老舊小區(qū)治理普遍面臨基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、物業(yè)管理費收取率低、居民參與意識淡薄等實際問題，進(jìn)而導(dǎo)致居民信任缺失拒繳物業(yè)管理費、物業(yè)公司撤場，小區(qū)治理陷入困境。

埇橋區(qū)南關(guān)街道九中社區(qū)水木華庭、平安小區(qū)就是這種老舊小區(qū)的典型代表。其中，水木華庭小區(qū)建成于2005年，2023年11月原物業(yè)公司因入不敷出強行撤場；平安小區(qū)建成于2001年，2023年12月物業(yè)公司也因入不敷出強行撤場。為維護小區(qū)正常管理，兩個小區(qū)物業(yè)公司撤場后由社區(qū)代管，其中代管水木華庭14個月，代管平安小區(qū)12個月，代管期間雖然投入大量時間、精力，但由于缺少有效溝通，居民依然拒絕繳納物業(yè)管理費，造成社區(qū)拖欠保安、保潔人員工資高達(dá)55634元。最終，社區(qū)代管模式以失敗而告終。

衛(wèi)生無人打掃，垃圾無人清運，公共基礎(chǔ)設(shè)施無人維護，治安秩序無人治理，管理陷入混亂，居民投訴不斷……面對隨之而來的小區(qū)管理困境，九中社區(qū)“兩委”在黨總支的帶領(lǐng)下，迎難而上，通過一系列扎實有效的工作，成功激活居民自治內(nèi)生動力，探索出了一套可復(fù)制、可推廣的老舊小區(qū)治理模式。

主動擔(dān)當(dāng)

居民生活平穩(wěn)過渡

物業(yè)公司撤場、社區(qū)托管模式失敗后，九中社區(qū)“兩委”班子也曾陷入迷茫，對于老舊小區(qū)治理失去了信心，從思想上產(chǎn)生畏難情緒。然而，困難沒有擊垮社區(qū)“兩委”班子的為民信念，反而更加堅定了他們不服輸?shù)臎Q心。在社區(qū)黨總支的帶領(lǐng)下，社區(qū)“兩委”迅速統(tǒng)一思想，以舍我其誰的責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)谝粫r間承擔(dān)起過渡期的小區(qū)管理工作，解決居民生活燃眉之急，穩(wěn)定居民情緒。

面對小區(qū)公共區(qū)域照明缺失問題，社區(qū)黨總支主要負(fù)責(zé)同志帶頭墊付電費1000余元，帶領(lǐng)黨員志愿者積極排查修復(fù)線路故障點12處，恢復(fù)主干道及樓道等公共部位照明。

針對垃圾堆積難題，社區(qū)黨總支發(fā)出“垃圾清運眾籌倡議書”，鼓勵黨員家庭率先響應(yīng)捐款。在黨員的帶領(lǐng)下，85戶居民積極參與捐款，3天內(nèi)籌集資金2000元，解決垃圾清運費用問題。同時，社區(qū)積極協(xié)調(diào)環(huán)衛(wèi)部門增派清運車輛，清理陳年垃圾20余噸，還居民一個干凈的生活環(huán)境。

為暢通訴求渠道，社區(qū)在小區(qū)入口、單元樓棟顯著位置張貼“社區(qū)服務(wù)熱線公示牌”20余處，由社區(qū)“兩委”成員輪流值守，接受居民投訴、收集居民意見，期間累計處理居民報修、投訴等180余件。

精準(zhǔn)破題

重構(gòu)小區(qū)自治模式

在穩(wěn)住基本面的同時，社區(qū)黨總支將工作重心轉(zhuǎn)向如何構(gòu)建老舊小區(qū)治理模式上來。

廣泛收集民意，建立問題清單。社區(qū)黨總支書記牽頭，“兩委”班子成員參與，發(fā)動居民代表、黨員志愿者36人建立6支“掃樓”小分隊，對水木華庭、平安小區(qū)343戶居民開展5輪次全覆蓋“敲門行動”，15天內(nèi)收集意見建議317條，梳理出屋頂漏雨、設(shè)施老化、安全隱患等8類核心訴求，形成詳細(xì)問題清單，為小區(qū)治理打下了堅實基礎(chǔ)。

