長三角城市網(wǎng)訊 前不久，金陵飯店亞太商務(wù)樓以2017年度區(qū)屬納稅達10.03億元，成為南京首家“10億元稅收樓宇”。

與亞太商務(wù)樓類似，以國際5A級智能寫字樓標(biāo)準(zhǔn)打造，政府與企業(yè)協(xié)力共促各項經(jīng)濟指標(biāo)騰飛的樓宇，在南京還有很多。而由原先的“單中心”發(fā)展為“多中心”的城市商務(wù)樓宇新格局，則成為南京“樓宇經(jīng)濟”提速的催化劑。

在商務(wù)樓宇聚集的“新片區(qū)”，未來5年全市將有逾300萬平方米的“高標(biāo)準(zhǔn)”寫字樓投入運營，河西、鼓樓濱江、城南板塊成為主要供應(yīng)區(qū)域。在主城核心區(qū)新街口，除了領(lǐng)跑全市的亞太商務(wù)樓，三胞集團投資數(shù)億元對國際金融中心、東方商城、新百等樓宇和廣場進行整體改造；成賢大廈、天時商貿(mào)、華利國際大廈等7棟樓宇完成了1.1萬平方米的“低效樓宇”改造……

通過“硬件”改善、產(chǎn)業(yè)升級、配套提檔、服務(wù)到位、運營高標(biāo)，南京的商務(wù)辦公環(huán)境進一步加快向一線城市靠攏，激烈的競爭促進了樓宇產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，南京的“樓宇經(jīng)濟”正迎來全速發(fā)展的“發(fā)力期”。

“高標(biāo)準(zhǔn)”新片區(qū)寫字樓猛增

國際房地產(chǎn)顧問“五大行”之一的戴德梁行于年前發(fā)布的《2017年南京寫字樓市場回顧與展望》報告顯示，去年南京寫字樓租金水平穩(wěn)中略升，空置率有所降低，其中河西板塊空置率下降至25%，租金水平與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的差距不斷縮小。河西金融聚集區(qū)受規(guī)劃及政策利好的影響，金融類行業(yè)租賃成交面積占73%。

近日路過新街口轉(zhuǎn)盤的市民無不發(fā)現(xiàn)，新百大廣告屏上，“南京河西CBD”的宣傳視頻在不斷播出――河西是南京“高標(biāo)準(zhǔn)”商務(wù)寫字樓新區(qū)的代表區(qū)域之一。建鄴區(qū)有關(guān)負責(zé)人介紹，自南京開發(fā)建設(shè)河西新城后，河西中央商務(wù)區(qū)（河西CBD）目前已基本形成產(chǎn)業(yè)集聚態(tài)勢。

南京河西CBD將打造成金融、總部主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特色明顯，區(qū)域影響力顯著增強，具備一流投資經(jīng)營環(huán)境的泛長三角區(qū)域金融中心核心功能區(qū)和總部經(jīng)濟中心?？偯娣e22平方公里、核心區(qū)3.5平方公里的這一區(qū)域，是集金融、總部、文體、會展、商貿(mào)于一體的首批江蘇省現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)和江蘇省創(chuàng)業(yè)投資集聚發(fā)展示范區(qū)，也是省市重點打造的現(xiàn)代化國際性城市中心。據(jù)悉，全市近5年的樓宇成交面積持續(xù)增長，其中受河西金融城等熱銷辦公項目的拉動，去年成交量同比上漲52.2%，創(chuàng)歷史新高。

與此同時，鼓樓濱江和城南板塊也將交付大量“高標(biāo)準(zhǔn)”寫字樓。鼓樓濱江片區(qū)規(guī)劃用地2.36平方公里，由美國SOM公司主持概念性城市設(shè)計，規(guī)劃總建筑面積367萬平方米，預(yù)計總投資超過600億元，重點打造航運服務(wù)產(chǎn)業(yè)，其中南京長江國際航運物流服務(wù)中心項目一、二期規(guī)劃建筑面積超過40萬平方米。片區(qū)同時還將培育高端商務(wù)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)，目前已吸引恒大、龍湖、中冶、深業(yè)、證大等國內(nèi)知名地產(chǎn)企業(yè)集聚，今年下關(guān)濱江片區(qū)在建項目超80萬平方米。目前，航運中心項目尚未完全交付，但已簽約入駐14家航運管理服務(wù)機構(gòu)、39家航運企業(yè)。

城南板塊中，雨花臺區(qū)的綠地之窗項目位于南京南站廣場南側(cè)，是南京乃至我國迄今為止較大型的高鐵站配套工程，規(guī)劃總建面積86萬平方米。而同樣位于南站旁的證大喜瑪拉雅項目是少有的坐標(biāo)性商業(yè)綜合體，62萬平方米體量涵蓋了大商業(yè)、創(chuàng)客SOHO、5A級辦公樓、商鋪、酒店、酒店式公寓六大創(chuàng)新業(yè)態(tài)。

