■買房貸款，不知何時有了“房奴”一說。此前有媒體也報道說，從本世紀初開始到2003年前后，我國迎來第一波房貸高潮。媒體稱，當(dāng)時的住房貸款期限基本以10年至15年居多，如今，首批房奴相繼進入無債一身輕的狀態(tài)。還清了房貸，是否意味著“滿身輕松”？對于淮安的第一批房奴，僅就房子而言或許是這樣的。據(jù)了解，由于近年來淮安百姓收入的不斷增加和房價出現(xiàn)大規(guī)模的上漲，首批房奴們手中的房產(chǎn)已經(jīng)大幅增值，更有不少房奴從房貸中淘得第一桶金，由奴變主。

　　◆首批房奴的“幸運”解碼

　　10多年前，國家大面積施行住房貨幣化政策，同時商業(yè)銀行開始對居民住房貸款“開閘”辦理，由此迎來了住房按揭貸款的新時代。

　　“淮安首批房貸者目前大多數(shù)差不多已經(jīng)還清了貸款。”從事銀行信貸工作近20年，目前身為中行工作人員的陳俊告訴記者，在本世紀初前后，銀行開始辦理房貸業(yè)務(wù)，當(dāng)時的購房人群剛剛從福利分房制度中走出來，不少人對貸款買房心有忌憚，不愿承擔(dān)“高昂”的利息。“其實回過頭來看，當(dāng)時的房貸利息或許真的不算什么。”

　　據(jù)介紹，當(dāng)時房貸利息基本維持在3.6%-4%之間，與目前的6.55%相比相去甚遠，更別說樓市嚴控期超過7%的利息。如果把較高的通脹因素和超過10個點的經(jīng)濟增速考慮進去，當(dāng)時的房貸利息可以認為是“負利率”，因此當(dāng)時“花”銀行的錢貸款買房應(yīng)該說是十分劃算的。

　　此外與現(xiàn)在不同，當(dāng)時買房的人多為改善型業(yè)主和部分剛需客戶。陳俊介紹說，早期買房的人群年齡大約在35歲-45歲之間，多為公務(wù)員、教師和醫(yī)生等有一定經(jīng)濟實力的人群。他們買房的目的很簡單，主要是搬離老舊的生活大院以改善居住條件，這有別于現(xiàn)在不少的投資甚至投機賺錢的客戶。

　　陳俊介紹說，淮安首批房奴的房貸年限一般介于10年到15年之間，貸款額度在幾萬到十幾萬不等，月還款一般不過千元，“能達到1200元的已經(jīng)是很少的了。”需要指出的是，當(dāng)時條件較好的客戶，家庭月收入一般超過2000元（當(dāng)時有規(guī)定，家庭收入至少為月還款額度的兩倍）。由于利率較低和貸款額度不大，特別是近幾年淮安百姓收入的提高和房價的大幅攀升，第一批房奴基本已經(jīng)“解套”，其中不少還從第一次購房中獲益匪淺。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2002年淮安人均可支配收入為7159元，較好地段的房價僅在千元左右。10年后的2012年，前三季度淮安人均可支配收入已經(jīng)超過1.7萬元，較好地段的房價更是達到了7000元左右，房價遠高于收入的增長?！　?/p>

　　◆開發(fā)商“培養(yǎng)”了淮安首批房奴　　

　　第一個吃螃蟹的總是帶著恐懼去咀嚼的，作為首批貸款買房的徐亞美（化名）同樣經(jīng)歷過相同的“恐懼”。今年45歲的徐亞美告訴記者，買第一套房之前，她住在單位的宿舍大院，居住條件較差，因為趕上了貸款買房的年代，她在2000年前后買了第一套住房——水門橋小區(qū)。當(dāng)時房價和稅費一共18萬元，貸款12萬元，月還款八九百元。

　　“當(dāng)時我們的家庭收入也就2000多點，基本上要拿近一半的收入去還貸款，壓力還是很大的。”徐亞美坦言，她也曾害怕過，并相信是開發(fā)商培養(yǎng)了淮安第一批房奴。原來，當(dāng)時的福利分房剛剛結(jié)束不久，貸款買房還是一個新事物，開發(fā)商每次做宣傳的時候，總會提醒業(yè)主哪些房子可以貸款，并給業(yè)主詳細地算了一筆賬?？紤]到實際情況，徐亞美買進了第一套房子。

　　房子買入不久，房價便開始蹭蹭往上漲。以當(dāng)時淮安知名的淮?；▓@小區(qū)為例，2002年左右，房價約為1000多元，一兩年后就漲到了2000元，而從2000元 漲到4000元，也僅用了一兩年的時間。

