!斑@基本契合市場的邏輯。絕大多數(shù)情況下,如果一個區(qū)域先有了商務樓,但周邊配套還不完善,客戶考察后成交的概率是很低的?!币σf。

  不過,怎樣嵌入配套、嵌入怎樣的配套,卻不僅關系著導入人口的數(shù)量,更關系到人口的基本結(jié)構(gòu)和區(qū)域的產(chǎn)業(yè)能級。

  仍看前灘,從最初承接陸家嘴外溢資源,到現(xiàn)在成為能夠為金融中心提供服務的跨國企業(yè)地區(qū)總部集聚地,“醫(yī)藥類、快銷類、傳統(tǒng)金融類企業(yè)總部尤其看重前灘?!币σf,這些企業(yè)帶來了大量高收入、高消費人群,他們需要高品質(zhì)的居住空間、教育醫(yī)療資源、消費場景。

  坊間一個真實可信的傳言:前灘太古里的奢侈品店里,相當一部分營業(yè)額是周邊企業(yè)高管白領午休閑逛時貢獻的?!扒盀└邩藴室肱涮?,并把它們安排在最靠近人流的地方。舉個例子,過去我們很難想象醫(yī)療機構(gòu)和幼兒園就設在寫字樓里。前灘這么做,大大降低了在地人口獲取資源的成本。配套吸引產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)帶來人口,人口帶動配套完善。”周學強說。

  而配套與人口的雙向互動,最終導向更加集聚的產(chǎn)業(yè)要素。

  金融、咨詢、法律、會計等現(xiàn)代服務行業(yè)的選址,長期被業(yè)內(nèi)看作是一個地區(qū)開發(fā)成熟度的指向標?!斑@些企業(yè)機構(gòu)只有在一個地區(qū)的企業(yè)集聚度足夠高、產(chǎn)業(yè)形態(tài)足夠豐富后,才會陸續(xù)靠攏。北外灘、前灘能夠吸引一批現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)總部,原因可以想見?!标懷嗾f。

  仍有待挖潛空白點

  2020年,新一輪北外灘建設規(guī)劃征求意見發(fā)布。在近年來的濱江開發(fā)中,整體規(guī)劃先行也是普遍的做法。

  將一個區(qū)域進行統(tǒng)一的、超前的規(guī)劃,不僅有利于可持續(xù)發(fā)展,降低未來頻繁更新的社會成本;還能補足過去城建中出現(xiàn)的短板問題。不過,何萬篷也注意到,在城市的高速建設發(fā)展期,不能奢望存在一個能夠一勞永逸解決所有問題的完美規(guī)劃。

  “拿徐匯濱江來說,周邊缺少毛細血管般的支馬路。伴隨大量商務人口和休旅人口的導入,現(xiàn)有的交通組織體系是否能夠應對大客流,還要打一個問號。建議進行綜合測算和方案模擬。”

  區(qū)域進入開發(fā)階段后,不同的模式也可能帶來不同效果。周學強告訴記者,全球范圍內(nèi)濱水空間的開發(fā)模式存在多樣化、因地制宜的特點,日本橫濱是公共部門和私人企業(yè)聯(lián)合開發(fā)模式;新加坡濱海灣由當?shù)厣鐓^(qū)和企業(yè)合作開發(fā);美國波士頓則由相關部門與居民深度交互,達成共識,制定濱水空間的運營計劃?;氐缴虾5臑I江空間,前灘實踐的是整體布局、整體開發(fā)、整體運營模式;相比之下,徐匯濱江的開發(fā)和運營主體更加多元,背后亦有其利弊。

  “不過,無論是哪一種模式,都涉及市場力量、行政力量等不同利益相關者。成功的,都是順勢而為的;失敗的,都是逆勢而為的。這個‘勢’,就是市場主體的訴求,幾乎看不到僅憑單方力量精明成長的案例?!敝軐W強說。

  今天沿黃浦江順流而行,兩岸總有建筑林立、生機勃勃的新空間。然而,當我們跳出個案、俯視兩條濱水緞帶,亦不難發(fā)現(xiàn):兩個“金三角”的上下游,還存在諸多空白點,有巨大的挖掘潛力。

  “我們希望看到上海未來能夠沿黃浦江、沿蘇州河,形成完整的濱水高端服務廊道,并且在廊道上培育出一個又一個蛙跳式的產(chǎn)業(yè)集群、科創(chuàng)高點,讓高能級的資源要素‘流淌’起來,在空間上接應,在功能上接續(xù)。當然,這也需要政策的接力,包括市區(qū)兩級的協(xié)同、各區(qū)的集成,把‘你我他’變成‘我們’?!焙稳f篷說。(杜晨薇)

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