上海浦東新楊思一個以高品質(zhì)裝修為賣點(diǎn)的樓盤最近成功“出圈”，3月底售樓處開放以來，單日最高客流破千組，清明假期也成為看房熱門地。
新盤熱度高，離不開地段優(yōu)勢和品牌營銷，背后更有市場趨勢漸漸顯現(xiàn)。今年3月，上海二手住宅成交2.69萬套，月度成交套數(shù)創(chuàng)2021年8月以來最高。
記者從上海市住建委獲悉，今年9月起，上海將施行新版住宅套內(nèi)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)“好房子”建設(shè)要求，引導(dǎo)房企打造更高品質(zhì)住宅，有望進(jìn)一步帶動市場需求。
當(dāng)前行情映照真實(shí)供需格局
清明小長假，新楊思這一樓盤項(xiàng)目銷售員小蔡和同事忙得連軸轉(zhuǎn)，“不少人趁著認(rèn)購前的最后一個周末趕來體驗(yàn)，沙盤和樣板房要擠著看”。這些客戶大多來自三林、張江和金橋等地，共同訴求便是換一套面積更大的新房。這個樓盤首期推出的120平方米、140平方米兩類房源，剛好滿足改善性需求。
新房銷售情況是衡量樓市熱度的關(guān)鍵指標(biāo)之一。良好的新房銷售態(tài)勢，不僅能激活設(shè)計(jì)、建材、施工、家裝、家電等一整條房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈，還事關(guān)所在區(qū)域的配套能級。
值得注意的是，新房市場的“日光盤”在全市多點(diǎn)開花。今年3月份開盤的29個樓盤，近半數(shù)認(rèn)購率超過100%，約7個“日光”。令人意外的是，像寶山大場中環(huán)置地中心望云、浦東唐鎮(zhèn)開云湖璟華庭、寶山楊行四季隱秀、浦東曹路象嶼聯(lián)發(fā)金海汀云臺，地段優(yōu)勢不突出，房源卻在開盤首日幾乎全部賣出。
在新房市場，中高端項(xiàng)目依然頗受歡迎。上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，3月份全市新房成交面積的前五名中，有3個項(xiàng)目單價(jià)超11萬元/平方米，帶動新房交易價(jià)格環(huán)比上漲14.9%。本月，上海繼續(xù)保持中高端項(xiàng)目的供應(yīng)力度，最新入市的5個樓盤中，有4個單價(jià)超過10萬元/平方米，其中就包括該新楊思樓盤。
購房者關(guān)心“小陽春”究竟能否持續(xù)?市場普遍察覺到，當(dāng)前行情更能映照真實(shí)供需格局。距離上輪上海樓市新政執(zhí)行已有半年時間，如今的樓市不受新政直接刺激，也無重大節(jié)假日影響，交易節(jié)奏恰好表明市場情緒升溫，購房者預(yù)期和信心不斷復(fù)蘇。
上海市房地產(chǎn)交易中心副主任阮駿麒表示，目前，“滬九條”“滬七條”政策效應(yīng)仍處于釋放階段，樓市行情有望延續(xù)去年四季度以來回穩(wěn)向好態(tài)勢，行情將保持在當(dāng)前水平。
倒逼成本博弈轉(zhuǎn)向品質(zhì)競爭
如果將時間線拉長，就能發(fā)現(xiàn)，新楊思樓盤的火爆早有跡象。
樓盤所在地塊于去年11月出讓，以40.37%的溢價(jià)率創(chuàng)三年來新高，并成為首個觸發(fā)上?！半p高雙競”土拍規(guī)則的地塊。
“雙高雙競”土拍規(guī)則從2024年9月開始執(zhí)行，是指兩輪競價(jià)、兩輪競高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，意在從土地源頭引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升。如今，當(dāng)新楊思地塊住宅設(shè)計(jì)方案化作樣板房和沙盤擺在人們面前，“頂配”高品質(zhì)指標(biāo)如何呈現(xiàn)，自然吸引人們的注意，樓盤火爆也就不足為奇。
從長遠(yuǎn)來看，提升住宅品質(zhì)需要貫穿整個開發(fā)全生命周期。3月31日，住建部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，正式為“好房子”定下新標(biāo)準(zhǔn)。上海市住建委加碼跟進(jìn)，將于9月1日起執(zhí)行新版《住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，其中包括新增對精裝修住宅套內(nèi)空間尺寸的測量要求。
上海市建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站質(zhì)量管理科有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，近年來，上海小區(qū)業(yè)主反映的新房質(zhì)量問題發(fā)生變化，主要集中在外墻滲漏、內(nèi)墻質(zhì)量、地下停車庫、室內(nèi)地面、門窗以及給排水與燃?xì)獾确矫?，其中外墻滲漏較為突出。
新規(guī)以問題為導(dǎo)向，較此前更為細(xì)化。如，針對工程質(zhì)量投訴較為集中的外墻、外窗滲漏等問題，提出細(xì)致的驗(yàn)收要求；新增淋水試驗(yàn)和紅外熱像法等檢測要求，增加室內(nèi)環(huán)境污染物報(bào)告、全裝修住宅設(shè)置燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)的檢查要求，增加預(yù)埋件、柜體、家具等其他細(xì)部驗(yàn)收要求。
