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《住房租賃條例》如何保護(hù)租客和房東的合法權(quán)益?

  租賃是解決城市居民居住問題的重要途徑,但不少人都在上面踩過坑,比如遭遇房東違約漲房租、房型與圖片嚴(yán)重不符、中介收錢跑路等等。針對租房市場亂象,《住房租賃條例》昨天對外公布,將自今年9月15日起施行。

  《條例》共7章50條,明確提出將推動加快建立租購并舉的住房制度。《條例》規(guī)定,廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住;租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

  針對承租人合法權(quán)益保護(hù)不到位的問題,《條例》規(guī)定,住房租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項,出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金;出租人解除住房租賃合同應(yīng)當(dāng)通知承租人并為承租人騰退租賃住房留出合理時間,不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。具體來看,《條例》如何保護(hù)出租人和承租人的合法權(quán)益?

  近日,男子6萬月租住進(jìn)甲醛房的話題登上熱搜。當(dāng)事人向媒體表示,自己在杭州蕭山租下每月6萬元的房子,入住兩個月后出現(xiàn)身體不適,經(jīng)測試甲醛超標(biāo)2倍。但房東、中介則稱房子多人住過,不存在甲醛問題,房東拒絕溝通退押金。在租賃市場上,這樣的甲醛房也被稱為“串串房”,就是將老舊毛坯房用廉價材料簡單裝修后,經(jīng)過“美顏”處理,以較高價格出租。網(wǎng)絡(luò)上,“如何識別串串房”攻略的點(diǎn)擊量也頗高。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,對類似“串串房”問題的關(guān)注,一方面顯示出租賃已經(jīng)成為我國住房市場的重要組成部分,另一方面也顯示出在這一領(lǐng)域建立國家層面法律法規(guī)的重要性。

  即將于9月15日起施行的《住房租賃條例》,則為治理住房租賃市場亂象提供了法治武器,比如:

  針對“串串房”等問題,《條例》強(qiáng)化住房出租室內(nèi)裝飾裝修要求,明確“不得危及人身安全和健康”。

  針對“非居改租”“隔斷房”等問題,《條例》強(qiáng)調(diào)“廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間,不得單獨(dú)出租用于居住”。

  此外,浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬表示,“群租房”“高收低租”“虛假房源”等一系列住房租賃市場亂象,都能在《住房租賃條例》里找到針對性的條款進(jìn)行規(guī)范。

  針對“群租亂象”,《條例》第七條明確,租賃住房單間租住人數(shù)的上限和人均最低面積,要符合地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

  針對“高收低租”,第十九條規(guī)定,從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè),應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示,今后大家如果去承租轉(zhuǎn)租經(jīng)營的房屋,一定要把租金打到政府監(jiān)管的租賃賬戶,以保障自己的合法權(quán)益。

  針對“虛假房源”問題,強(qiáng)調(diào)住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布房源信息前,應(yīng)當(dāng)核對并記錄委托人的身份信息、住房權(quán)屬信息,實地查看房源;要求提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者,應(yīng)當(dāng)核驗住房租賃信息發(fā)布者的真實身份信息。

  然而,既然是租賃市場,有出租就有承租。近年來,一些承租人損壞房屋、隨意堆放垃圾、高空拋物等新聞也引發(fā)過諸多討論。值得注意的是,共7章50條的《住房租賃條例》不僅是對住房出租人的約束,也對承租人、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺經(jīng)營者等住房租賃市場主體提出相應(yīng)的行為約束。李宇嘉觀察,《條例》從住房租賃行業(yè)的全鏈條強(qiáng)調(diào)了權(quán)利和義務(wù)的對等,并明確了監(jiān)管部門的責(zé)任。