    主城核心區(qū)“提檔升級”

以新街口為代表的主城核心區(qū)，長期以來是南京商務(wù)商貿(mào)業(yè)發(fā)展的主陣地。然而，由于地域面積和樓宇空間面積受限、寫字樓建成時間較長、租金價位較高等特點，坐擁“黃金地段”的這一區(qū)域出現(xiàn)“后繼乏力”的現(xiàn)象。

較早明晰這一現(xiàn)狀的金陵飯店亞太商務(wù)樓建設(shè)之初即鎖定了“高標(biāo)準(zhǔn)”。亞太商務(wù)樓位于新街口CBD核心地段，總建筑面積17.3萬平方米，其中寫字樓6.6萬平方米，由金陵飯店和新加坡欣光公司合資建設(shè)。金陵飯店總經(jīng)理金美成介紹，這棟樓是集國際5A級智能寫字樓、超五星酒店、精品商業(yè)于一體的高端商務(wù)綜合體，因服務(wù)到位，飯店成立的金陵匯德物業(yè)公司被評為中國品質(zhì)物業(yè)管理品牌。自2014年開業(yè)以來，這座寫字樓先后吸引了微軟、惠普、IBM、大金、德勤、輝瑞、平安普惠等近80家世界五百強企業(yè)、跨國公司和總部企業(yè)入駐?！凹毜娇照{(diào)風(fēng)口溫度，大到商務(wù)餐品質(zhì)都有專業(yè)保證?！贝蠼鹂照{(diào)管理部部長孫若冰說，“來南京出差的同事發(fā)現(xiàn)，這里餐飲、住宿、辦公一應(yīng)俱全、服務(wù)到位、品質(zhì)優(yōu)異，可以一連幾天足不出戶?！?/p>

新街口“提檔升級”的寫字樓還有很多，中山東路9號的天時商貿(mào)中心已啟動轉(zhuǎn)型方案。玄武區(qū)新街口街道有關(guān)負責(zé)人介紹，由于產(chǎn)權(quán)分散、投資類小公司集聚等原因，3萬平方米的樓宇2016年全口徑稅收僅331萬元。為此，天時商貿(mào)集中整治了一批“疑似非法集資企業(yè)”，改為以金融保險經(jīng)濟及教育培訓(xùn)企業(yè)引進為主，目前平安保險及永達里保險已經(jīng)入駐。經(jīng)過轉(zhuǎn)型，該樓去年1―9月份全口徑稅收已超過前年整年，載體的入駐率也從49%上升到72%。據(jù)悉，玄武區(qū)同步啟動的7棟樓宇（園區(qū)）的轉(zhuǎn)型，去年完成了1.1萬平方米的升級提檔，稅收總量同比增加58%。

秦淮轄區(qū)內(nèi)的新百、東方商城、新街口國際金融中心等由三胞集團斥資數(shù)億元進行“提檔升級”，樓宇面貌變化巨大，配套逐步完善，亮化達到國內(nèi)先進水平。通過引進國際品牌，新街口地區(qū)更具國際色彩。與此同時，閑置多年的東鐵管巷地塊也于去年上市，香港置地集團順利摘牌建設(shè)國際金融城項目。該項目將重新定位新街口產(chǎn)業(yè)，形成國際服務(wù)品牌聚集區(qū)，成為南京高端服務(wù)業(yè)新地標(biāo)。

   “樓宇經(jīng)濟”迎來大發(fā)展

建設(shè)“頂級樓宇”、強調(diào)“平方貢獻度”、改善“低效樓宇”窘境，南京各區(qū)在建設(shè)“高標(biāo)準(zhǔn)”新區(qū)和提檔升級“老牌核心區(qū)”的工作中，不斷加速“樓宇經(jīng)濟”的發(fā)展。

政府的“助力”不可或缺。秦淮區(qū)為此制定了“樓宇經(jīng)濟”扶持政策，每年安排1000萬元樓宇經(jīng)濟發(fā)展專項資金，主要用于發(fā)展“樓宇經(jīng)濟”專項獎勵、支持升級改造樓宇基礎(chǔ)配套設(shè)施等。對樓宇屬地稅收達到5000萬元及以上的，分別給予樓宇物業(yè)10萬元―200萬元不等的獎勵。此外，在稅收增長較快、引進優(yōu)質(zhì)企業(yè)或項目、升級改造、打造特色集聚企業(yè)群等方面，也將分別給予獎勵。2017年，秦淮區(qū)億元樓宇達到9棟，5000萬元樓宇達19棟。

