蓮溪路地鐵站3號口向南50米，萃宸璟庭小區(qū)已竣工收尾，明年1月將迎接800多戶住戶回遷。住戶來自浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)幾個曾經(jīng)頗具規(guī)模的城中村。2022年，它們陸續(xù)完成征收。目前，北蔡鎮(zhèn)仍有部分城中村項目有待進(jìn)入征收程序，完成后，鎮(zhèn)域范圍內(nèi)9個城中村將全部成為歷史。
城中村是我國城鄉(xiāng)二元管理制度、城鄉(xiāng)二元土地制度以及外來人口大量流入集聚所形成的特殊產(chǎn)物。北蔡是城中村密集區(qū)域。此外，寶山楊行、閔行梅隴、青浦華新等也都分布著不少城中村。
城中村里本地人口和外來人口比例動輒1:10；較長一段時期里，城中村里安全隱患多、事故頻發(fā)。今年4月，上海市房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示，預(yù)計到2025年底，上海中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面啟動；到2027年底，中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面完成；到2032年底，城中村改造項目全面完成。
大規(guī)模改造將徹底改變城中村的環(huán)境設(shè)施。不過，記者近日在采訪中發(fā)現(xiàn)，已完成動遷安置的城中村以及即將進(jìn)入征收階段的城中村，仍不同程度面臨著治理挑戰(zhàn)。
村民小組撤制宜早不宜遲
寶山楊行原老集鎮(zhèn)核心區(qū)域一期城中村改造項目2016年啟動，到2021年加速建設(shè)，如今不少居民已入住潤楊名邸、誠和佳苑兩個動遷安置小區(qū)。
這兩個動遷安置小區(qū)不是孤零零存在的。前期改造中，區(qū)域周邊公建配套服務(wù)能級相應(yīng)提升，新建了學(xué)校、幼兒園，以及道路和綠地。目前正在進(jìn)行的二期改造，還計劃新建中小學(xué)、菜場、公園等。
不過，由“村”到“居”的轉(zhuǎn)變，會帶來治理銜接的難題，一些城中村動遷安置小區(qū)至今沒有居委會，僅靠物業(yè)提供服務(wù)。
潤楊名邸的居民2022年起陸續(xù)入住，但至今居委會還在籌建。負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的邦手物業(yè)負(fù)責(zé)人辛利仁介紹，在沒有居委會進(jìn)行社區(qū)治理且無法動用小區(qū)維修基金和公共收益的情況下，33人的物業(yè)團隊要負(fù)責(zé)1500余戶居民的日常服務(wù)，難度較大。
電動自行車停放是小區(qū)最突出的矛盾。目前，小區(qū)電動自行車的數(shù)量已超過1200輛，原先劃定的停放區(qū)域和充電設(shè)施無法滿足需求，亂停放現(xiàn)象突出。與此同時，機動車庫使用率不高，地下車庫1080個車位目前只停了不到一半。辛利仁表示，需要等到小區(qū)業(yè)委會成立，各方一起整治，重新劃分停放區(qū)域。
一邊是社區(qū)里物業(yè)管理“忙不過來”，另一邊是城中村原先的村委會“清閑很多”。村民“上樓”后，楊行鎮(zhèn)東街村變成“空殼村”。村黨支部書記馬文斌說，現(xiàn)在村里不需要做社會治理工作了，主要是對集體資產(chǎn)進(jìn)行管理。
考慮到城中村動遷后，很多村委會職能“空心化”，這兩年，浦東北蔡對符合條件的村組(隊)進(jìn)行撤制。根據(jù)市級規(guī)定，啟動村民小組撤制工作，需滿足兩大條件，即村民小組集體土地被征收或用于公益性項目、建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，剩余集體土地不足原有數(shù)量的30%；集體資產(chǎn)處置方案經(jīng)村民小組會議討論通過，并報當(dāng)?shù)卣?、街道辦事處審核同意。去年6月，符合標(biāo)準(zhǔn)的北蔡同福村第十一村民小組完成撤制工作，結(jié)束農(nóng)村自治組織職能。
北蔡鎮(zhèn)黨委書記殷宏表示，符合條件的村，撤制工作宜早不宜遲。主要是因為村集體資產(chǎn)的分割與農(nóng)齡股的清查認(rèn)定密不可分。“隨著越來越多農(nóng)村老年人口過世，后代在資產(chǎn)繼承中會出現(xiàn)大量矛盾。只有后續(xù)的撤制工作完成，一座城中村的城市化進(jìn)程才算真正走完?！?/p>
待動遷城中村也需要治理
