長三角城市網(wǎng)訊 上樓難、下樓難，是不少沒有電梯，住在高層的老年人面臨的生活難題。既有住宅加裝電梯對高層老年人來說，可是件好事兒?？墒牵蜆菍泳用裾J為加裝電梯會遮擋陽光，增加噪音，投了反對票。

低樓層居民投了反對票，加裝電梯的事兒只能告吹？在電梯增設推進中，不少居民對熱點問題存有法律疑問。近日，省人大常委會法制工作委員會、省政府法制辦和相關(guān)律師事務所等不同領(lǐng)域眾多法律專家，就既有住宅增設電梯涉及到的法律問題，給出了專業(yè)權(quán)威的解答。

既有住宅增設電梯的性質(zhì)，是對建筑物附屬設施的改建、重建還是新建？

解答：既有住宅增設電梯屬于對建筑物的附屬設施的改建，而且是僅限于局部的改建，并非重建或是新建。

既有住宅增設電梯行為是否適用《物權(quán)法》第76條的規(guī)定？

解答：《物權(quán)法》第76條是針對改建、重建建筑物及其附屬設施的行為。

最高人民法院關(guān)于《楊返里、伍海泉與廣州市人民政府再審行政裁定書》(2016，最高法行申2470號)中明確，“住宅樓增設電梯工程是對原住宅垂直交通方式的完善，屬于對建筑物局部改建，并非新建筑工程”。

因此，既有住宅增設電梯屬于改建行為，因此適用《物權(quán)法》第76條規(guī)定。

“雙三分之二”業(yè)主同意可以申請增設電梯是否合法？

解答：《物權(quán)法》第76條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》(寧政規(guī)字?2016?11號)第五條要求，“既有住宅增設電梯應當經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”。因此，“雙三分之二”業(yè)主同意申請增設電梯完全合法。

在法律實踐中，最高人民法院關(guān)于《楊返里、伍海泉與廣州市人民政府再審行政裁定書》，以及南京鐵路運輸法院的一審判決結(jié)果，均對“雙三分之二”的合法性給予了確認。

增設電梯所使用的土地，是否本單元一樓業(yè)主獨有？

解答：《物權(quán)法》第73條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

根據(jù)上述規(guī)定，小區(qū)用地主要有4種形態(tài)：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有的建筑所占用的土地，屬于業(yè)主專有的建筑所占用的土地。

因此，增設電梯所使用的土地，屬于本樓棟業(yè)主共有的建筑所占用的土地，不是一樓業(yè)主獨有。專家同時指出，如果增設電梯在采光、噪音、通風等方面對低樓層業(yè)主造成影響的，建設者應給予適當補償。

增設電梯，一樓業(yè)主有沒有一票否決權(quán)？

解答：專家認為，一方面，“雙三分之二”業(yè)主同意就能夠申請增設電梯。另一方面，加裝電梯的位置，屬于本樓棟共有的建筑所占用的土地，不是一樓業(yè)主獨有的。因此，一樓業(yè)主沒有一票否決權(quán)。專家也指出，在增設電梯過程中，樓上業(yè)主和樓下業(yè)主都應拿出“依法好討論、異議不放縱”的態(tài)度，加強溝通，理性討論，友好協(xié)商，適當補償。

增設電梯使用的土地有沒有侵犯本單元之外其他業(yè)主的權(quán)利？

解答：《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋?2009?7號)第四條規(guī)定，“業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權(quán)”。

既有住宅增設電梯屬于業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要而使用部分共有部分的情形，如已參照《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》等規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)的，符合上位法規(guī)定，不屬于侵權(quán)行為。因此，本單元之外的其他業(yè)主無權(quán)反對增設電梯。

在最高人民法院關(guān)于《楊返里、伍海泉與廣州市人民政府再審行政裁定書》，適用并采納了《廣州市既有住宅增設電梯試行辦法》，也表明最高人民法院傾向于增設電梯使用的土地屬于該棟建筑物專項使用權(quán)的土地。

在法律實踐中，南京鐵路運輸法院一審判決非本棟或本單元業(yè)主無權(quán)反對增設電梯，客觀上也對這個問題做出了回答。

建設者可以對一樓業(yè)主適當補償，意味著什么？

解答： 《物權(quán)法》第84條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

因此，全體小區(qū)業(yè)主都應以從我做起的態(tài)度和友好協(xié)商的實際行動，共同構(gòu)建真誠友善、理性大度、守望相助的鄰里關(guān)系，讓加裝的電梯成為業(yè)主幸福的階梯，成為社區(qū)和諧的階梯。

如何看待群眾電梯便利和房子價值變動之間的關(guān)系？

解答：小區(qū)業(yè)主申請加裝電梯，主觀上就是為了改善居住條件，實現(xiàn)生活便利，不是追求增值?？陀^上，加裝電梯后，建筑功能的完善可能會導致房子價值發(fā)生變化。但相較業(yè)主增設電梯的主觀意愿，這樣的變化是被動的、從屬的。

事實上，在南京二手房交易市場的評估中，加裝電梯的樓棟，一樓價值也是上升的，只是幅度相對來說沒有樓上的大。

商品房小區(qū)增設電梯是否合理合法？

解答：根據(jù)《南京市既有住宅增設電梯實施辦法》(寧政規(guī)字〔2016〕11號)第二條規(guī)定，“本辦法所稱既有住宅是指已建成投入使用、具有合法權(quán)屬證明、未列入房屋征收改造計劃、且未設電梯的四層以上(含本數(shù)，下同。不含地下室)非單一產(chǎn)權(quán)住宅”。因此，商品房與房改房一樣，都是產(chǎn)權(quán)房，增設電梯合理合法。

增設電梯是否只是服務老城區(qū)、老舊小區(qū)、老人？

解答：增設電梯的需求在老城區(qū)、老舊小區(qū)、老人中確實更突出、更急迫。國務院辦公廳專門印發(fā)《關(guān)于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》(國辦發(fā)?2017?52號)，要求加強社區(qū)、家庭的適老化設施改造，優(yōu)先支持老年人居住比例高的住宅加裝電梯。但增設電梯的規(guī)定，并不只是適用于所謂的“三老”。

一方面，從南京市來看，增設電梯的申請，不光是玄武等老城區(qū)有，建鄴、棲霞、雨花臺、江寧等新城區(qū)也有很多。住在老舊小區(qū)的業(yè)主，需要增設電梯，住在商品房中的群眾同樣需要。另一方面，市場供給機制并不能完全解決養(yǎng)老問題，這是因為城市土地相對稀缺，這就決定了疊加居住是城市居民居住、安家的主要方式，不可能所有老人都能選擇住在一樓或二樓，更何況人的年齡都是在變化的。在市場機制在這一領(lǐng)域失靈的情況下，政府更應該主動作為，通過推動增設電梯惠民工程，滿足群眾的養(yǎng)老以及改善生活的需要。

增設電梯是群眾的普惠性權(quán)利，但為什么有的小區(qū)業(yè)主申請不了？

解答：增設電梯有嚴格的安全技術(shù)要求，在現(xiàn)實中，有些小區(qū)受樓間距過窄、電梯加裝影響消防安全等客觀因素限制，不具備加裝電梯的客觀條件，因此這部分的業(yè)主無法申請增設電梯。

交匯點記者 李爽