鼓樓區(qū)去年稅收億元樓宇達16幢、樓宇稅收總額約70億元。該區(qū)堅守“以平方貢獻度論英雄”的發(fā)展理念，以“產(chǎn)業(yè)、規(guī)模、產(chǎn)出”為導(dǎo)向，不斷完善樓宇政策、創(chuàng)新服務(wù)模式、構(gòu)建智慧樓宇管理模式、突出城市更新，打造樓宇經(jīng)濟良性循環(huán)生態(tài)圈。鼓樓區(qū)還在樓宇內(nèi)設(shè)立社區(qū)服務(wù)中心，將經(jīng)濟、民生、城管、綜治、黨建等服務(wù)內(nèi)容嵌入樓宇，服務(wù)中心還是樓宇內(nèi)白領(lǐng)洽談業(yè)務(wù)、學(xué)習(xí)讀書、休閑娛樂等的共享平臺。該區(qū)還設(shè)立了樓宇經(jīng)濟戰(zhàn)略發(fā)展聯(lián)盟，借助戴德梁行、第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行等全球房地產(chǎn)五大行的專業(yè)力量展開合作。鎖定亞太商務(wù)樓、中南國際廣場、銀河國際廣場等高端樓宇，該區(qū)今年預(yù)計誕生10億元稅收樓宇3幢。

無論是主城核心片區(qū)還是新興片區(qū)，由“業(yè)主主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“租戶主導(dǎo)”的競爭格局之下，南京各區(qū)紛紛實施了“一樓一策”、“定制建設(shè)”、“政務(wù)服務(wù)入駐”、“全程陪辦代辦”等舉措，促使“樓宇經(jīng)濟”得以發(fā)展提速。

    5大要素推動“樓宇經(jīng)濟”發(fā)展

戴德梁行作為全球性跨國房地產(chǎn)顧問機構(gòu)、世界“五大行”之一，進入南京已經(jīng)11個年頭。日前，戴德梁行南京公司副總經(jīng)理楊波接受本報記者采訪時指出，樓宇經(jīng)濟發(fā)展若想取得成功，需要重視以下幾點因素：硬件設(shè)計的前瞻性、持有產(chǎn)權(quán)的集中性、品牌自身的號召力、運營團隊的專業(yè)性，以及政府政策及服務(wù)的助力。

“樓宇經(jīng)濟”的發(fā)展受到交通、政策、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等多種因素的影響，其中政府政策及相關(guān)規(guī)劃尤其重要，因政府部門對產(chǎn)業(yè)形態(tài)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)機構(gòu)設(shè)置等具有重要的引導(dǎo)作用。在國內(nèi)，直接受益于政府規(guī)劃的經(jīng)典案例有上海陸家嘴。政府規(guī)定國外金融機構(gòu)在此注冊、建設(shè)成本低于浦西、建立上海證券交易所、加大路橋隧道等配套建設(shè)，這些都促使了陸家嘴的急速發(fā)展。目前，陸家嘴集聚了360家中外金融機構(gòu)，其中匯豐銀行寫字樓租金高達每天每平方米13.5元。

目前，國內(nèi)區(qū)域中心城市的“樓宇經(jīng)濟”主要承載的是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)，成功案例還有深圳福田CBD、鄭州鄭東新區(qū)、成都錦江新區(qū)等?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)是樓宇經(jīng)濟發(fā)展的核心驅(qū)動力，具體的產(chǎn)業(yè)細分包括專業(yè)服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等。提升“樓宇經(jīng)濟”的貢獻度，重點需要大力發(fā)展上述產(chǎn)業(yè)。

前瞻設(shè)計、產(chǎn)權(quán)集中、運營專業(yè)、品牌號召，都是提振“樓宇經(jīng)濟”的要素。楊波介紹，戴德梁行參與了金陵飯店亞太商務(wù)樓前期策劃，并為其提供獨家租賃代理。通過該行國際化全球企業(yè)服務(wù)平臺，成功引進了惠普、德勤、恒生銀行等全球知名企業(yè)落戶。

對于南京“樓宇經(jīng)濟”的發(fā)展，楊波提出了幾點建議。首先是政府要對“樓宇經(jīng)濟”發(fā)展給予政策鼓勵和支持，通過對樓宇、人才、企業(yè)等三方面的激勵，制定“樓宇經(jīng)濟”發(fā)展的核心政策；其次應(yīng)引入成熟開發(fā)商，確保其具有長期投資的戰(zhàn)略，并具備較強資金運作能力和項目運營能力。此外，針對新興商務(wù)區(qū)的發(fā)展，應(yīng)遵循“商務(wù)―住宅―商業(yè)”的順序。在初期，要重視商務(wù)及配套物業(yè)。而在快速發(fā)展期，酒店等則應(yīng)加快建設(shè)。進入成熟期后，則應(yīng)推動商業(yè)大規(guī)模發(fā)展，最終促使商務(wù)區(qū)的“成熟”。

此外，高起點、規(guī)模化的開發(fā)也有利于加快新興商務(wù)區(qū)的市場接受度，政策引導(dǎo)及優(yōu)惠扶持則將有助于產(chǎn)業(yè)的聚集，促進商務(wù)區(qū)的快速發(fā)展。

    本報記者 于潔塵 查金忠 殷學(xué)兵