上海樓市迎來了盼望已久的“小陽春”。綜合多家機構(gòu)數(shù)據(jù)，上海3月份二手房成交約1.8萬套，是2023年4月以來的高點。

　　很多人關(guān)心，樓市后續(xù)走向如何?這波復(fù)蘇能否持續(xù)?這需讀懂“小陽春”背后的幾重驅(qū)動力。

　　從數(shù)據(jù)來看，今年“小陽春”的含金量是不錯的，環(huán)比數(shù)據(jù)尤其亮眼。3月份，二手房成交量環(huán)比增加170.22%。在空間分布上，浦東的成交量領(lǐng)跑全市，當(dāng)月成交環(huán)比增加158%；寶山成交居其次，環(huán)比增加177.3%；閔行排名第三，環(huán)比增加195.9%。

　　市場認(rèn)為，這三個區(qū)域都是上海傳統(tǒng)交易活躍區(qū)，成交數(shù)據(jù)出現(xiàn)不同比例的放大，說明率先進(jìn)入了“小陽春”的狀態(tài)。

　　這背后的第一重驅(qū)動力，是政策利好。過去3個月，上海樓市政策采用“小步快走”的微調(diào)模式，持續(xù)、多次優(yōu)化。

　　去年12月，上海宣布調(diào)整上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)，并出臺優(yōu)化差別化住房信貸政策。這直接降低了首套剛需、二套改善住房需求的入市門檻，而且對“五個新城”等遠(yuǎn)郊地區(qū)做了政策傾斜，促進(jìn)職住平衡。今年1月初，公積金個人住房貸款政策調(diào)整，特別是調(diào)整第二套改善型住房的認(rèn)定，并降低首付比例。1月底，上海又取消部分限購，在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環(huán)以外區(qū)域(崇明區(qū)除外)限購1套住房。降低買房門檻，被視為“農(nóng)歷春節(jié)前的重磅利好”。

　　2月份，受到春節(jié)長假影響，這些政策利好沒有直接反映在成交數(shù)據(jù)上，市場基本面維持原狀。因此，業(yè)內(nèi)普遍期待著“小陽春”能在3月份到來。

　　這樣的期待其實有依據(jù)?！皫撞ㄕ叱雠_當(dāng)天，就有很多客戶咨詢，春節(jié)假期結(jié)束之后，經(jīng)紀(jì)人的帶看量也多了不少。”上海中原地產(chǎn)嘉定新城區(qū)域負(fù)責(zé)人徐鵬飛告訴記者。

　　這背后是第二重驅(qū)動力，以價換量。過去1個月，上海中原地產(chǎn)世紀(jì)公園分行高級店董潘雪蓮在一線接觸市場的最大感受是：“成交量變大了，但價格也下探了?！彼?fù)責(zé)世紀(jì)公園板塊，錦繡蘭庭小區(qū)4個月沒有成交量，但把價格“打下來”之后，迅速成交了2套房子。

　　總的來說，這是一個量升價跌的“小陽春”。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，3月份，二手房掛牌量持續(xù)上升，最新掛牌房源數(shù)量達(dá)到10.7萬套。在龐大的供應(yīng)量下，價格進(jìn)一步降低。樓市逐步從賣方市場變成了買方市場。

　　白領(lǐng)林女士很驚喜。為了選購剛需婚房，她看了100多套房子。由于“戰(zhàn)線”拉得很長，其間樓市行情持續(xù)下探，她最終在預(yù)算內(nèi)找到了心儀的房子：“我們原計劃買中環(huán)附近，現(xiàn)在同樣的價格可以買到內(nèi)環(huán)內(nèi)，地段更好了，面積還差不多!”

　　白領(lǐng)鄔先生則持觀望態(tài)度。2017年，他在廣蘭路附近看中1套房源，價格在650萬元，后來因為個人原因購房計劃暫時擱置。到2022年初，同小區(qū)同戶型的房子漲到了900多萬元，且無太大議價空間，他遂放棄入手。短短2年時間，同小區(qū)同戶型降到了掛牌價680萬元?！暗覅s不想買了，因為我覺得未來可能還有降價空間，可以再看看?！彼嬖V記者。

　　準(zhǔn)備置換的賣家林女士頗有些無奈。林女士的房子在2021年購入，掛牌半年來，她已降價三次?！百I家們對房子很滿意，但價格總是談不攏，甚至低于我們的買入價。”如今，林女士已經(jīng)決定暫時擱置賣房計劃。

　　第三重驅(qū)動力是迫切的入學(xué)需求。潘雪蓮告訴記者，她負(fù)責(zé)的板塊內(nèi)學(xué)校對學(xué)生的要求是落戶即可讀，所以4月份之前，家長購房迫在眉睫，想盡快把戶口落到房子里。她負(fù)責(zé)的板塊內(nèi)，不少成交都是源于學(xué)區(qū)需求。

　　4月份也是傳統(tǒng)銷售旺季，市場對能否回歸以往的熱度，總體持保守態(tài)度。

　　雖然第一重和第二重驅(qū)動力仍在，但是3月份充分釋放需求之后，后續(xù)表現(xiàn)有待觀察?！皬囊酝?jīng)驗來看，3月歷來是上半年樓市交易的相對高點，如果沒有其他因素，比如再出利好政策等，那么上半年的成交高點或就此確定?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場分析師盧文曦說。

　　不過，市場人士普遍認(rèn)為，在“以價換量”的基礎(chǔ)上，4月份成交量還有機會守住1.5萬套的平均水平，從鏈家數(shù)據(jù)就能窺見。3月1日，全市鏈家門店的前7日帶看量為7.8萬人次，其中很大部分會在當(dāng)月成交。而在4月1日，前7日帶看量增長至10.2萬人次，預(yù)計很大一部分會在4月轉(zhuǎn)化為實際購買量，這也為4月的交易表現(xiàn)奠定了基礎(chǔ)。