原標(biāo)題：高能級(jí)資源要素在濱江“流淌”

　　——上海黃浦江岸商務(wù)空間系列調(diào)查(上)

　　1931年，帝國(guó)大廈在紐約哈德遜河畔拔地而起，世界范圍內(nèi)的商務(wù)中心建設(shè)由此起步。此后近100年里，濱水開發(fā)商務(wù)區(qū)如同一種心照不宣的規(guī)則，在全球許多城市得到實(shí)踐。

　　開發(fā)同時(shí)帶來經(jīng)驗(yàn)與得失，由此帶出的水岸經(jīng)濟(jì)命題，也成了外部觀察區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)微觀視角。

　　2017年，上海黃浦江兩岸45公里公共空間貫通。在這前后，浦東前灘、徐匯濱江、虹口北外灘等沿江區(qū)域也作為上海新的商務(wù)空間陸續(xù)布局建設(shè)。根據(jù)世界知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)，2018—2022年期間，上海新增樓宇供應(yīng)總量里，沿江商務(wù)空間占到55%(也有機(jī)構(gòu)認(rèn)為是43%)。

　　與此同時(shí)，許多區(qū)域租金看漲，北外灘的核心樓宇租金已達(dá)到較高水平，前灘新推出的寫字樓亦有緊跟陸家嘴的叫價(jià)。

　　顯然，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)邏輯下的黃浦江濱江岸線已取得一定的開發(fā)成效，并逐漸散發(fā)出獨(dú)特的市場(chǎng)魅力。

　　而這些濱江空間的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，又將給未來的新興區(qū)域建設(shè)帶來怎樣的啟示，值得我們做更深入的觀察。

　　濱水商務(wù)區(qū)崛起

　　外界對(duì)上海的第一觀感，一定少不了“高樓多”。這些大樓既是上海的面子，更是商務(wù)經(jīng)濟(jì)堅(jiān)挺的里子。房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕向記者細(xì)數(shù)了當(dāng)前上海樓市最主要的20個(gè)商務(wù)區(qū)，總存量已經(jīng)超過1700萬平方米，甲級(jí)與超甲級(jí)寫字樓占到總量的75%以上。

　　如果從地理空間上觀察它們，還可以得出另一個(gè)結(jié)論：20個(gè)主要的商務(wù)區(qū)中，緊鄰黃浦江的有7個(gè)。其中除陸家嘴這樣的核心商務(wù)區(qū)，外灘、黃浦濱江、北外灘這樣的拓展區(qū)，還有包含前灘、徐匯濱江等在內(nèi)的新興區(qū)，且正好沿水流形態(tài)形成了兩個(gè)三角，不少地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家稱之為兩個(gè)“金三角”。

　　濱江商務(wù)板塊的強(qiáng)供應(yīng)，是近年來上海市、區(qū)兩級(jí)政府城建規(guī)劃手勢(shì)的結(jié)果。以北外灘為例，2020年，北外灘開發(fā)建設(shè)全面起勢(shì)。外界一度評(píng)價(jià)是“1990年啟動(dòng)陸家嘴開發(fā)后上海最大規(guī)模、最大能級(jí)、最大手筆的開發(fā)”。

　　徐匯濱江岸線更長(zhǎng)，地區(qū)政府積極快速引進(jìn)CMG國(guó)際傳媒港、芒果西岸廣場(chǎng)、星揚(yáng)西岸、星瀚廣場(chǎng)等一批商辦項(xiàng)目，也大大強(qiáng)化了這里的商務(wù)濃度。

　　上海熱切開發(fā)濱江是意料中事。一來，既往成功的水岸開發(fā)經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)化了地方政府信心；二來，“濱江沿岸貫通后，生活岸線帶來豐富的社會(huì)性、社交性，也對(duì)商務(wù)、商業(yè)功能產(chǎn)生了牽引力，濱江板塊最終會(huì)顯現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值?！鄙虾Ｇ盀┬屡d產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)何萬篷說。