值得關(guān)注的是，新版驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中原先的“弱電工程”一章改為“智能建筑”，增加了智能家居控制系統(tǒng)的驗(yàn)收要求。集成式廚房、低溫?zé)崴⑿嘛L(fēng)系統(tǒng)等新興裝修元素，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)也給出明確定義。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，國家和地方相繼出臺“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)洗牌和市場分化，倒逼房企從成本博弈轉(zhuǎn)向品質(zhì)競爭，構(gòu)建房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展新路徑，進(jìn)而帶動市場改善性需求。
開發(fā)商早已開“卷”產(chǎn)品力
記者走訪發(fā)現(xiàn)，“好房子”所具備的舒適、綠色、智慧等特色元素已然在樓市中初露端倪。
住宅新國標(biāo)最吸引人的一項(xiàng)，是把住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。記者梳理發(fā)現(xiàn)，超過3米層高的樓盤幾乎遍布上海各區(qū)。
2020年1月上海正式推行《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，這是現(xiàn)行的最新版標(biāo)準(zhǔn)。文中明確，住宅層高宜為2.8米，且不應(yīng)大于3.6米。這一調(diào)整看似細(xì)微，實(shí)則為開發(fā)商打開了產(chǎn)品創(chuàng)新空間。
“3米層高是上海不少房企默認(rèn)的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，少數(shù)樓盤會因?yàn)橹苓呉?guī)劃的要求高度受限，層高低于3米?！币晃毁Y深從業(yè)者告訴記者。在2024年土拍中以全國最高單價(jià)出讓的徐匯濱江地塊，多棟住宅樓已拔地而起。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃圖，建成后每層樓高有望超過3.5米。再看松江，3月開啟認(rèn)購的中企譽(yù)品·銀湖灣二期項(xiàng)目，住宅層高也不低于3米。
在出讓階段高品質(zhì)指標(biāo)“拉滿”的新楊思樓盤項(xiàng)目，層高也明確不低于3.1米。銷售員小蔡介紹，預(yù)計(jì)交付時，室內(nèi)裝修將引入杜拉維特、嘉格納、漢斯格雅、博世等一系列知名品牌?？臻g設(shè)計(jì)對標(biāo)高端住宅標(biāo)配，引入超大轉(zhuǎn)角飄窗和全屋軟水裝置。開發(fā)商還考慮到掃地機(jī)器人在家庭中的廣泛普及，在衛(wèi)生間的臺盆區(qū)域采用挑空設(shè)計(jì)，預(yù)留打掃空間。
看似高昂的成本投入，換來的卻是市場更為寬廣的接納度。近幾年上海的熱銷樓盤，無一不和品質(zhì)緊密相連。2024年“三開三罄”的奉賢龍湖觀萃項(xiàng)目，“四開四罄”的寶山中環(huán)金茂府，在公區(qū)都引入健身房、藝術(shù)廳、會所、下沉庭院等以往市中心高端住宅區(qū)的標(biāo)配。
“在我們已經(jīng)落實(shí)的企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中，不僅提到層高達(dá)3米，而且也更加關(guān)注戶型通風(fēng)、采光、門窗密閉性等，并且融合了新科技、新材料、新工藝應(yīng)用。”中華企業(yè)設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人說。
本應(yīng)在成本與利潤的天平之間謹(jǐn)慎權(quán)衡、被動選擇的開發(fā)商，為何成了主動求變的驅(qū)動力?
這與上海高度開放的市場環(huán)境有關(guān)。“上海匯集了來自國內(nèi)外最有實(shí)力的開發(fā)商，消費(fèi)者要求高、選擇多，不‘卷’產(chǎn)品很難脫穎而出?！睒I(yè)內(nèi)人士坦言。
一線城市的購房需求旺盛、資源配置優(yōu)良，向來是地產(chǎn)界的“兵家必爭之地”。2024年，上海宅地競得人既有來自新加坡、泰國的外資房企，招商、保利、中海等央企，也有初入上海的外地民企，以及上海本土企業(yè)，這意味著未來住宅產(chǎn)品間的競爭會非常激烈。
“隨著住宅設(shè)計(jì)新國標(biāo)落地，上海相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也有望得到優(yōu)化。房企需要及時科技降本、創(chuàng)新產(chǎn)品，消納提標(biāo)帶來的增量成本，進(jìn)一步鞏固競爭優(yōu)勢?！眹?yán)躍進(jìn)說。(記者 戚穎璞)