  李宇嘉介紹,條例對出租人在房源合規(guī),收取租金、押金合規(guī),不動產(chǎn)信息出示等方面有明確的規(guī)定;但同時,對承租人在合理使用房屋設(shè)施、不得改變房屋結(jié)構(gòu)等方面也有明確的規(guī)定,從而保護(hù)出租人的權(quán)益,也只有如此,才能推動租賃行業(yè)、租賃關(guān)系穩(wěn)定。比如,在監(jiān)管中,提出制定并公布住房租賃合同、租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本;建立住房租金監(jiān)測機(jī)制,定期公布本行政區(qū)域內(nèi)不同區(qū)域、不同類型住房的租金水平信息。這些都是市場主體展業(yè)的基礎(chǔ)秩序,有利于完善市場規(guī)則,鼓勵立足長遠(yuǎn)、持續(xù)經(jīng)營的市場主體發(fā)展壯大,也有利于管理部門推進(jìn)行業(yè)管理。

  《條例》規(guī)定:住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對收費(fèi)服務(wù)項目明碼標(biāo)價,不得在標(biāo)價之外加價或者收取未予標(biāo)明的費(fèi)用,并規(guī)定設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金監(jiān)測機(jī)制,定期公布租金水平信息。《條例》如何加強(qiáng)對住房租賃市場的監(jiān)督管理?

  《住房租賃條例》總則第一條即明確,《條例》旨在規(guī)范住房租賃活動,維護(hù)住房租賃活動當(dāng)事人合法權(quán)益,穩(wěn)定住房租賃關(guān)系,促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展,推動加快建立租購并舉的住房制度。租購并舉的住房制度如何建立?虞曉芬關(guān)注到了《條例》當(dāng)中的兩個細(xì)節(jié):

  第五條第一款寫到,政府鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃,支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃,多渠道增加租賃住房供給,這能緩解我國一些大城市適合租賃需求的單間房、小套房供給不足、價格偏高問題。

  第五條第二款明確提出,推動租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利,這是條例的重要亮點(diǎn),意味著公共服務(wù)與房產(chǎn)松綁,消除因房屋租賃關(guān)系而產(chǎn)生的權(quán)利差異,體現(xiàn)公共服務(wù)以人為本的原則,有利于保障公民平等權(quán)利,也有利于促進(jìn)人口的合理流動和優(yōu)化配置,推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)展。

  國家層面住房租賃法規(guī)《住房租賃條例》的出臺,會產(chǎn)生怎樣的影響?李宇嘉認(rèn)為,這必將提高住房租賃市場的穩(wěn)定性、提升消費(fèi)者租房意愿,租賃行業(yè)的現(xiàn)金流將趨于穩(wěn)定,從而激勵市場主體投資住房租賃行業(yè),有利于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從增量向存量、從建設(shè)到運(yùn)營的轉(zhuǎn)型,對行業(yè)新模式的構(gòu)建、對REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)的發(fā)行,均有積極意義。

  李宇嘉表示,部分房源可能會退出市場,特別是一些租金較低的非住宅租賃房源,“二房東”籌集的房源、“打隔斷”的房源等。另外,房源合規(guī)化,可能會提升投入,導(dǎo)致部分區(qū)域租金上漲,對此,應(yīng)該加大保障性租賃住房供給,還要加大規(guī)劃、用地、融資、稅費(fèi)扶持,積極盤活存量房源,增加市場租賃房源的供應(yīng)。兩部門表示正在抓緊完善配套制度,其中就可能包含一些房源標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),比如民宿、度假公寓等到底屬于租賃還是酒店等,同時明確地方各部門職責(zé),盡快形成監(jiān)管合力。

  虞曉芬表示,《條例》的出臺,是我國住房租賃市場規(guī)范化、法治化進(jìn)程的重要里程碑。未來,隨著《條例》的深入實施和相關(guān)配套政策的不斷完善,住房租賃市場將迎來更加健康、有序的高質(zhì)量發(fā)展,承租人的合法權(quán)益也將得到更充分、更有效的保障。(中央廣播電視總臺中國之聲)

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