又是物業(yè)與業(yè)主的矛盾，又是因?yàn)榫芙晃飿I(yè)費(fèi)。不過，杭州這家物業(yè)公司動真格了，把拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告上了法庭。
這兩天，杭州美政花苑幾十位業(yè)主，陸陸續(xù)續(xù)收到了法院的傳票——訴前調(diào)解告知書(被告)，要求業(yè)主9月1日到法院參與調(diào)解。
昨天，錢報(bào)記者來到美政花苑，雙方都開始倒苦水，物業(yè)公司說自己是被逼的，而業(yè)主也有一肚子委屈。
業(yè)主拖欠了150萬元物業(yè)費(fèi)
物業(yè)稱，訴諸法律也是被逼的
美政花苑40多幢樓，2200多戶，以復(fù)興南街為界，分為南北兩區(qū)，1999年左右竣工入住。
這里的物業(yè)費(fèi)并不高，每平方米0.35元。按這里100平米左右的最大戶型算，每月的物業(yè)費(fèi)，也就35元。
但是，提到收費(fèi)，杭州德成物業(yè)管理有限公司美政花苑服務(wù)中心負(fù)責(zé)人匡經(jīng)理就很懊惱，因?yàn)楹芏辔飿I(yè)費(fèi)沒有收上來。“我們是2008年進(jìn)駐的，到現(xiàn)在為止，整個(gè)小區(qū)光拖欠的物業(yè)費(fèi)，就有150多萬。有的業(yè)主從來就沒有交過。”
匡經(jīng)理強(qiáng)調(diào)，他們采取了很多辦法，但都沒轍，訴諸法律也是被逼的。“收費(fèi)員和業(yè)主發(fā)生肢體沖突報(bào)警的事情也不是沒有過。”
“目前我們墊付的小區(qū)垃圾清運(yùn)費(fèi)、公共區(qū)域電費(fèi)就已經(jīng)有10多萬元。公司的員工剛開始有四十多名，現(xiàn)在就只有32位，還都是些離退休人員了，每個(gè)人的工資只有1750元。”匡經(jīng)理說，現(xiàn)在他們不分領(lǐng)導(dǎo)還是員工，都在一線干活。
這次物業(yè)公司對業(yè)主的訴訟也是有選擇的，匡經(jīng)理說，第一批立案的16戶業(yè)主，都是有車位沒交物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主們收到調(diào)解書后，已經(jīng)有14戶交了，目前正在進(jìn)行第二批立案。
對物業(yè)服務(wù)不滿意
業(yè)主覺得物業(yè)收了錢不辦事
物業(yè)有物業(yè)的說法，業(yè)主也有不交物業(yè)費(fèi)的理由。
昨天，錢報(bào)記者隨機(jī)采訪了幾位業(yè)主，他們羅列了拒交物業(yè)費(fèi)的幾條理由，集中起來就是對物業(yè)服務(wù)不滿意。
業(yè)主朱女士說，居民樓下的架空層被出租給很多外地人居住，物業(yè)不管不問。
業(yè)主陳女士說，她對小區(qū)內(nèi)停車位問題不滿，交了錢也沒地方停車。
業(yè)主李女士說，不是出不起這個(gè)錢，主要是物業(yè)收了錢，不辦事。
當(dāng)然，錢報(bào)也遇到了一些按時(shí)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，他們也有話說。12幢的胡大伯說， “交和不交物業(yè)費(fèi)都是一個(gè)樣，誰還會交啊，交了反而會吃虧。”據(jù)他所知，他家附近就他一戶是按時(shí)交物業(yè)費(fèi)。在他看來，同樣是一個(gè)樓道里的，他交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)把樓道清理干凈。長此以往，自己也沒有必要交物業(yè)費(fèi)。
物業(yè)解釋，歷史問題難解決
訴訟的方式的確起了作用
對于業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由，物業(yè)公司坦言，部分問題確實(shí)存在，但很多是歷史問題，物業(yè)公司無法解決。
比如一些業(yè)主反映架空層出租影響居住環(huán)境。匡經(jīng)理說，實(shí)際上，這些架空層原來的用途應(yīng)該是車庫等社區(qū)配套用房，是前物業(yè)公司管理時(shí)把這些空間隔開出租出售的，由此帶來的問題屬于歷史遺留，他們也無力解決。
而有業(yè)主反映屋頂“平改坡”后漏水。匡經(jīng)理解釋說，“這需要?jiǎng)佑萌珮蔷用窆灿械木S修基金，全樓居民都要簽字同意，有些居民認(rèn)為你一單元的事情，跟我三單元沒關(guān)系;你頂樓的事情，不關(guān)我三層的事，問題就沒法解決了。但是業(yè)主就認(rèn)為責(zé)任就是物業(yè)的。”
訴訟的方式確實(shí)起到了作用。第一批立案的16戶業(yè)主，都是有車位沒交物業(yè)費(fèi)的，他們收到調(diào)解書后，已經(jīng)有14戶主動繳清了托欠的物業(yè)費(fèi)。
律師說法：物業(yè)訴訟維權(quán)合情合理
業(yè)主也可維權(quán)，需要具體舉證
昨天，錢江晚報(bào)記者從杭州多家律師事務(wù)所了解到，類似物業(yè)告業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的案例，有增加的趨勢。“當(dāng)然不是把欠費(fèi)的都告了，而是針對某一批，或者某幾個(gè)嚴(yán)重的業(yè)主。”
所以，美政花苑的案例很具有代表性，這其中的一些法律常識，我們請來點(diǎn)ASIR精英律師團(tuán)的戴和平律師和李小文律師為我們解讀。
兩位律師首先確定了一個(gè)定論：業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司一告即贏。“雙方簽了合同，業(yè)主接受了服務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)就是義務(wù)和責(zé)任。”
當(dāng)然，如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意，也有兩個(gè)途徑維權(quán)：
一是，舉證物業(yè)公司違約在先。業(yè)主可以對照當(dāng)初物業(yè)公司在合同中的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司服務(wù)不到位的問題。“切忌口頭說對服務(wù)不滿意，服務(wù)不好，這都很難鑒定，要有具體情況，具體照片留證。這樣一來，業(yè)主可以要求物業(yè)公司進(jìn)行改進(jìn)，真不行打官司也有理。”
具體到美政花苑的案例，就是拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主需要舉證。“雖然收到了傳票，但是業(yè)主還擁有抗辯權(quán)和反訴權(quán)，要證明物業(yè)公司違約在先，才導(dǎo)致業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的。” 李小文律師說，此前，國內(nèi)也有案例，最后法院認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主被判不全額交物業(yè)費(fèi)。
二是，聯(lián)絡(luò)業(yè)主，召開業(yè)主代表大會解聘物業(yè)公司。“前一個(gè)是業(yè)主個(gè)人就可以合理維權(quán)的，這一個(gè)是需要絕大部分業(yè)主參與的，超過半數(shù)以上的業(yè)主不滿，就可以解聘雙方的合約了。”
采訪中，少數(shù)業(yè)主還表達(dá)了這樣的想法：“無所謂，收到傳票，我也不去法庭，你能怎么樣?”對此，律師提醒：根據(jù)民事訴訟法，收到法院傳票后無正當(dāng)理由拒不到庭，法庭會視作業(yè)主放棄反訴權(quán)，且會以敗訴居多。