聚焦重點，精準(zhǔn)施策。成立由社區(qū)黨總支牽頭、居民代表和黨員志愿者廣泛參與的小區(qū)臨時管委會，具體負(fù)責(zé)自治體系重建工作。在充分征求居民意見的基礎(chǔ)上，小區(qū)臨時管委會達(dá)成共識，即先解決問題再談自治模式的工作思路，針對收集到的問題，本著先易后難的原則逐一解決。例如，水木華庭小區(qū)反映原業(yè)主委員會履職不力的問題，黨總支主導(dǎo)業(yè)委會改選，嚴(yán)格執(zhí)行“黨員優(yōu)先、零欠費記錄、志愿服務(wù)經(jīng)歷”三大硬性標(biāo)準(zhǔn)，通過“個人自薦+居民聯(lián)名推薦”，從報名者中精心篩選出5名候選人（其中4名黨員）。改選后的業(yè)主委員會得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可，開展工作的積極性、主動性明顯提高，參與小區(qū)治理作用明顯。

陽光治理

構(gòu)建長效管理機制

通過收集、梳理、解決問題，社區(qū)立足實事求是、大家的事大家辦的原則，充分激發(fā)居民自治活力，最終形成由“社區(qū)黨總支牽頭+業(yè)主委員會負(fù)責(zé)+業(yè)主自治”的綜合治理格局。

科學(xué)透明定標(biāo)準(zhǔn)。社區(qū)采取成本倒推的方式，精確核算維持小區(qū)基本運轉(zhuǎn)的必需開支，收費標(biāo)準(zhǔn)及支出公開透明。水木華庭、平安小區(qū)原物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)是0.45元/平方·月，收取率不足40%。實施自治后，首先根據(jù)小區(qū)不同情況，廣泛征求意見，明確服務(wù)內(nèi)容。如水木華庭小區(qū)確定的服務(wù)內(nèi)容為公共水電及設(shè)施維護、進(jìn)出人員管理、公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、夜間巡邏、車輛秩序維持、垃圾清運等；平安小區(qū)確定的服務(wù)內(nèi)容為公共水電及設(shè)施維護、公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、垃圾清運等。其次，核定服務(wù)人員，最終確定水木華庭小區(qū)配備2名保安，不配備保潔； 平安小區(qū)配備1名保潔，不配備保安，通過安裝監(jiān)控的方式維護小區(qū)治安。再者，通過對人員工資、公共水電、垃圾清運、基礎(chǔ)設(shè)施維護等費用進(jìn)行估算，通過線上、線下方式征求全體業(yè)主意見，反復(fù)溝通調(diào)整，最終確定水木華庭小區(qū)按照每戶30元/月的標(biāo)準(zhǔn)收取管理費用，空戶不享受減免；平安小區(qū)按照0.40元/平方·月的標(biāo)準(zhǔn)收取管理費用，空戶不享受減免。

在確定收費標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過大家共同協(xié)商，采取鼓勵黨員帶頭示范、社區(qū)“兩委”及業(yè)委會成員包樓入戶的方式收繳管理費用，收取的費用由專人負(fù)責(zé)保管、支出、核算、公示。通過耐心溝通，目前，兩個小區(qū)的費用收取率均超過90%，收取的費用基本滿足服務(wù)項目需要。

全程公開強監(jiān)督。為消除部分業(yè)主顧慮，充分保障廣大業(yè)主的知情權(quán)，保證業(yè)主繳納的每一分錢都用于小區(qū)管理，社區(qū)黨總支牽頭，經(jīng)與業(yè)委會成員以及黨員志愿者充分溝通后向廣大業(yè)主承諾：參與小區(qū)管理是每個業(yè)主的光榮義務(wù)，業(yè)委會成員及黨員志愿者保證不收取任何報酬，不增加額外負(fù)擔(dān)。同時，動態(tài)公示賬目明細(xì)，業(yè)主委員會定期將物業(yè)費收繳、費用支出等情況在公示欄、業(yè)主群里公開，接受廣大業(yè)主監(jiān)督，確保資金使用公開透明、用在實處，讓居民繳得明白、用得放心。

通過黨建引領(lǐng)與居民自治的深度融合，水木華庭以及平安小區(qū)實現(xiàn)了從“亂”到“治”，運行總體情況良好，無論是從業(yè)主參與自治的主動性、運行資金保障還是問題解決機制、重大事項決策制度方面都具有可持續(xù)性，業(yè)主對自我管理模式以及管理效果滿意率均達(dá)95%以上。