城中村動遷征收需要依托政府財力，因此，各區(qū)域征收均有時序，無法一蹴而就。
浦東新區(qū)北蔡鎮(zhèn)的中界、楊橋等村是率先動遷的，但聯(lián)勤、南新等村仍在等待征收?！安荒芤驗闀簳r沒有動遷，就不治理了?！币蠛暾J(rèn)為，城中村應(yīng)該找到一條有效治理的出路。
在聯(lián)勤村，人口底數(shù)不明是此前治理的短板。外來人口數(shù)量大，流動性也大。違法建筑反復(fù)整治仍有回潮，再加上僵尸車停放、電瓶車集聚，不僅造成道路阻塞，還帶來消防隱患。過去聯(lián)勤村治理還有一個痛點，即房屋分散。村域內(nèi)有些地塊已經(jīng)被城市開發(fā)，農(nóng)民房“東一塊、西一塊”，整個村子沒有明確的邊界。
北蔡鎮(zhèn)的破解辦法是鎮(zhèn)集體成立物業(yè)公司，進(jìn)駐城中村進(jìn)行管理。殷宏介紹，北蔡鎮(zhèn)本著不給村集體增加治理負(fù)擔(dān)的原則，通過財政支持給各個尚未動遷的城中村配物業(yè)管理隊伍，并進(jìn)行村域范圍的物理圍合。
有了物業(yè)后，人口管理有了抓手?！氨镜卮迕竦姆?wù)主要依靠村委會，流動人口的動態(tài)掌握和日常服務(wù)交給物業(yè)?！北辈替?zhèn)蓮溪物業(yè)總經(jīng)理衛(wèi)建榮說，通過日常的巡查、登記，可以明確聯(lián)勤村的人員進(jìn)出情況。
因物業(yè)有日常巡邏職能，響應(yīng)速度快，今年，北蔡鎮(zhèn)城中村內(nèi)發(fā)生的一起火災(zāi)事故、一起煤氣泄漏事故，都是物業(yè)人員第一時間發(fā)現(xiàn)，避免了人員傷亡。
“鎮(zhèn)里對每個村每年支出物業(yè)服務(wù)費100萬元—200萬元，讓城中村的人民生命財產(chǎn)安全更有保障，這筆賬是劃得來的。”殷宏說。城中村治理，物業(yè)化管理只是其中一種解決方案，針對尚未征收的城中村，是否有其他創(chuàng)新管理辦法，有待基層探索實踐。
動遷安置小區(qū)有群租風(fēng)險
上海加快城中村改造過程中，越來越多的動遷安置房投入使用。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，受分配機制影響，城中村動遷安置小區(qū)的自住居民和租客比例倒掛，高人口流動性引出新的治理問題。
在寶山楊行潤楊名邸，因不少居民的農(nóng)民房動遷后，可分配到三四套動遷安置房，因此，60%以上的房子都用于出租。物業(yè)方面表示，平均每兩天就有一臺搬家車進(jìn)出小區(qū)。很多租客來往搬家時，常隨意丟棄床墊、家具等大件垃圾，造成新的樓道堆物隱患。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城中村動遷安置小區(qū)的租戶，以從事保姆、保潔、保安、快遞、外賣等工作的服務(wù)業(yè)從業(yè)者為主，他們能接受的租賃價格往往在單間1500元—2500元，他們的工作區(qū)域則在附近10公里范圍內(nèi)、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的中心城區(qū)商務(wù)辦公區(qū)、社區(qū)等地。
在近年城中村拆除的過程中，租戶的居住地進(jìn)一步向周邊其他城中村或城市邊緣地帶轉(zhuǎn)移，一旦動遷安置房建成，他們中一部分人也跟隨城中村原住民回租。楊行鎮(zhèn)東街村黨支部書記馬文斌發(fā)現(xiàn)，誠和佳苑常有七八十臺空調(diào)一次性搬進(jìn)小區(qū)，“這一看就是二房東在裝修合租房”。
小區(qū)里一旦合租比例高，就有群租風(fēng)險。浦東北蔡鎮(zhèn)在此次城中村動遷之前，已有約400萬平方米的存量安置房。今年上半年群租整治中，共發(fā)現(xiàn)并整改了5000余套群租房。北蔡鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長張海濤表示，新的城中村動遷小區(qū)一旦入市，也面臨此類問題。因此，群租整治需要長期動態(tài)治理。
一些基層干部指出，目前動遷安置小區(qū)的租賃價格普遍高于改造前的城中村，租客的人群結(jié)構(gòu)也發(fā)生變化，租戶以年輕的外來人口為主，主要從事收入相對高的外賣、快遞等行業(yè)，保潔、保安、保姆人群明顯少了。他們建議相關(guān)部門加快“一張床”“一間房”供給，讓城市建設(shè)者、服務(wù)者能在合適的工作生活半徑內(nèi)，找到價格合適的房子。(記者 杜晨薇 吳越)
