在老舊小區(qū)改造5月全面開工前，南通市崇川區(qū)召集10家物業(yè)企業(yè)座談“老小區(qū)綜合改造與長效管理”。保華物業(yè)南通分公司總經(jīng)理張燕認(rèn)真地為改造提交管理方案，“不考慮未來的管理，施工改造效果會大打折扣，我們愿意為提高改造質(zhì)量貢獻(xiàn)建議”。
三分建，七分管。如何讓小區(qū)“新容”常在，改造成果更長久地惠及居民，江蘇省各地正在積極探索中。
長效管理不跟上，小區(qū)折舊快
蘇州是老舊小區(qū)改造的“老先進(jìn)”。在十多年的整治中，從房屋、道路、綠化到管線整理、技防提升等，蘇州老城區(qū)對老舊小區(qū)硬件改造有了豐富的經(jīng)驗(yàn)。但在持續(xù)推動中，“老先進(jìn)”也率先遇到新問題。姑蘇區(qū)住建委副主任朱依東告訴記者，近年來，有些早期改造過的小區(qū)再次提出整治訴求，究其原因還是長效管理未能及時(shí)跟進(jìn)。由于老舊小區(qū)普遍缺少公共維修基金，整治前物業(yè)管理費(fèi)極少，整治后沒有適當(dāng)提高收費(fèi)且收繳率較低，無法引進(jìn)社會物業(yè)公司，屬地街道往往只能自己成立物業(yè)公司，依靠區(qū)級財(cái)政補(bǔ)貼進(jìn)行管理，日常只能做到門衛(wèi)、保潔等基礎(chǔ)管理，無法實(shí)施維修和更新，小區(qū)折舊速度加快。
建立長效管理機(jī)制，成為此輪老舊小區(qū)整治共識。
為持續(xù)鞏固整治成果，破解建管矛盾，同步落實(shí)長效管理，南通市崇川區(qū)在項(xiàng)目整治經(jīng)費(fèi)中提前安排物業(yè)管理開辦經(jīng)費(fèi)，建立起轄區(qū)經(jīng)營性用房、小區(qū)配套用房、停車位收費(fèi)、業(yè)主繳費(fèi)、政府獎代補(bǔ)等方式相結(jié)合的經(jīng)費(fèi)造血機(jī)制，逐步實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。
“在新一輪改造過程中，我們尤其重視長效管理，以老舊小區(qū)改造為契機(jī)，進(jìn)一步建立完善的社區(qū)治理體系。”在南京市物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心副主任童聲龍看來，老舊小區(qū)改造前，就要提前推動成立業(yè)(管)委會，提前落實(shí)長效管理單位，明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，居民承諾預(yù)交一定期限的物業(yè)費(fèi)，提前補(bǔ)齊維修資金，構(gòu)建“縱向到底、橫向到邊、協(xié)商共治”的小區(qū)治理體系，以黨建引領(lǐng)、基層推進(jìn)、社會幫扶、群眾參與，建立多方聯(lián)動機(jī)制。
老觀念收費(fèi)難，物業(yè)難題需破解
4月底，記者走進(jìn)鹽城市亭湖區(qū)“海洋漁業(yè)局家屬區(qū)”。這里剛剛投入400多萬元進(jìn)行綜合整治，小區(qū)面貌煥然一新。居民張玉秀說，整治后環(huán)境確實(shí)變好了，但遺憾的是小區(qū)沒物業(yè)，保潔等基礎(chǔ)管理由社區(qū)托底，雖然260多戶居民無需繳納物業(yè)費(fèi)，但又有住戶開始在門口綠化帶里種菜了。“還是有物業(yè)管理好，我們交點(diǎn)錢也愿意。”張玉秀話音未落，一旁的老伴孫云峰不樂意了：“物業(yè)管理一進(jìn)來，我們就要交錢養(yǎng)活他們那么多人了。”顯然老兩口的意見并不一致。
專業(yè)的物業(yè)服務(wù)對小區(qū)實(shí)現(xiàn)長效治理不可或缺，但老舊小區(qū)以老年人、低收入家庭居多，業(yè)主花錢買服務(wù)的意識普遍不強(qiáng)。
蘇州市姑蘇區(qū)三元二村的居民陸桂花很擔(dān)憂：“我們小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，每年每戶60元，但就算這樣，繳費(fèi)的也只占五六成。這樣下去，會影響物業(yè)的積極性，我擔(dān)心整治好的小區(qū)很快就要變差了。”
對于沒有物業(yè)管理的、零散的三五幢樓房，姑蘇區(qū)采取由國資物業(yè)兜底的“共享物業(yè)”做法，即把相鄰的片區(qū)，交給國資的鼎盛物業(yè)來管，雖然無法像新小區(qū)那樣實(shí)行封閉管理，但物業(yè)人員可以動態(tài)巡邏，把卡口設(shè)在巷口，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)物業(yè)化的管理。對于社會物業(yè)管不好或者不愿進(jìn)駐的小區(qū)，也由鼎盛物業(yè)接手。
