長三角城市網(wǎng)訊 一線城市房價上沖的動力顯然已敵不過二線熱點城市――國家統(tǒng)計局昨日公布的7月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，廈門、合肥、南京三個二線城市房價漲幅分居前三位，而我省此前庫存長期高企的無錫，在經(jīng)歷近1年的成交上揚后，7月房價環(huán)比漲幅也沖至與石家莊并列全國第四位。

專家認為，在當前市場流動性充裕，但股市不濟投資乏路的背景下，地王、炒房，更多體現(xiàn)的是資本現(xiàn)象，并不能代表市場真實的購買力，高位入市會不會“站崗”值得警惕。

南京房價連漲17個月，調(diào)控加碼穩(wěn)預(yù)期

7月南京房價環(huán)比上漲3.6%，這已是當?shù)胤績r自去年3月起17連漲。從同比看，去年8月起南京房價止跌回升微漲，但從今年開始，房價上漲速度明顯加快，至今年7月同比漲幅已高達34.90%，創(chuàng)下漲幅新高。

不過南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進會秘書長張輝在解讀數(shù)據(jù)時認為，自今年4月創(chuàng)出4.4%的最高環(huán)比漲幅紀錄后，5、6、7三個月南京房價環(huán)比漲幅分別回落至4.1%、4%和3.6%，基本可以確定降溫趨勢的形成，“相比漲幅數(shù)月來穩(wěn)居前列的廈門與合肥，南京房地產(chǎn)調(diào)控成效更為明顯”。

雖然南京房價漲幅已收窄，但從絕對值及全國排位衡量，當?shù)胤績r上漲速度顯然仍在高位運行。

面對連漲不止的房價，地方政府顯然也保持了“警惕”，繼房價、地價雙雙“限價”之后，8月12日當?shù)匾褑影ǖ貎r超過限價90%須現(xiàn)房銷售、二套房首付比例提高5個百分點等新一輪調(diào)控舉措，17日南京市人大常委會第二十七次會議上，南京市市長繆瑞林更直言“南京房地產(chǎn)市場風險加大”， “嚴控區(qū)域樓王”，“嚴格按照價格區(qū)間分類指導(dǎo)，控制房價上漲幅度”，“全過程監(jiān)管”等，其表態(tài)引人關(guān)注。

“今年以來南京房價、地價屢創(chuàng)新高，趕超北上深等一線城市，加上近期南京先后被定位為特大城市與東部地區(qū)重要的中心城市，都預(yù)示著城市在升級轉(zhuǎn)型。南京未來的發(fā)展以向上海看齊為準。靜安區(qū)是目前上海房價最貴的區(qū)域，均價9.3萬；河西中部是南京最貴的板塊，均價4.5萬左右。南京的房價大概在上海的1/3―1/2是比較合理的。”南京林業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠認為。

“按南京和上海的房價關(guān)系來倒推，南京的地價、房價還有一定上升空間。”孟祥遠同時表示，房地產(chǎn)作為一個周期性行業(yè)，大趨勢可以預(yù)期。南京出臺政策干預(yù)土地市場，短期內(nèi)對抑制預(yù)期有一定作用，但要真正控制住高地價、高房價也存在一定難度，而中長期來看，則會惡化市場正常的供需關(guān)系。

有形之手干預(yù)下的房價走勢，仍然撲朔迷離。

無錫“庫存”快速逆轉(zhuǎn)，供不應(yīng)求房價上沖

“高庫存”一度是無錫樓市的顯著標簽。不過，從去年下半年開始，伴隨政策暖風和復(fù)蘇的大勢，無錫樓市的活躍度也悄然提升起來。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，無錫房價今年1月止跌上漲，今年前兩個月房價環(huán)比漲幅均為0.3%，但自3月起房價漲幅躍至2%，4月上漲2.8%，5月漲1.7%，6月漲2.6%，7月則上漲2.7%。此前，一線城市房價漲幅迅猛，掩蓋了二三線城市價格上漲的“光環(huán)”，但3月起一線城市限購限貸出手嚴厲，房價漲幅節(jié)節(jié)回落，在此背景下，二三線城市尤其像無錫這樣市場環(huán)境寬松、經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的城市，房價表現(xiàn)漸漸突出。

