長(zhǎng)三角城市網(wǎng)訊 上樓難、下樓難，是不少?zèng)]有電梯，住在高層的老年人面臨的生活難題。既有住宅加裝電梯對(duì)高層老年人來(lái)說(shuō)，可是件好事兒?？墒牵蜆菍泳用裾J(rèn)為加裝電梯會(huì)遮擋陽(yáng)光，增加噪音，投了反對(duì)票。

低樓層居民投了反對(duì)票，加裝電梯的事兒只能告吹？在電梯增設(shè)推進(jìn)中，不少居民對(duì)熱點(diǎn)問(wèn)題存有法律疑問(wèn)。近日，省人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)、省政府法制辦和相關(guān)律師事務(wù)所等不同領(lǐng)域眾多法律專家，就既有住宅增設(shè)電梯涉及到的法律問(wèn)題，給出了專業(yè)權(quán)威的解答。

既有住宅增設(shè)電梯的性質(zhì)，是對(duì)建筑物附屬設(shè)施的改建、重建還是新建？

解答：既有住宅增設(shè)電梯屬于對(duì)建筑物的附屬設(shè)施的改建，而且是僅限于局部的改建，并非重建或是新建。

既有住宅增設(shè)電梯行為是否適用《物權(quán)法》第76條的規(guī)定？

解答：《物權(quán)法》第76條是針對(duì)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的行為。

最高人民法院關(guān)于《楊返里、伍海泉與廣州市人民政府再審行政裁定書(shū)》(2016，最高法行申2470號(hào))中明確，“住宅樓增設(shè)電梯工程是對(duì)原住宅垂直交通方式的完善，屬于對(duì)建筑物局部改建，并非新建筑工程”。

因此，既有住宅增設(shè)電梯屬于改建行為，因此適用《物權(quán)法》第76條規(guī)定。

“雙三分之二”業(yè)主同意可以申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯是否合法？

解答：《物權(quán)法》第76條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》(寧政規(guī)字?2016?11號(hào))第五條要求，“既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。因此，“雙三分之二”業(yè)主同意申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯完全合法。

在法律實(shí)踐中，最高人民法院關(guān)于《楊返里、伍海泉與廣州市人民政府再審行政裁定書(shū)》，以及南京鐵路運(yùn)輸法院的一審判決結(jié)果，均對(duì)“雙三分之二”的合法性給予了確認(rèn)。

增設(shè)電梯所使用的土地，是否本單元一樓業(yè)主獨(dú)有？

解答：《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

根據(jù)上述規(guī)定，小區(qū)用地主要有4種形態(tài)：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有的建筑所占用的土地，屬于業(yè)主專有的建筑所占用的土地。

因此，增設(shè)電梯所使用的土地，屬于本樓棟業(yè)主共有的建筑所占用的土地，不是一樓業(yè)主獨(dú)有。專家同時(shí)指出，如果增設(shè)電梯在采光、噪音、通風(fēng)等方面對(duì)低樓層業(yè)主造成影響的，建設(shè)者應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

增設(shè)電梯，一樓業(yè)主有沒(méi)有一票否決權(quán)？

解答：專家認(rèn)為，一方面，“雙三分之二”業(yè)主同意就能夠申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯。另一方面，加裝電梯的位置，屬于本樓棟共有的建筑所占用的土地，不是一樓業(yè)主獨(dú)有的。因此，一樓業(yè)主沒(méi)有一票否決權(quán)。專家也指出，在增設(shè)電梯過(guò)程中，樓上業(yè)主和樓下業(yè)主都應(yīng)拿出“依法好討論、異議不放縱”的態(tài)度，加強(qiáng)溝通，理性討論，友好協(xié)商，適當(dāng)補(bǔ)償。

增設(shè)電梯使用的土地有沒(méi)有侵犯本單元之外其他業(yè)主的權(quán)利？

解答：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋?2009?7號(hào))第四條規(guī)定，“業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)”。

既有住宅增設(shè)電梯屬于業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分特定使用功能的合理需要而使用部分共有部分的情形，如已參照《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》等規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)的，符合上位法規(guī)定，不屬于侵權(quán)行為。因此，本單元之外的其他業(yè)主無(wú)權(quán)反對(duì)增設(shè)電梯。

在最高人民法院關(guān)于《楊返里、伍海泉與廣州市人民政府再審行政裁定書(shū)》，適用并采納了《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》，也表明最高人民法院傾向于增設(shè)電梯使用的土地屬于該棟建筑物專項(xiàng)使用權(quán)的土地。