鼎盛物業(yè)派駐蘇州市姑蘇區(qū)雙塔街道里河新村的項(xiàng)目經(jīng)理陳偉介紹，鼎盛物業(yè)服務(wù)這一帶14個(gè)小區(qū)，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是每年每戶72元，去年共收取物業(yè)費(fèi)250萬元，但人員工資就要支出600萬元，缺口很大。去年居民們的物業(yè)費(fèi)收繳率只有25%左右，現(xiàn)在小區(qū)整治后居民滿意度提升，希望今年的物業(yè)費(fèi)收繳率能增長一倍。另外，小區(qū)整治后停車位增加不少，新增的停車費(fèi)收入也能補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)收入的不足。
去年完成整治的南京市建鄴區(qū)天順苑小區(qū)，處處整潔明亮。談及收物業(yè)費(fèi)，建鄴區(qū)江東門社區(qū)黨委書記張來荒認(rèn)為這并不是難題，“物業(yè)先做好服務(wù)，收費(fèi)問題社區(qū)可以協(xié)助。去年我們兩個(gè)老舊小區(qū)引入物業(yè)公司，服務(wù)工作一做，下半年物業(yè)費(fèi)收繳率都在90%以上。人家為你服務(wù)，怎么能不交物業(yè)費(fèi)?”從提升管理入手，“服務(wù)差不繳費(fèi)、不繳費(fèi)服務(wù)更差”的惡性循環(huán)由此被打破。
“獨(dú)唱”改“合唱”，呼喚多方參與
蘇州市姑蘇區(qū)平江歷史街區(qū)重點(diǎn)功能區(qū)一號地塊，是極具蘇州特色的老舊住區(qū)，占地面積4.3公頃，有6幢零星樓和不少古建老宅、傳統(tǒng)民居，目前正在進(jìn)行改造試點(diǎn)的騰遷工作和規(guī)劃方案。和以往老舊小區(qū)改造不同的是，房屋騰遷修繕后將探索引入社會資本參與改造。
小區(qū)改造、運(yùn)維、社區(qū)公共服務(wù)供給等，資金需求很大，光靠政府投入難以持久。童聲龍介紹，南京推進(jìn)老舊小區(qū)改造，市區(qū)兩級財(cái)政按3：7劃撥資金，個(gè)別財(cái)力差的區(qū)按4：6投入，財(cái)力好的地方改造快點(diǎn)，財(cái)力差的會慢一點(diǎn)。由政府主導(dǎo)實(shí)施的老舊小區(qū)改造，更多是遵循普惠性原則，兜底線、保基本。
“未來老舊小區(qū)改造的資金渠道可以更多元化。”童聲龍說，比如鼓勵居民出資，區(qū)分提升類、拓展類不同檔次，讓小區(qū)居民“點(diǎn)菜下單”;鼓勵老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)單位以適當(dāng)方式支持和參與改造，管線、郵政、水電氣等專營單位可通過直接投資、落實(shí)資產(chǎn)收益等方式參與進(jìn)來。改造中，還可實(shí)施市場化運(yùn)作，對片區(qū)統(tǒng)籌考慮，允許拆一部分危樓、險(xiǎn)樓，新建綜合體，借鑒國外TOD模式(公交為主、站城一體、職住平衡)，嵌入醫(yī)療、托幼、養(yǎng)老等服務(wù)，在改造的同時(shí)有效拉動就業(yè)，平衡資本方投入與收益。
老舊小區(qū)改造不是短期的階段性工程，而是一項(xiàng)持續(xù)、滾動、長期性工作。南京農(nóng)業(yè)大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院高級規(guī)劃師黃石磊認(rèn)為，老舊小區(qū)改造不能只靠政府投入，需要建立政府與居民、社會力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，形成多方共贏局面，尤其要吸引市場之手加入。他建議，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分挖掘閑置資源、大力提高改造潛能，最大化釋放經(jīng)濟(jì)社會效益;在工程建設(shè)中給予參建企業(yè)融資貸款優(yōu)惠，通過以獎代補(bǔ)方式，對企業(yè)新建項(xiàng)目給予容積率獎勵等;在長效服務(wù)中，對參與老舊小區(qū)物業(yè)管理、養(yǎng)老托幼等惠民服務(wù)的企業(yè)提供稅收優(yōu)惠。通過多種手段吸引更多社會資本參與，讓既是民生工程又是發(fā)展工程的老舊小區(qū)改造得以持續(xù)良性發(fā)展。
記者從省住建廳了解到，在今年的老舊小區(qū)改造中，我省將積極探索采取資產(chǎn)置換、有償服務(wù)、規(guī)劃條件調(diào)整、空間資源整合利用等創(chuàng)新舉措，吸納社會資本投入，同時(shí)鼓勵居民積極參與，逐步形成政府引導(dǎo)、多方投入、全社會關(guān)心支持的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造投入機(jī)制。(白 雪 劉玉琴 王曉映)