　　由于房價迅速上漲，徐亞美于2004年又在比佛利耗資80萬元買了一套別墅，但是還款壓力陡然增加，月還款達到6000多元。于是她在2006年之前將水門橋小區(qū)的房貸尾款一并還清，并于2006年當(dāng)年將其出售，售價為50萬元，這相比當(dāng)初的18萬元，足足漲了近兩倍，而按照目前的市價計算，其比佛利的房源也在200萬元左右?！　?/p>

　　◆部分首批房奴已成房主　　

　　關(guān)于房子，最經(jīng)典的莫過于美國老太太和中國老太太的故事，一個先貸款住進新房，去世前才還清貸款，一個攢了一輩子錢，去世前才買起房子……

　　但是這個故事對于第一代房奴而言，或許并不成立。今年35歲的董曉燕（化名）第一套房產(chǎn)位于富麗花園，買房前她是跟父母一起居住，是典型無房剛需業(yè)主。1997年，她花了不過10萬元在富麗花園買了一套百平米的房產(chǎn)，其中貸款5萬元，并于幾年前還清了貸款。

　　2004年前后，她又在浦東花園花了近20萬元買了第二套房產(chǎn)，這套房子她至今沒有居住過，但這些年的房租收益“已經(jīng)把房款賺回來了。”她介紹說，由于房源位置好，每次都是三年一租，這一個三年的房租收益就有四萬多元。

　　“這不算什么，我的一些朋友還更厲害呢。”董曉燕介紹說，她的一些朋友曾在2003年左右的時候，在益興名流等小區(qū)三五套的買進，而當(dāng)時的房價也僅僅在1600多元這樣，但是兩年后，這批房源一下子漲到4000多元，這些朋友把房子脫手后，淘得了第一桶金，成為了生意人。

　　但是此前的一些有錢人卻沒有把握住“歷史的機遇”。董曉燕說，她的一個朋友在10多年前就有十幾萬元的存款，能買好幾套房子（當(dāng)時買房只需要支付30%的首付，貸款基本沒有其他限制），但是她的朋友一直糾結(jié)要不要買，在哪里買的問題，所以一等再等，結(jié)果幾年后房子沒有買到，原本可以買幾套房子的存款卻只夠一套房子的首付了。

　　因此她也認為，第一批房奴如果投資得當(dāng)?shù)脑?，現(xiàn)在應(yīng)該都不錯?！　?/p>

　　◆房奴的“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束　　

　　“首批房奴的幸運難以復(fù)制，房奴的黃金時代早已經(jīng)結(jié)束。”在采訪中，不少早期的房奴都認為，隨著近年來樓市調(diào)控逐漸加碼，現(xiàn)在投資樓市已經(jīng)需要相當(dāng)謹慎了。

　　買過兩套房子的徐亞美介紹說，現(xiàn)在已經(jīng)沒有再買房的打算，一個最主要的原因是不太能接受現(xiàn)在的房價，另外，房貸大為收緊也是一個重要原因。

　　陳俊也介紹說，相比以往相對寬松的房貸政策，現(xiàn)在房貸的發(fā)放更加謹慎，不僅要認房還要認貸，也就是說有三套房子或者有住房貸款的一律不予貸款，這無疑掐斷了多數(shù)投資和投機客的資金來源。

　　“現(xiàn)在孩子要上學(xué)，倒是考慮買套學(xué)區(qū)房。”董曉燕其實也有顧慮，她說，現(xiàn)在最想買的就是學(xué)區(qū)房，但是價格有點高，“學(xué)區(qū)房價高是因為政策因素，一旦政策發(fā)生變化，那還不是要花錢買套啊。”

　　采訪中也有人認為，首批“房奴”其實仍然難言真正意義上的解脫。現(xiàn)在還有貸款的徐亞美就說，如果只有一套房，無論房產(chǎn)如何增值，只要沒有最終套現(xiàn)，房價的飆漲并不意味著財富的增長，“落袋”的數(shù)倍增長才具備實質(zhì)意義。然而一旦套現(xiàn)，那么勢必要再度抉擇是否買房，在房價遠非昔比的情況下，只能選擇再當(dāng)“房奴”。

　　但是如果以靜止的眼光和現(xiàn)在的房價看，其實越早買房確實是越有利的，尤其是在2008年之前加入“房奴”大軍的群體。因此也可以說，首批“房奴”是幸運的，但房價扶搖直上對后批次的房奴們而言，在坐享房價飆漲帶來的財產(chǎn)性增值的虛幻感覺之余，或許只能繼續(xù)忍受著漫長的還貸“苦旅”。晚報記者 卜英寶