9月27日，上海2022年第三輪土拍落幕。這是上海自推出集中土地出讓以來規(guī)模最大的一次交易會，35幅涉宅地塊(含4幅“城中村”改造地塊和1幅招掛復合出讓地塊)在短短3天內(nèi)全部出讓，獲取土地出讓金1054億元。

　　從全國市場來看，上海今年土拍成績十分亮眼：據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上海推出的三輪共109幅宅地無一流拍，獲取土地出讓金2712.7億元。但從上海市域來看，三輪土拍反映出來的共同點，正成為一級市場的新趨勢。

　　誰在拿地?

　　第三批集中供地涉及浦東新區(qū)、靜安、徐匯、普陀、寶山、閔行、嘉定、金山、松江、青浦、奉賢和崇明12個區(qū)，總出讓面積143.41萬平方米，總建筑面積286.91萬平方米，起價總額達到887億元。

　　其中，最大看點過于位于靜安的中興社區(qū)C070202單元304-03地塊，其以底價120.6億元拿下，是本輪土拍中總價最高的地塊。背后競買人北萬置業(yè)在外界看來雖然陌生，但通過“天眼查”查詢可見，該公司曾有70%股份(上海萬科、南通萬語)屬于萬科，30%屬于北方置業(yè)，后者為靜安國資委全資控股。

　　此前幾年，萬科一直深耕靜安中興板塊，不過近兩年，萬科在上海土拍市場未曾現(xiàn)身。靜安中興地塊的出讓一時間引發(fā)市場關注。不過，記者梳理發(fā)現(xiàn)，萬科系已在9月23日本輪土拍前全數(shù)退出北萬置業(yè)。

　　據(jù)“企查查”查詢結果，今年9月15日，北萬置業(yè)的股東發(fā)生變更，上海萬科和南通萬語退出，新增上海靜安國有資產(chǎn)經(jīng)營有限公司。也就是說，北萬置業(yè)在競拍前已經(jīng)成為全資國企，在股權結構上和萬科沒有瓜葛。

　　對于核心區(qū)地塊以底價成交的原因，克而瑞研究中心研究員表示，該項目雖然區(qū)位絕佳，但出讓要求很嚴苛，比如要配建一定比例的保障房，還有商辦自持要求，這些十分考驗競買人的資金實力和后期運營能力，在當前房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的背景下，符合條件的企業(yè)并不多。

　　今年，央企國企始終占據(jù)著上海土拍的主力軍地位。在6月份的首輪土拍中，央企國企摘得超8成宅地，本輪土拍依然表現(xiàn)不俗，滬內(nèi)外央企國企收獲頗豐，除北萬置業(yè)以外，還包括保利發(fā)展、招商蛇口、中建、浦發(fā)、外高橋、金橋、中環(huán)、安徽高速、象嶼地產(chǎn)、建發(fā)等。

　　市場認為，由于房企融資整體收緊，從2021年下半年開始，土拍市場已經(jīng)出現(xiàn)這一趨勢。在民企拓張速度整體回縮后，許多實力雄厚的央企和國企開始積極外拓，搶抓機遇深耕上海市場。特別是招商蛇口、保利發(fā)展兩家央企，在三輪土拍中頻頻現(xiàn)身，僅第二輪土拍就各自摘得5幅土地。

　　土拍市場的新趨勢也會影響到新房市場預期。對消費者而言，在行業(yè)大背景下，國企和央企的抗風險能力更強，未來的購買風險也偏低。

　　哪些區(qū)域最熱門?

　　三輪土拍供給的土地在數(shù)量上保持穩(wěn)定，第一輪為36幅、第二輪為32幅、第三輪為35幅。需求端表現(xiàn)同樣平穩(wěn)，雖無一流拍，但是近半數(shù)是以底價成交。

　　本輪土拍以底價成交的土地占比明顯增加，達到69%(24幅)；達到中止價(中止價為起拍價的110%，如果競價超過中止價，則進入一次書面報價，在一次性報價階段，由最接近一次性報價均值的競買人拍得土地)進入“一次報價”階段8幅，數(shù)量有所減少；整體出讓溢價率2.45%，較第二輪(4.49%)也有所下降。

　　和前兩輪土拍相比，本輪土拍表現(xiàn)有些低迷。市場認為這屬于正?，F(xiàn)象，今年上海土地出讓提速，從6月到9月已經(jīng)推出了三輪土地，經(jīng)過前兩輪的消耗，房企整體資金預算下降，拿地更謹慎也是正常策略。

　　部分地塊仍延續(xù)了前兩輪的土拍熱度，有5幅溢價率超過9%。閔行區(qū)華漕地塊吸引了10家房企和房企聯(lián)合體的競拍，梅隴鎮(zhèn)古美社區(qū)地塊也吸引了5家房企或房企聯(lián)合體參與，松江廣富林街道地塊經(jīng)歷了20多輪報價，徐匯華涇鎮(zhèn)、徐匯龍華街道地塊均以較高溢價率成交。此外，還有浦東唐鎮(zhèn)、普陀桃浦、寶山羅店、嘉定菊園等區(qū)域地塊達到了中止價。

　　這些板塊有的屬于中心城區(qū)，因區(qū)域優(yōu)越，成為眾多房企的爭奪對象，有的雖地處郊區(qū)，但今年以來新房市場表現(xiàn)良好，成為部分房企重倉的地區(qū)。

　　新面孔是誰?

　　由于今年土拍規(guī)則有變，上海市場涌入了一批新面孔。

　　去年，上海土拍規(guī)則主要采取招掛復合出讓，報名的房企要經(jīng)過一輪打分評定，符合條件的才能進入掛牌環(huán)節(jié)。今年改為掛牌出讓，相當于降低了土拍門檻。雖然規(guī)?；科笕毕虾Ｊ袌霾环σ慌缃鐕Y和小型民企。

　　比如，首輪土拍中出現(xiàn)的杭州大家房產(chǎn)、宸嘉發(fā)展，第二輪出現(xiàn)的南昌市政、大眾、上海紡織、華紡旗下開發(fā)企業(yè)，第三輪則出現(xiàn)了中建大椿、如皋合盛。

　　另外，聯(lián)合拍地的情況也在變多。比如，徐匯華涇鎮(zhèn)地塊競買人為嘉華、匯成、龍華地產(chǎn)聯(lián)合體，徐匯龍華街道地塊競買人是保利發(fā)展、西岸聯(lián)合體，嘉定南翔地塊競買人為象嶼、同進和北蔡房產(chǎn)聯(lián)合體，青浦夏陽街道地塊競買人為新黃浦、亞倫聯(lián)合體。

　　由此可見，開發(fā)企業(yè)和地方國資平臺合作的特點越來越明顯。對于有開發(fā)運營能力但資金承受壓力的企業(yè)來說，或許是一條值得探索的新路徑。