　　不過令人驚喜的是，市場(chǎng)同樣報(bào)以熱切反饋。以往地產(chǎn)業(yè)內(nèi)觀察一個(gè)新興地塊的發(fā)展，常用到一個(gè)“接受度”的指標(biāo)?！艾F(xiàn)在我們更傾向于觀察‘青睞度’，即企業(yè)客戶不僅愿意來，且深度認(rèn)同地塊的發(fā)展前景?！标懷嗾f，從前灘、北外灘的市場(chǎng)反饋看，“青睞度”已經(jīng)比較高了。 下轉(zhuǎn) 5版(上接第1版)信德中心，一個(gè)位于前灘的新樓宇項(xiàng)目，剛剛交付就出租了50%。“這大大超過市場(chǎng)普遍的30%規(guī)律?！?/p>

　　根據(jù)世邦魏理仕、仲量聯(lián)行兩家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，前灘開發(fā)僅十年，樓宇整體出租率就達(dá)到92%左右。去年，前灘一些新項(xiàng)目的租金相較開發(fā)初期已經(jīng)翻番；北外灘來福士廣場(chǎng)的中高區(qū)租金超過兩位數(shù)；整個(gè)濱江區(qū)域最受市場(chǎng)歡迎的北外灘、前灘、徐匯濱江三大板塊，平均有效租金達(dá)到5—7元/平方米/天不等。

　　便捷創(chuàng)造價(jià)值

　　上海環(huán)線內(nèi)外，每年有大量新的供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)。濱江區(qū)域能夠脫穎而出，必有獨(dú)到的內(nèi)外因素。

　　陸燕解釋，“水”在中國(guó)的傳統(tǒng)文化，乃至世界多元文化中都與漲勢(shì)、財(cái)富有內(nèi)涵上的關(guān)聯(lián)?！霸S多企業(yè)客戶，尤其金融行業(yè)，對(duì)濱水空間有天然情結(jié)。再加上開闊的水景帶給人生理上的愉悅感，一些沿江寫字樓的高區(qū)，即便租金高一些也不難找到客戶?！?/p>

　　脫離感性因素，濱江區(qū)域亦有不可復(fù)制的優(yōu)勢(shì)。

　　“不再只關(guān)心租金，是過去三年里一個(gè)明顯的市場(chǎng)轉(zhuǎn)折?？蛻暨€會(huì)慎重考慮開發(fā)商、物業(yè)管理能力、新風(fēng)系統(tǒng)等功能的配置，以及辦公空間的改造靈活性等，所以甲級(jí)及以上寫字樓在市場(chǎng)上最受歡迎?！标懷嗾f。

　　而相對(duì)滯后開發(fā)的黃浦江濱江板塊，此時(shí)充分體現(xiàn)其后發(fā)優(yōu)勢(shì)。僅一個(gè)北外灘，就規(guī)劃了甲級(jí)寫字樓40棟，其中還有高度為480米的浦西新地標(biāo)。“現(xiàn)在我們帶看客戶時(shí)，對(duì)方都會(huì)把北外灘、徐匯濱江、前灘列入他們的‘short list’(即已經(jīng)過精心篩選的短名單)。因?yàn)槟抢锸巧虾Ｐ略龈咂焚|(zhì)樓宇密度最大的地方?！敝倭柯?lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀說。

　　當(dāng)然，規(guī)模效應(yīng)只是濱江崛起的一個(gè)條件，市場(chǎng)主體用腳投票的背后，還有諸多具體的考量。

　　陸燕說，多數(shù)公司選址前會(huì)委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行員工通勤成本的測(cè)算，“便捷的交通環(huán)境不僅給企業(yè)員工提供方便，也關(guān)系到企業(yè)的人才競(jìng)爭(zhēng)力、人力成本?！?/p>

　　而商務(wù)與商業(yè)是否充分結(jié)合，滿足員工的餐飲、購(gòu)物需求，也是區(qū)域引力的關(guān)鍵?！斑^去5年，許多新增樓宇都是以綜合體的形式出現(xiàn)的，前灘中心大廈、北外灘來福士能夠?yàn)槭袌?chǎng)接納，也得益于周邊高能級(jí)的商業(yè)空間加持?！敝倭柯?lián)行華東區(qū)研究部董事丁婷說。

