集資建成的35幢排屋基本用于自住，目前房產(chǎn)證已經(jīng)辦出。
集資建成的銀都花園小高層，違規(guī)預(yù)售給了普通購房者。
浙江在線12月26日訊 今年9月30日，本來是永康人陳江林新房交付的日子，但包括他在內(nèi)，將近100位業(yè)主全都沒有拿到鑰匙，于是，陳江林等人成立了臨時業(yè)主委員會，集體維權(quán)。
經(jīng)過近三個月的奔波交涉，陳江林等人得到了一個匪夷所思的說法：他們買的房子——永康銀都花園，到目前為止仍是不能出售的，也辦不出房產(chǎn)證。
事實上，陳江林等人在買房時，簽訂的并不是“商品房買賣合同”，而是“房屋轉(zhuǎn)讓合同”，也就是說，這些房子在還沒有造好的時候，就已經(jīng)成為了二手房，并且在還不允許銷售的時候，就賣給了陳江林等人。
這是怎么回事呢?
2008年前后，葉壽福等35個自然人組成的團(tuán)體，通過正常招拍掛程序，以3億元拍得銀都花園地塊，打算集資建造35幢排屋自住，一人一套。由于規(guī)劃部門對于容積率的要求，銀都花園最終除35幢排屋外，又增加了7幢13層的小高層，整個樓盤建設(shè)成本約2.7億元。按照相關(guān)規(guī)定，集資建造的房產(chǎn)必須在取得房產(chǎn)證后才能轉(zhuǎn)讓，但葉壽福等人采取了“預(yù)售”的方式，通過簽訂“房屋轉(zhuǎn)讓合同”，將7幢小高層中的部分房子，出售給了陳江林等購房者。由于陳江林等購房者并非集資建房者，房子建好后，無法按集資建房的程序，辦理一手房房產(chǎn)證;另一方面，也無法按照二手房交易程序，辦理房產(chǎn)證和按揭手續(xù)，陳江林等購房者陷入尷尬境地。
銀都花園“開發(fā)商”集資建房的初衷不是盈利
銀都花園的“開發(fā)商”——35個自然人組成的團(tuán)體中，葉壽福是最大的股東，他經(jīng)營著一家鋼材企業(yè)，自稱“年產(chǎn)值有10多億”。
葉壽福告訴記者，當(dāng)初集資建房的目的，就是為了自己住，省點錢。目前，35幢排屋都沒有出現(xiàn)問題，房產(chǎn)證也于幾個月前辦好。
至于那多出來的7幢小高層，最初也是按照股份分給各位股東，由大家自行處置，其中，大部分股東選擇了出售。
因為是個人集資建房，不能按照開發(fā)商的模式進(jìn)行預(yù)售，所以就將新房當(dāng)二手房賣，與普通購房者簽訂“房屋轉(zhuǎn)讓合同”。
葉壽福說，房子的銷售很火爆，“我們賣得便宜，比如第一期房子推出的時候，同類房屋市場價每平方米約1.2萬元，我們才賣8000多元。”
最早的一撥買家多為股東們的親戚，“很多房子都是當(dāng)人情賣掉的，一轉(zhuǎn)手就能賺幾十萬。”他坦言，這些房子到目前買家手上時，已經(jīng)沒有多少價格優(yōu)勢。
有傳言說，這35個股東通過出售7幢小高層，獲利超過1個億，對此葉壽福沒有正面回應(yīng)，他只是強(qiáng)調(diào)集資建房的初衷不是盈利，“即使賺了1億，分到每個人手上也沒多少錢。”
普通購房者
買房時中介稱，可以直接更名不用繳納二手房交易的稅費
李豪的老家在永康農(nóng)村，為了讓女兒進(jìn)城上學(xué)，幾個月前，他通過房產(chǎn)中介，購買了還未完工的銀都花園一套約100平方米的房子，單價1萬元左右。
購房時，房產(chǎn)中介告訴李豪，房子將“直接過戶”給他，這不是指房產(chǎn)證過戶，而是在轉(zhuǎn)讓合同中，賣家“葉壽福等35個自然人”不變，將買家——也就是李豪上家的名字，直接更改成李豪，這樣也就不存在二手房交易時的稅費問題。
為此，李豪支付了1萬元更名費。
因為沒有錢一次性付款，李豪選擇了按揭的方式，首付40萬元，按揭60萬元，不過，由于賣家沒有房產(chǎn)證，這個按揭就辦不下來。
永康市建設(shè)局銀都花園違規(guī)銷售，但無法處罰
永康市建設(shè)局建設(shè)管理處的一位負(fù)責(zé)人說，銀都花園是自然人團(tuán)體開發(fā)的，不走預(yù)售途徑，“只有辦理房產(chǎn)證的時候才經(jīng)過建設(shè)局”，他們也是在普通購房者投訴后，才發(fā)現(xiàn)存在合同問題。
據(jù)悉，集資建房以二手房的形式進(jìn)行銷售，無需向房管部門備案，受到的監(jiān)管很少。
“法律規(guī)定，買賣二手房必須要具備房產(chǎn)證。沒有房產(chǎn)證，應(yīng)該不能簽這個房屋轉(zhuǎn)讓合同。”但這位負(fù)責(zé)人說，針對這種違規(guī)的形式，并沒有如何處罰的規(guī)定。而且，這個合同的糾紛屬于自然人之間的民事糾紛，建設(shè)部門也不好介入。
永康市政府
半年左右能辦出房產(chǎn)證再按二手房交易程序賣給購房者
永康市政府的相關(guān)工作人員告訴記者，由于銀都花園的拿地、開發(fā)各個環(huán)節(jié)，走的都是合法程序，對于目前普通購房者的投訴，永康市政府也只能督促各部門加快驗收進(jìn)度，盡力減少買主的損失。
目前，7幢小高層已經(jīng)通過消防驗收，據(jù)永康市府辦預(yù)計，半年左右，房產(chǎn)證將全部辦好。
這些辦出來的房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)所有人依然將是“葉壽福等35人”，拿到證后，再按照和普通購房者簽訂的轉(zhuǎn)讓合同，進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更。
記者了解到，集資建房的三證上，并不標(biāo)注房產(chǎn)價值，在交易時，首先要通過第三方對該房產(chǎn)進(jìn)行原始估價，再根據(jù)轉(zhuǎn)讓價格，繳納相關(guān)稅費。
購買集資建房隱患較大這種模式對房產(chǎn)市場沖擊不大
永康銀都花園通過自然人集資建房，再轉(zhuǎn)手出售給普通購房者，利用法規(guī)空白賺取了不小利潤，這對正常的房產(chǎn)市場是否會造成影響呢?
金華某大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的總經(jīng)理表示，集資建房確實具有價格優(yōu)勢，但房屋成交后的后續(xù)問題比較多，對購房和來說并不是一個很好的選擇，“比如說，房屋比如房屋出現(xiàn)問題怎么辦?出現(xiàn)糾紛找誰處理?這些都是隱患。”
另外，他認(rèn)為，銀都花園只是一個個案，讓這么多資金雄厚的人聚集在一起并不容易，“集資建房銷售的模式，對一般開發(fā)商的銷售沖擊不大。”
