20世紀(jì)90年代中后期是商品房快速增長期，出現(xiàn)了大量新建商品房。在上海，最早一批商品房壽命已近30年，房齡20年以上商品房小區(qū)比比皆是?！爱?dāng)小區(qū)慢慢變老，家園如何生新?”在上海黃浦區(qū)日前舉辦的“零距離家園·開放麥”活動上，社區(qū)治理者、專家學(xué)者、業(yè)主代表，共同為這一社區(qū)治理難題求解。

　　解決問題關(guān)鍵是資金

　　豫園街道黨工委書記邵泉講起轄區(qū)內(nèi)一處早期商品小區(qū)的“境遇”。位于黃浦區(qū)河南路上的太陽都市花園(二期)小區(qū)，是上海的知名小區(qū)，在2001年建成，是上海早期的外銷房之一?！八愕蒙袭?dāng)年的豪宅?！鄙廴f，但經(jīng)過20多年變遷，小區(qū)公共設(shè)施嚴(yán)重老舊，包括內(nèi)部消防、樓頂、綠化，噴水池早就無法噴水了。小區(qū)新的業(yè)委會選出后，最主要的想法就是改變現(xiàn)狀，讓破敗小區(qū)能有一個全新的狀態(tài)。

　　業(yè)委會先從解決電梯問題入手。用了20多年的電梯經(jīng)常出現(xiàn)故障，每次只能小修小補，一些零件到后來都配不到了。業(yè)委會希望能對電梯進行全面更新。經(jīng)測算，5棟樓需要更換10部電梯，總資金近300萬元?？僧?dāng)時整個小區(qū)的維修基金只有300萬元左右。如果把所有的維修資金用于電梯更換，就沒有余額用于其他事務(wù)，且上海對維修資金有一個監(jiān)管規(guī)定，即賬戶余額不能低于原始維修資金的30%。

　　維修資金續(xù)籌是老商品房的一大治理難題。居委會、業(yè)委會和物業(yè)“三駕馬車”齊心協(xié)力下，最終太陽都市花園(二期)小區(qū)維修資金續(xù)籌成功?！?50戶居民繳付率達(dá)到98%，10部電梯在2023年全部更換完畢。”邵泉說，用上新電梯后，居民的滿意度大大提升。

　　位于斜土路、制造局路上的華浩苑小區(qū)，面臨的問題更棘手。黃浦區(qū)半淞園路街道黨工委書記夏凌霞介紹，華浩苑小區(qū)有著超過20年的房齡，小區(qū)衰敗問題難以避免。最突出的問題是建筑外立面脫落，“不止一次砸到過汽車”。上一屆業(yè)委會因無法解決這個問題，集體請辭。

　　解決問題的關(guān)鍵還是“資金”。在屬地街道與居委會的引導(dǎo)下，幾位年輕業(yè)主站了出來，被推選為業(yè)委會成員，他們希望推動小區(qū)徹底更新。“當(dāng)時，小區(qū)業(yè)主內(nèi)部有兩種聲音：一種是覺得不要花太多錢，小區(qū)外立面維護一下就行；另一種是希望對小區(qū)進行一次大的更新。持前一種觀點的大部分是上了年紀(jì)的老業(yè)主，持后一種觀點的主要是年輕業(yè)主。”夏凌霞說。

　　經(jīng)歷了很多波折，在居委會、業(yè)委會的努力下，小區(qū)業(yè)主們決定啟動華浩苑外立面的大修。同時，業(yè)主們也逐漸達(dá)成共識：小區(qū)一些老問題也要解決，包括電梯老化，消防連廊被一些居民當(dāng)作自家陽臺封閉起來，維修資金不足等問題。由于需要籌集的費用較高，小區(qū)更新目前尚在推進中。據(jù)估算，住房面積最小的居民至少要出兩萬多元，面積大的居民可能至少要出五六萬元。

　　還需要更多政策支持

　　近年，上海各區(qū)啟動了“美麗家園”建設(shè)，投向主要是老公房。商品房則主要靠自己。但早期商品房普遍面臨著物業(yè)費用偏低、維修資金不多的局面。與會嘉賓認(rèn)為，早期商品房更新亟須政府“推一把”。

　　以黃浦區(qū)為例，全區(qū)在2000年之前竣工的商品房小區(qū)有119個，占全區(qū)住宅小區(qū)比例為20.8%。其中，每月每平方米物業(yè)費低于2元的有93個小區(qū)，2元至5元的僅有26個小區(qū)；119個小區(qū)中有10個小區(qū)的維修資金已低于原始維修資金的30%，還有23個小區(qū)的維修資金在30%至50%之間。黃浦區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，推動早期商品房更新，黃浦區(qū)主要算好“三本賬”：一是推動維修資金續(xù)籌，以解決老化設(shè)施更新的資金難題；二是幫助小區(qū)做好公共收益入賬，進一步開源；三是支持物業(yè)費合理調(diào)價，實現(xiàn)管理品質(zhì)提升。

　　這幾年，上海不少區(qū)都出臺了對老舊電梯更換的補貼或獎勵政策。黃浦區(qū)是較早推出此類補貼的區(qū)，在2019年啟動，每年推動200臺超齡服役電梯完成更換?！斑@一政策主要起到激勵的作用，用政府補貼的‘小頭’來激勵業(yè)主出‘大頭’?！秉S浦區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　不過，與會嘉賓認(rèn)為，推動商品房更新還需要更多支撐。有社區(qū)干部提議：住房公積金現(xiàn)在可以在既有多層住宅電梯加裝中提取、使用，那么對本身就帶電梯的商品房業(yè)主來說，并沒有這方面需求。這部分業(yè)主可能有維修建筑外墻等方面的需求，相關(guān)部門未來是否可以考慮，將這些需求納入住房公積金提取使用的范圍。

　　有業(yè)主代表建議，目前商品房小區(qū)更新需要多少資金，都是前期測算出來的，并不精準(zhǔn)；可如果籌集多了，一旦沖入維修資金賬戶中，按照現(xiàn)有規(guī)定，是不能退回來的。是否可以探索?？顚Ｓ玫姆绞?，如，為了維修建筑外墻，專門籌集一些資金，存入指定賬戶，使用后有結(jié)余，可退給業(yè)主。如何建立賬戶，如何監(jiān)管資金等，需要更多政策層面的支撐。

　　市委黨校社會學(xué)教授何海兵則建議，推動商品房更新還要法治層面支撐，要納入法治軌道中。(記者 唐燁)