臺(tái)傳媒記者羅家輝

近日，椒江碧海明珠小區(qū)業(yè)主張女士遭遇了一件糟心事，一場(chǎng)突如其來的污水倒灌事故，導(dǎo)致其剛裝修完畢的房屋嚴(yán)重受損。由于事發(fā)時(shí)小區(qū)正值新舊物業(yè)交接的“管理真空期”，責(zé)任歸屬爭(zhēng)議令張女士的維權(quán)之路舉步維艱。

新房變“污水池”，業(yè)主損失數(shù)萬(wàn)元

張女士介紹，為方便孩子讀書，過去兩年半全家一直在外租房，碧海明珠的房子長(zhǎng)期空置。去年年初，她花費(fèi)數(shù)萬(wàn)元重新裝修房屋，計(jì)劃待孩子畢業(yè)后搬回居住。然而，今年1月10日，鄰居發(fā)現(xiàn)其家門口有污水外溢，張女士趕回家后目睹了觸目驚心的一幕，屋內(nèi)污水最深處達(dá)30厘米，地板、家具、衣物均被浸泡，刺鼻氣味令人難以靠近。“污水從廚房和衛(wèi)生間地漏不斷反涌，連門檻都被淹沒了，根本無(wú)處下腳?！睆埮空f。

經(jīng)管道工師傅現(xiàn)場(chǎng)排查，事故原因?yàn)樾^(qū)排污總管嚴(yán)重堵塞。疏通人員打開窨井蓋后發(fā)現(xiàn)，管道內(nèi)油垢堆積硬化，硬如石塊。管道工師傅分析稱，張女士家位于低樓層，樓上住戶排水時(shí)，總管堵塞導(dǎo)致污水反流至其家中。

張女士認(rèn)為，此次事故是前物業(yè)公司銘城物業(yè)長(zhǎng)期疏于管道維護(hù)的責(zé)任。據(jù)悉，小區(qū)原物業(yè)公司銘城物業(yè)于去年12月31日撤出，新物業(yè)尚未入駐，事故恰發(fā)生在“無(wú)主”過渡期。張女士質(zhì)疑，“排污管道油垢硬化非一日形成，前物業(yè)若定期清理本可避免事故?！彼醪焦浪銚p失達(dá)4萬(wàn)至5萬(wàn)元，包括裝修、家具及額外租房開支，且原定的返家計(jì)劃被迫擱置。

前物業(yè)回應(yīng)：合同履約已盡責(zé)

針對(duì)張女士“物業(yè)長(zhǎng)期疏于維護(hù)”的指控，前物業(yè)公司銘城物業(yè)原負(fù)責(zé)人張經(jīng)理在接受采訪時(shí)表示，公司已于去年12月31日合同到期后撤場(chǎng)，且在服務(wù)期間嚴(yán)格按合同履約。

張經(jīng)理稱，碧海明珠小區(qū)管道堵塞系“歷史遺留問題”，“我們?nèi)ツ?月接手時(shí)，化糞池和管道已多年未徹底清理?！彼嘎叮鞍肽晡飿I(yè)曾多次疏通管道并墊付數(shù)千元外包費(fèi)用，但治標(biāo)不治本。去年年中，業(yè)委會(huì)曾委托專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，估算全面清掏及沖洗管道需15萬(wàn)元，但因部分業(yè)主反對(duì)動(dòng)用小區(qū)公共收益，方案擱置。

此后，街道、社區(qū)等進(jìn)行介入?yún)f(xié)調(diào)。據(jù)張經(jīng)理所述，銘城物業(yè)按協(xié)調(diào)方案承擔(dān)了部分化糞池清掏費(fèi)用，并通過書面函件告知業(yè)委會(huì)“此后不再擔(dān)責(zé)”?！肮艿罌_洗成本過高，若業(yè)主要求寫入合同，物業(yè)費(fèi)至少翻倍，這顯然不現(xiàn)實(shí)?！彼麖?qiáng)調(diào)，物業(yè)服務(wù)合同僅要求化糞池定期清理，未約定管道沖洗頻次，“管道的日常維護(hù)以疏通為主，且我們已盡到義務(wù)。”

對(duì)于張女士家1月10日的事故，張經(jīng)理表示，他本人也已于銘城物業(yè)從碧海明珠小區(qū)撤場(chǎng)后離職，建議業(yè)主通過法律途徑解決爭(zhēng)議。

律師解析：多方責(zé)任或需共擔(dān)

針對(duì)責(zé)任認(rèn)定爭(zhēng)議，浙江新臺(tái)州律師事務(wù)所律師包豪杰指出，此類案件需從物業(yè)維護(hù)義務(wù)與住戶行為雙重維度追溯。

包豪杰表示，基于管道工師傅分析的堵塞主因系小區(qū)排污總管嚴(yán)重堵塞，恐與樓上住戶排放油污結(jié)塊有關(guān)，排污管道系本單元樓共有部分，應(yīng)由該單元業(yè)主共同管理維護(hù)，以保證其正常使用。按照公平原則，從維護(hù)公共利益的角度出發(fā)，在無(wú)免責(zé)事由的情況下，應(yīng)當(dāng)由使用該管道的住戶共同承擔(dān)法律責(zé)任。類似高空拋物致人損害的處理規(guī)則，在難以確定具體侵權(quán)人的情況下，除能夠證明自己不是侵權(quán)人外，則由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。另外，根據(jù)碧海明珠小區(qū)之前與銘城物業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，合同中未明確約定清洗管道要求，若能證明前物業(yè)公司日常維護(hù)失責(zé)，是有可能承擔(dān)一部分責(zé)任的。此外，業(yè)委會(huì)明知管道隱患卻未及時(shí)推動(dòng)解決，或?qū)ξ飿I(yè)監(jiān)督失職，亦需承擔(dān)部分責(zé)任。

包豪杰建議，張女士首先應(yīng)第一時(shí)間進(jìn)行證據(jù)固定，如收集現(xiàn)場(chǎng)照片、錄音錄像、維修單位或業(yè)委會(huì)證明、維修費(fèi)用發(fā)票等證據(jù)；其次根據(jù)漏水部位及原因，確定侵權(quán)責(zé)任主體，統(tǒng)計(jì)財(cái)產(chǎn)損失情況，與相關(guān)業(yè)主、前物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)等進(jìn)行協(xié)商；最后若協(xié)商不成，應(yīng)當(dāng)采取有效措施防止損害進(jìn)一步擴(kuò)大，再向法院起訴，由法院根據(jù)各方過錯(cuò)程度劃分責(zé)任比例。