“去年上半年新房庫存去化周期還在20個月以上，現(xiàn)在已經(jīng)下降到了8個月。”昨日，無錫市房屋交易管理中心市場監(jiān)測分析科一位姓劉的工作人員告訴記者。

據(jù)了解，前兩年開始無錫縮減土地供應(yīng)量，以控制新房上市節(jié)奏，化解庫存，“今年無錫樓市仍然定調(diào)去庫存，但沒想到市場變化這么快！房企開發(fā)節(jié)奏也跟不上了，供應(yīng)量也一直上不去?！眲⑿展ぷ魅藛T坦言。

從無錫官方統(tǒng)計的去年8月至今年7月的供需數(shù)據(jù)看，近一年來當?shù)貥鞘幸恢碧幱诠┎粦?yīng)求的狀態(tài)，今年7月新增上市量16.76萬平方米，成交67.37萬平方米，供需比0.25：1。

如果考量到之前積壓庫存的同時消化，無錫樓市整體還未出現(xiàn)供需失衡，“不過，庫存房源中大戶型占比高，市場亟需的中小戶型卻很少，局部區(qū)域中小戶型庫存只夠賣一兩個月，有效供應(yīng)緊張，房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)比較突出了?！眲⑿展ぷ魅藛T說。

記者發(fā)現(xiàn)，7月無錫商品住宅成交5694套，其實已較3、4、5、6四個月有所下降，而至8月，樓市成交又有進一步降低，但相較今年3月之前的成交量，依然還處于高位。市場成交會否延續(xù)下滑軌跡，目前也較難判斷。

資本充斥房地產(chǎn)市場，入市被套風險加大

7月無錫房價同比上漲12.9%，這樣的漲幅對當?shù)囟詫崒俸币?。但在官方人士眼里，無論是當前無錫的住宅均價還是房價漲幅，與周邊經(jīng)濟實力相當?shù)哪暇┖吞K州相比，都不算高，而這恰恰也是“資產(chǎn)荒”背景下，支撐無錫樓市購買力的重要原因。

去年下半年以來我國出現(xiàn)的“資產(chǎn)荒”已有目共睹，市場流動性充裕，但股市不濟、投資乏路，相當一部分新增信貸資金流向了金融或地產(chǎn)投資。

無錫房價一直不高，7月商品住宅均價9140元/平方米，此前房價多年不漲甚至下跌，使得外地人在錫購房占比最多不過20%，但今年3月份以來，本地購房與外地購房占比幾乎對半。有蘇州投資者在購房時稱，從無錫太湖新城開車至蘇州市區(qū)，與從蘇州下屬各區(qū)市開車到市區(qū)距離相差無幾，但蘇州房價卻是無錫的1倍多。顯然，蘇州高房價擠出的外溢資本會流向無錫。

同樣的，在“有錢無處去”的情況下，更有實力的投資者則涌向了南京。

前段時間，南京鼓樓濱江一家樓盤所余的20余套尾房，在一個周末被一掃而空。這家樓盤房源大多炙手可熱，惟獨這些朝向朝北、樓層欠佳的尾房不太受待見。不過，在投資者眼里，就算品相欠佳，未來也只不過是漲得少一些的問題，只要資產(chǎn)能保值就行。據(jù)銷售人員講，一位女士一出手就是7套。

“現(xiàn)在全國資本市場出現(xiàn)疲軟，M1暴增，錢沒地方投，就會進一步促使各類資金流入到樓市中。但目前全國房地產(chǎn)可投資的城市不超過10個，大城市仍然有著強大的虹吸效應(yīng)，上海前兩天就拍出了地價超過14萬/平方米的地王。這樣看來，未來大城市的地價抬升空間很大，而房價更是充滿想象，當然，地王被套也不缺先例?！泵舷檫h分析。

專家認為，地王、炒房，更多體現(xiàn)的是資本現(xiàn)象，并不能代表市場真實的購買力。要警惕的是，從過去10年的歷史看，高位入市隨后因為橫盤被套兩三年的情況比比皆是，而誰也不知道，現(xiàn)在是否已經(jīng)到了“股市的6000點”。 本報記者 汪曉霞