　　“便捷創(chuàng)造價(jià)值?！痹诤稳f篷看來，一個(gè)區(qū)域的開發(fā)是否成功，首要看它是否便捷。這不僅是交通、商業(yè)的便捷，更是全要素資源獲取的便捷。

　　“如果你的左鄰右舍有銀行、國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織、人力資源機(jī)構(gòu)……要尋找一個(gè)為你增值賦能的合作伙伴甚至不需要出寫字樓；走幾步路就能抵達(dá)診所、學(xué)校、餐館，一杯咖啡的時(shí)間就能把你的金融產(chǎn)品分銷出去；坐幾站地鐵就能到達(dá)繁華的城市中心，即便租金和物業(yè)成本高一些，但商務(wù)綜合成本反而是低的。便捷，最終帶來了便宜?！焙稳f篷說。

　　配套人口雙向互動(dòng)

　　脫開“濱水”的標(biāo)簽，其實(shí)黃浦江濱江區(qū)域諸多地塊的開發(fā)中所面臨的問題，和絕大多數(shù)新區(qū)、新城，或者是城市更新地塊是一致的，例如人口導(dǎo)入。有人擔(dān)心，萬一樓蓋起來了沒人去怎么辦。

　　但是，濱江的發(fā)展打消了這種顧慮。

　　前灘開發(fā)11年，早先提出的“2.5萬居住人口目標(biāo)”目前已完成，“創(chuàng)造10萬個(gè)工作崗位目標(biāo)”也將在“十四五”期間伴隨新的開發(fā)建設(shè)逐步實(shí)現(xiàn)。

　　據(jù)上海前灘新興產(chǎn)業(yè)研究院首席研究員周學(xué)強(qiáng)觀察，前灘的開發(fā)理念是“先宜居、后宜業(yè)”?！霸诳慨a(chǎn)業(yè)導(dǎo)入人口還是靠配套導(dǎo)入人口的選擇中，前灘走了后面一條路。”

　　徐匯濱江的公園、美術(shù)館、綠地等公共配套建設(shè)，同樣先于商務(wù)空間的開發(fā)?！斑@基本契合市場(chǎng)的邏輯。絕大多數(shù)情況下，如果一個(gè)區(qū)域先有了商務(wù)樓，但周邊配套還不完善，客戶考察后成交的概率是很低的。”姚耀說。

　　不過，怎樣嵌入配套、嵌入怎樣的配套，卻不僅關(guān)系著導(dǎo)入人口的數(shù)量，更關(guān)系到人口的基本結(jié)構(gòu)和區(qū)域的產(chǎn)業(yè)能級(jí)。

　　仍看前灘，從最初承接陸家嘴外溢資源，到現(xiàn)在成為能夠?yàn)榻鹑谥行奶峁┓?wù)的跨國(guó)企業(yè)地區(qū)總部集聚地，“醫(yī)藥類、快銷類、傳統(tǒng)金融類企業(yè)總部尤其看重前灘。”姚耀說，這些企業(yè)帶來了大量高收入、高消費(fèi)人群，他們需要高品質(zhì)的居住空間、教育醫(yī)療資源、消費(fèi)場(chǎng)景。

　　坊間一個(gè)真實(shí)可信的傳言：前灘太古里的奢侈品店里，相當(dāng)一部分營(yíng)業(yè)額是周邊企業(yè)高管白領(lǐng)午休閑逛時(shí)貢獻(xiàn)的?！扒盀└邩?biāo)準(zhǔn)引入配套，并把它們安排在最靠近人流的地方。舉個(gè)例子，過去我們很難想象醫(yī)療機(jī)構(gòu)和幼兒園就設(shè)在寫字樓里。前灘這么做，大大降低了在地人口獲取資源的成本。配套吸引產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)帶來人口，人口帶動(dòng)配套完善?！敝軐W(xué)強(qiáng)說。