在法律實(shí)踐中，南京鐵路運(yùn)輸法院一審判決非本棟或本單元業(yè)主無(wú)權(quán)反對(duì)增設(shè)電梯，客觀上也對(duì)這個(gè)問(wèn)題做出了回答。

建設(shè)者可以對(duì)一樓業(yè)主適當(dāng)補(bǔ)償，意味著什么？

解答： 《物權(quán)法》第84條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

因此，全體小區(qū)業(yè)主都應(yīng)以從我做起的態(tài)度和友好協(xié)商的實(shí)際行動(dòng)，共同構(gòu)建真誠(chéng)友善、理性大度、守望相助的鄰里關(guān)系，讓加裝的電梯成為業(yè)主幸福的階梯，成為社區(qū)和諧的階梯。

如何看待群眾電梯便利和房子價(jià)值變動(dòng)之間的關(guān)系？

解答：小區(qū)業(yè)主申請(qǐng)加裝電梯，主觀上就是為了改善居住條件，實(shí)現(xiàn)生活便利，不是追求增值。客觀上，加裝電梯后，建筑功能的完善可能會(huì)導(dǎo)致房子價(jià)值發(fā)生變化。但相較業(yè)主增設(shè)電梯的主觀意愿，這樣的變化是被動(dòng)的、從屬的。

事實(shí)上，在南京二手房交易市場(chǎng)的評(píng)估中，加裝電梯的樓棟，一樓價(jià)值也是上升的，只是幅度相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)有樓上的大。

商品房小區(qū)增設(shè)電梯是否合理合法？

解答：根據(jù)《南京市既有住宅增設(shè)電梯實(shí)施辦法》(寧政規(guī)字〔2016〕11號(hào))第二條規(guī)定，“本辦法所稱既有住宅是指已建成投入使用、具有合法權(quán)屬證明、未列入房屋征收改造計(jì)劃、且未設(shè)電梯的四層以上(含本數(shù)，下同。不含地下室)非單一產(chǎn)權(quán)住宅”。因此，商品房與房改房一樣，都是產(chǎn)權(quán)房，增設(shè)電梯合理合法。

增設(shè)電梯是否只是服務(wù)老城區(qū)、老舊小區(qū)、老人？

解答：增設(shè)電梯的需求在老城區(qū)、老舊小區(qū)、老人中確實(shí)更突出、更急迫。國(guó)務(wù)院辦公廳專門(mén)印發(fā)《關(guān)于制定和實(shí)施老年人照顧服務(wù)項(xiàng)目的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)?2017?52號(hào))，要求加強(qiáng)社區(qū)、家庭的適老化設(shè)施改造，優(yōu)先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯。但增設(shè)電梯的規(guī)定，并不只是適用于所謂的“三老”。

一方面，從南京市來(lái)看，增設(shè)電梯的申請(qǐng)，不光是玄武等老城區(qū)有，建鄴、棲霞、雨花臺(tái)、江寧等新城區(qū)也有很多。住在老舊小區(qū)的業(yè)主，需要增設(shè)電梯，住在商品房中的群眾同樣需要。另一方面，市場(chǎng)供給機(jī)制并不能完全解決養(yǎng)老問(wèn)題，這是因?yàn)槌鞘型恋叵鄬?duì)稀缺，這就決定了疊加居住是城市居民居住、安家的主要方式，不可能所有老人都能選擇住在一樓或二樓，更何況人的年齡都是在變化的。在市場(chǎng)機(jī)制在這一領(lǐng)域失靈的情況下，政府更應(yīng)該主動(dòng)作為，通過(guò)推動(dòng)增設(shè)電梯惠民工程，滿足群眾的養(yǎng)老以及改善生活的需要。

增設(shè)電梯是群眾的普惠性權(quán)利，但為什么有的小區(qū)業(yè)主申請(qǐng)不了？

解答：增設(shè)電梯有嚴(yán)格的安全技術(shù)要求，在現(xiàn)實(shí)中，有些小區(qū)受樓間距過(guò)窄、電梯加裝影響消防安全等客觀因素限制，不具備加裝電梯的客觀條件，因此這部分的業(yè)主無(wú)法申請(qǐng)?jiān)鲈O(shè)電梯。

交匯點(diǎn)記者 李爽