隨著下半年首場土拍落幕，“現(xiàn)房銷售”這個字眼屢被提起，距離蘇州拍出首宗現(xiàn)房銷售地塊過去近兩年，那么什么是現(xiàn)房銷售，跟我們買房購房又有什么關(guān)系呢?

　　現(xiàn)房銷售的出現(xiàn)，提高了項目預(yù)售條件。2016年8月11日，蘇州市人民政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實施意見》的通知，土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可;土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價10%的，工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。

　　現(xiàn)房銷售出現(xiàn)原因

　　過去買房看沙盤、樣板間的原因，無非是項目還沒有建造好，開發(fā)商就提前賣房。等到交房時，各種問題出來了：設(shè)計和宣傳不一樣、地基下沉、墻體滲水、小區(qū)綠化不足、地面停車位不夠……“現(xiàn)房銷售”模式能有效地規(guī)避項目爛尾、質(zhì)量問題頻發(fā)等房屋建筑問題，降低購房者的購房風(fēng)險。但對開發(fā)商而言，將提高準(zhǔn)入門檻和資金風(fēng)險，對其開發(fā)能力也意味著更強(qiáng)的考驗，需要一個長期的適應(yīng)過程。

　　2015年底至2016年初的蘇州房地產(chǎn)市場熱度較高，土地市場也頗為火熱，“熔斷”事件一再發(fā)生，為此國土部門對土拍規(guī)則也是一改再改，由此也產(chǎn)生了市場指導(dǎo)價、一次報價區(qū)間等政策。2016年9月大型土拍中，蘇州拍出首宗需現(xiàn)房銷售的宅地。該地塊是位于姑蘇區(qū)西園路北、運(yùn)河路東的蘇地2016-WG-43號地塊，被鄭州綠都地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司以溢價率103.3%拿下。接下來的土地拍賣中，需要現(xiàn)房銷售的項目就越來越多。

　　據(jù)統(tǒng)計，蘇州市自2016年9月22日土拍至今，共成功出讓了131宗住宅用地，其中有69宗需現(xiàn)房銷售，占比達(dá)52.7%。而這些規(guī)定現(xiàn)房銷售的69宗地塊，遍布在全市六大區(qū)域。其中，蘇州高新區(qū)11宗、蘇州工業(yè)園區(qū)10宗、姑蘇區(qū)7宗、吳中區(qū)12宗、相城區(qū)9宗、吳江區(qū)20宗。

　　現(xiàn)房銷售地塊近況

　　姑蘇區(qū)有7個項目未來將作現(xiàn)房銷售，大多為別墅類項目。作為寸土寸金的古城地段，房源稀缺，最低的是龍湖的商住項目，最高的是拙政園旁中鐵建拿下的，樓面價達(dá)43167元/平方米，規(guī)劃中式四合院墅。

　　蘇州工業(yè)園區(qū)有10宗地塊未來將作現(xiàn)房銷售。隨著園區(qū)未來可供開發(fā)的土地越來越少，土地緊缺，房屋存儲量日益減少，都使得園區(qū)這批現(xiàn)房項目彌足珍貴。

　　其中，中海的現(xiàn)房銷售項目達(dá)到5個，蘇高新、中鐵建、龍湖、安居和碧桂園各有1宗現(xiàn)房銷售住宅用地，其中樓面價最高27757元/平方米，是中鐵建拿下的萬壽街北、啟月街西的住宅用地。

　　蘇州高新區(qū)有11個現(xiàn)房項目待入市，也是蘇州目前現(xiàn)房銷售項目比較多的區(qū)域。其中地價最低的是通安的禹洲嘉譽(yù)山，地塊成交樓面價8865元/平方米，地價最高的仁恒橫塘項目，樓面價31050元/平方米。

　　吳江是現(xiàn)房銷售項目最多的區(qū)域，未來將有20個項目進(jìn)行現(xiàn)房銷售。除了比較熱門的太湖新城板塊，震澤、盛澤、七都等區(qū)域都有現(xiàn)房銷售樓盤。其中亨通地產(chǎn)位于太湖新城板塊的住宅用地，樓面價18155.66元/平方米，為20宗現(xiàn)房銷售地塊中樓面價最高的地塊。

　　吳中區(qū)有12宗地塊將進(jìn)行現(xiàn)房銷售，木瀆板塊地價最高，中鐵諾德拿下的兩宗地塊價格在25000元/平方米以上，上實金楓路地塊也達(dá)到24461元/平方米。

　　相城區(qū)方面，共有9宗現(xiàn)房銷售地塊，其中九龍倉擁有3宗地塊，另外，渭塘、望亭、黃橋、陽澄湖也都有現(xiàn)房銷售項目。從地塊樓面價上來看，元和街道是相城發(fā)展最好的區(qū)域，上海孚虹以19280.12元/平方米的價格拿下廣濟(jì)北路東、興盛路北地塊。

　　現(xiàn)房銷售帶來的利弊

　　現(xiàn)房銷售樓盤，因為較長的開發(fā)周期，將會產(chǎn)生巨大的成本：一般現(xiàn)房銷售樓盤，從拿地到開盤，可能需要2年的時間，這意味著開發(fā)商的前期投入，將大大提升，加之不能迅速回款，融資成本也要進(jìn)一步增加，最終這部分成本將體現(xiàn)在樓盤的售價上，加重了購房者的負(fù)擔(dān)。

　　在現(xiàn)房銷售的規(guī)則下，除了小區(qū)綠化可以緩做，建筑的主體必須達(dá)到可以交付的條件才能銷售，這也意味著這一批需要現(xiàn)房銷售的地塊幾乎要到2019年以后才能上市。加上目前的很多在售期房的交付，新房市場將失去大量的房源，市區(qū)商品房存儲量將下降。

　　這些現(xiàn)房銷售地塊由于溢價率高，樓面價普遍高于區(qū)域均價，再加上建安成本、財稅管理、企業(yè)所得稅和房企所得利潤等其他成本輸出，這些地塊未來的上市價格可能讓大部分購房者打退堂鼓。這些高溢價地塊的入市將改變未來的房價格局，老百姓的買房難度將進(jìn)一步提升。再有，現(xiàn)房銷售也使時間成本變高，提高了房企的拿地成本。

　　高周轉(zhuǎn)模式下，開發(fā)商更重視開發(fā)速度、開發(fā)規(guī)模，在住宅預(yù)售制度之下，“精雕細(xì)琢”的好項目越來越少?，F(xiàn)房銷售，或許將改變這一狀況。因為房子最終呈現(xiàn)的品質(zhì)，開發(fā)商沒辦法通過華麗的售樓處、精致的示范區(qū)、鋪天蓋地的營銷來加以修飾，如果房子造得不好，想買的人就不多，價格也就上不去。所以，在現(xiàn)房銷售時代，開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計、工程監(jiān)理到竣工驗收，必定會嚴(yán)格把關(guān)，這意味著，蘇州將出現(xiàn)一批“優(yōu)質(zhì)項目”。

　　現(xiàn)房銷售的項目往往是高價樓盤，首先在房子總價上，會給買房人壓力。對于買房人來說，買房與交房之間幾乎沒有時間差，這意味著，購房者在剛剛繳納完幾百萬的房款后，就可以拿房了。