蕭山旺角城一戶業(yè)主家包的陽臺 記者 朱丹陽 攝
明明買房時簽訂了不能包陽臺的《臨時管理規(guī)約》，房子裝修時，業(yè)主卻包起了陽臺。物業(yè)認為業(yè)主違反規(guī)約，擅自改變外墻，影響整個小區(qū)外立面的統(tǒng)一，一紙訴狀把業(yè)主告上法庭。
昨天上午8點50分，蕭山區(qū)人民法院1號法庭。40座的旁聽席上，只坐了12個人，3個原告、1個被告，還有8個記者。
開庭前，法官再三提醒原被告雙方，事情并不大，關(guān)起門來大家都是一家人，最好還是協(xié)商解決。“這樣的案子以前也審理過，走訴訟程序是勞民傷財。”
原被告分坐第一排左右兩邊，面容嚴肅，語氣也很堅定：“不協(xié)調(diào)!”
購房時簽了管理規(guī)約
裝修時卻包了陽臺
事情發(fā)生在蕭山區(qū)旺角城小區(qū)，被告顧女士2008年買了小區(qū)××幢的兩套房子。
9點10分，原告代理人梁律師陳述，法庭馬上靜了下來。梁律師說，去年10月，被告顧女士準備裝修房子，到物業(yè)備案，物業(yè)依據(jù)《裝修管理協(xié)議》、《備忘錄》等協(xié)議，口頭、書面多次提醒她，不得封閉陽臺，她也明確同意并簽了字。
但在隨后的裝修過程中，物業(yè)發(fā)現(xiàn)顧女士在陽臺護欄內(nèi)側(cè)又加裝了平推拉窗，兩套房子共裝了10個拉窗。物業(yè)認為顧女士違反了《旺角城臨時管理規(guī)約》(以下簡稱《管理規(guī)約》)第十條第二款：禁止擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺、露臺等部位的位置、顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等相關(guān)規(guī)定，影響了整個小區(qū)外立面的統(tǒng)一，給物業(yè)管理造成了不良影響和困難。
今年9月7日，物業(yè)發(fā)出違章整改通知書，顧女士未整改。無奈之下，物業(yè)把顧女士告上法庭。
業(yè)主包陽臺
主要有兩點考慮
被告代理人章律師反駁說，外立面總長度為6.9米，陽臺長度僅為2.4米，其余的4.5米屬于私有空間。陽臺在構(gòu)造和使用上均具有獨立性，是房屋的專有部分，業(yè)主“享有占有、使用、收益和處置的權(quán)利。”
“業(yè)主顧女士入住后發(fā)現(xiàn)，因房屋挑檐過高，一到雨天就容易積水。而且這兩套房子靠近馬路，噪聲大、灰塵多，出于防塵、防噪聲的需要，才考慮封閉陽臺。采用的是透明玻璃，已充分顧及小區(qū)外墻的美觀。還有一點是出于居住安全考慮，顧女士家里有一位患有老年癡呆癥的奶奶。”
雙方爭議的焦點有兩個：一個是被告與房屋開發(fā)商訂立的《管理規(guī)約》的合法性;一個是在現(xiàn)法律、行政法規(guī)對陽臺封閉未作明確規(guī)定的情況下，被告與開發(fā)商訂立的《管理規(guī)約》，“是否可以對抗被告對其房屋所享受的行使權(quán)利”?簡單來說，就是業(yè)主能不能包陽臺，現(xiàn)在到底由誰說了算?
原告認為，協(xié)議雙方自愿約定，雙方應(yīng)當遵守協(xié)議約定;被告認為，協(xié)議沒有和業(yè)主協(xié)商，也不是遵從業(yè)主大會的決定或業(yè)委會的授權(quán)，屬于格式條款，應(yīng)判為無效協(xié)議。
小區(qū)物業(yè)陳經(jīng)理說，他們2010年就向北干街道提出申請成立業(yè)委會，因小區(qū)入住率不達標，一直沒批下來。
此案法庭將擇日宣判。
物業(yè)說，不讓包陽臺
一是為了便于物業(yè)管理
二是讓大家的房子保值
庭審結(jié)束后，昨天下午，我們來到旺角城小區(qū)。
××幢最高31層，一梯兩戶。下午1點，陽光正好，從樓下仰望，因為使用玻璃材質(zhì)不同，陽光下能看到業(yè)主顧女士家安裝的平推拉窗有些反光。又來到對面的5幢，用單反相機拉近觀察，顧女士家的平推拉窗安裝在護欄上。
小區(qū)物業(yè)陳經(jīng)理帶我看了和顧女士家同規(guī)格的陽臺，護欄高1.2米，長2.4米，主體是厚約1厘米的鋼化玻璃，陽臺與室內(nèi)有移門相隔。
旺角城2010年10月交付，共1005戶，目前裝修、入住的有700多戶，陳經(jīng)理說，整個小區(qū)只有顧女士一家包了陽臺。
為什么要把包陽臺的業(yè)主告上法庭?陳經(jīng)理說，一是為了方便物業(yè)今后的管理，二是為了保持小區(qū)外立面的統(tǒng)一，讓小區(qū)看起來更美觀，讓大家的房子保值增值。
對于包陽臺問題，業(yè)主們也各有看法。賴女士說，她買房子的時候，記得物業(yè)跟她說過，陽臺不能包，就連晾衣架也不能伸到外面。
