時隔8年，房產(chǎn)交易契稅首次調(diào)整。
11月13日晚間，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》(以下簡稱《公告》)，涉及契稅、土地增值稅、增值稅三大稅種，其中有關(guān)契稅的調(diào)整最受關(guān)注。新政規(guī)定，對個人購買不超過140平方米住房的，將統(tǒng)一按1%的稅率征收契稅。
記者詢問了上海多家房地產(chǎn)交易中心，發(fā)現(xiàn)有關(guān)契稅新政的咨詢量明顯上升。根據(jù)《公告》，契稅新政將于12月1日開始執(zhí)行。購房者要想享受優(yōu)惠，有哪些細節(jié)需要注意?
已申請過戶也可享契稅優(yōu)惠
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴記者，這次最受市場關(guān)注的政策就是契稅調(diào)整，原因在于契稅是購房者直接承擔的稅費。
“看到契稅調(diào)整的新政，我微信上的客戶群熱鬧了一整晚?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)世紀花園分行高級店董潘雪蓮告訴記者，大家都開始計算自己能少繳多少稅。
新政公布翌日，記者詢問上海多家房地產(chǎn)交易中心得知，有關(guān)契稅政策的咨詢量已明顯增多。其中，一個頻繁被問到的問題是，目前已遞交了過戶材料的購房者是否可以享受新政優(yōu)惠?
本次《公告》特別提到“2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，符合本公告規(guī)定的可按本公告執(zhí)行”。也就是說，即使購房者已經(jīng)進行到遞交過戶材料這一步，如果還未申報繳稅，就可以選擇在12月1日后前往交易中心繳稅，享受新政優(yōu)惠。
稅務窗口工作人員介紹，完成房產(chǎn)過戶，首先需要房產(chǎn)交易雙方共同到本地的房地產(chǎn)交易中心遞交過戶材料，等待5個工作日之后，購房者可以前往交易中心申報繳稅、領取新房產(chǎn)證。
利好剛需和改善性住房需求
對上海而言，此次契稅新政主要帶來三個重要變化。一是戶型面積標準變化，過去差別化契稅稅率是按90平方米為分界線的，而現(xiàn)在調(diào)整為140平方米，意味著立足住房消費需求，持續(xù)提高低稅率的覆蓋面。二是購房契稅降低，140平方米及以下住房的契稅統(tǒng)一為1%。三是二套房契稅要求明顯降低。
舉例來看，在上海，如果市民購買一套140平方米的住房，總價900萬元。如果是首套房，調(diào)整前契稅是13.5萬元，此次調(diào)整后為9萬元，節(jié)省了4.5萬元。如果是第二套房，調(diào)整前契稅是27萬元，此次調(diào)整后為9萬元，節(jié)省了18萬元。
“這項政策落地將進一步降低購房者置業(yè)成本，對于剛需和改善性住房需求均有較大利好，特別是改善性住房需求，包括上海在內(nèi)的一線城市，稅收優(yōu)惠力度則更大。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜說，隨著樓市持續(xù)回暖，新政有望讓購房者享受更多實惠，吸引更多有居住或改善居住需求的人加快入市。
需要注意的是，首套房方面，雖然90至140平方米范圍的住房契稅只降低了0.5個百分點，但它的惠民覆蓋面是最大的。上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說，今年1至10月份，上海90至140平方米范圍內(nèi)的成交住宅，在新建商品住宅中占比達到65%，在二手住宅中占比為27%。
增值稅調(diào)整降低賣房成本
此次房產(chǎn)交易稅收新政不僅涉及契稅，有關(guān)增值稅的表述也十分關(guān)鍵。此次國家房地產(chǎn)稅新政明確，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住房和非普通住房標準的，取消普通住房和非普通住房標準后，與全國其他地區(qū)適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。
此前9月29日，上海發(fā)布“滬七條”也曾提及相關(guān)事項?！皽邨l”明確調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。按照國家工作部署，及時取消普通住房標準和非普通住房標準，更好滿足改善性住房需求。
嚴躍進表示，增值稅稅率下調(diào)可以降低賣家的售房成本，促進二手房市場交易，打通置換鏈條。舉例來說，一位上海市民在2014年購置一套總價600萬元的住房，2024年該住房價格為1000萬元，其增值額為400萬元。因持有年限超過2年，故增值稅為400萬元×5%即20萬元。此次新政后不需再繳納20萬元的增值稅。說明新政減輕了房東售房成本，也提振了售房積極性。
記者咨詢多位中介了解到，目前，上海還未取消普通住房和非普通住房標準，新規(guī)落地值得期待。(記者 吳丹璐 戚穎璞)