　　而配套與人口的雙向互動(dòng)，最終導(dǎo)向更加集聚的產(chǎn)業(yè)要素。

　　金融、咨詢、法律、會(huì)計(jì)等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的選址，長(zhǎng)期被業(yè)內(nèi)看作是一個(gè)地區(qū)開發(fā)成熟度的指向標(biāo)?！斑@些企業(yè)機(jī)構(gòu)只有在一個(gè)地區(qū)的企業(yè)集聚度足夠高、產(chǎn)業(yè)形態(tài)足夠豐富后，才會(huì)陸續(xù)靠攏。北外灘、前灘能夠吸引一批現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)總部，原因可以想見。”陸燕說。

　　仍有待挖潛空白點(diǎn)

　　2020年，新一輪北外灘建設(shè)規(guī)劃征求意見發(fā)布。在近年來的濱江開發(fā)中，整體規(guī)劃先行也是普遍的做法。

　　將一個(gè)區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)一的、超前的規(guī)劃，不僅有利于可持續(xù)發(fā)展，降低未來頻繁更新的社會(huì)成本；還能補(bǔ)足過去城建中出現(xiàn)的短板問題。不過，何萬篷也注意到，在城市的高速建設(shè)發(fā)展期，不能奢望存在一個(gè)能夠一勞永逸解決所有問題的完美規(guī)劃。

　　“拿徐匯濱江來說，周邊缺少毛細(xì)血管般的支馬路。伴隨大量商務(wù)人口和休旅人口的導(dǎo)入，現(xiàn)有的交通組織體系是否能夠應(yīng)對(duì)大客流，還要打一個(gè)問號(hào)。建議進(jìn)行綜合測(cè)算和方案模擬?！?/p>

　　區(qū)域進(jìn)入開發(fā)階段后，不同的模式也可能帶來不同效果。周學(xué)強(qiáng)告訴記者，全球范圍內(nèi)濱水空間的開發(fā)模式存在多樣化、因地制宜的特點(diǎn)，日本橫濱是公共部門和私人企業(yè)聯(lián)合開發(fā)模式；新加坡濱海灣由當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)和企業(yè)合作開發(fā)；美國(guó)波士頓則由相關(guān)部門與居民深度交互，達(dá)成共識(shí)，制定濱水空間的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃?；氐缴虾５臑I江空間，前灘實(shí)踐的是整體布局、整體開發(fā)、整體運(yùn)營(yíng)模式；相比之下，徐匯濱江的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)主體更加多元，背后亦有其利弊。

　　“不過，無論是哪一種模式，都涉及市場(chǎng)力量、行政力量等不同利益相關(guān)者。成功的，都是順勢(shì)而為的；失敗的，都是逆勢(shì)而為的。這個(gè)‘勢(shì)’，就是市場(chǎng)主體的訴求，幾乎看不到僅憑單方力量精明成長(zhǎng)的案例?！敝軐W(xué)強(qiáng)說。

　　今天沿黃浦江順流而行，兩岸總有建筑林立、生機(jī)勃勃的新空間。然而，當(dāng)我們跳出個(gè)案、俯視兩條濱水緞帶，亦不難發(fā)現(xiàn)：兩個(gè)“金三角”的上下游，還存在諸多空白點(diǎn)，有巨大的挖掘潛力。

　　“我們希望看到上海未來能夠沿黃浦江、沿蘇州河，形成完整的濱水高端服務(wù)廊道，并且在廊道上培育出一個(gè)又一個(gè)蛙跳式的產(chǎn)業(yè)集群、科創(chuàng)高點(diǎn)，讓高能級(jí)的資源要素‘流淌’起來，在空間上接應(yīng)，在功能上接續(xù)。當(dāng)然，這也需要政策的接力，包括市區(qū)兩級(jí)的協(xié)同、各區(qū)的集成，把‘你我他’變成‘我們’?！焙稳f篷說。(杜晨薇)