另一位不愿意透露姓名的先生說，最近3年他先后在幾個小區(qū)買過4套房，簽合同的時候都要跟物業(yè)簽一個《裝修協(xié)議》，“旺角城的協(xié)議上面，好像是說了不能隨便包陽臺。”他之前一套房子陽臺半個露在外面，一下雨就積水，他本來也想包一下陽臺的，結(jié)果一問物業(yè)，直接說后果自負，他想想還是算了。
和家園醞釀統(tǒng)一包陽臺方案
明年1月由全體業(yè)主投票表決
杭州城西的萬家花城2009年交付，共有2600多戶，前兩年，小區(qū)也刮起了一股“包陽臺風”，方式和旺角城差不多，都是護欄上加裝了無色透明的平推窗。業(yè)主的理由和旺角城的顧女士家基本相似：風大雨大、灰塵多，包了陽臺防噪聲。
物業(yè)當時統(tǒng)計，有四戶人家包了陽臺，根據(jù)物業(yè)和業(yè)主簽訂的《業(yè)主公約》和《裝修協(xié)議》，物業(yè)多次上門勸說拆掉玻璃。“最后有兩戶自己拆了，另外兩戶是物業(yè)上門拆的，一戶當時還有意見，說在自己家里弄，不礙物業(yè)的事，到現(xiàn)在他兩年的物業(yè)費都沒交。”萬家花城物業(yè)經(jīng)理于立杭說。
至于不能包陽臺的原因，于經(jīng)理說，除了為了保持小區(qū)外立面的統(tǒng)一和美觀，提高小區(qū)檔次和升值潛力，還有一個原因，就是業(yè)主自行裝的陽臺，不安全。“一旦出了事，都是物業(yè)的責任。”
與大部分小區(qū)禁止包陽臺不同，西溪路的和家園小區(qū)正在醞釀一個小區(qū)統(tǒng)一包陽臺方案，預(yù)計明年1月提請全體業(yè)主表決。
小區(qū)物業(yè)主任李梅說，和家園小區(qū)當年為了充分利用空間，采用立體設(shè)計房屋的方式，也就是常說的錯層，這就造成業(yè)主家的陽臺完全露在外面。
“別說遮風擋雨了，就連衣架都沒地方裝，總不能不曬衣服吧。今年臺風來的時候，有些業(yè)主家進水了。”為此幾十戶業(yè)主一起找到物業(yè)，要求包陽臺。
物業(yè)的一個重要職責是解決業(yè)主的日常生活困難，李主任說，在小區(qū)要不要包陽臺的問題上，他們采用的是“疏”、而不是“堵”。
征詢業(yè)主意見后，和家園物業(yè)正在醞釀一個統(tǒng)一更改陽臺外觀的方案，大原則是整體上不破壞小區(qū)外立面，包括統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一款式、統(tǒng)一顏色，材料可由業(yè)主自行選擇。
李主任說，這個方案已經(jīng)打算報城建部門審批，明年1月會召開業(yè)主大會，由業(yè)主投票決定。
業(yè)主能不能包陽臺
聽聽專家怎么說
業(yè)主到底能不能包陽臺?杭州市物業(yè)管理協(xié)會會長宋建慧給我們做了詳細分析——
一、業(yè)主購房時一般會跟物業(yè)簽訂《裝修協(xié)議》(有的叫《臨時管理規(guī)約》)，里面都會詳細規(guī)定，業(yè)主裝修時不能擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌，包括外墻、外門窗、陽臺、露臺等。“業(yè)主只要簽訂了這份協(xié)議，就相當于默認協(xié)議約定，就要遵守。”
這些協(xié)議有沒有法律效力呢?宋會長說，《物權(quán)法》第八十三條規(guī)定：業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主和物業(yè)簽訂的這些協(xié)議就屬于“管理規(guī)約”的一種。
二、即使沒有簽訂，根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑面積計算規(guī)則》，建筑物陽臺，不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺還是敞開式陽臺，均按其水平投影面積的1/2算入房屋總面積。業(yè)主購房時，購買的是建筑面積，也就是說，只有陽臺投影面積的一半屬于業(yè)主，其他是公共區(qū)域，屬全體業(yè)主共有，業(yè)主要包陽臺，需要經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主同意才行。
三、那業(yè)主怎么樣才能包陽臺?宋會長說，要先到建設(shè)局下的規(guī)劃處審批，然后征求小區(qū)業(yè)委會、住戶及相關(guān)單位同意后才能包。即使審批通過，業(yè)主也不能隨意包的，也要考慮整個小區(qū)的和諧和美觀，款式、顏色、樣式都要和小區(qū)整體一致。
