長(zhǎng)三角城市網(wǎng)訊 一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上沖的動(dòng)力顯然已敵不過(guò)二線(xiàn)熱點(diǎn)城市――國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨日公布的7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，廈門(mén)、合肥、南京三個(gè)二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅分居前三位，而我省此前庫(kù)存長(zhǎng)期高企的無(wú)錫，在經(jīng)歷近1年的成交上揚(yáng)后，7月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也沖至與石家莊并列全國(guó)第四位。

專(zhuān)家認(rèn)為，在當(dāng)前市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，但股市不濟(jì)投資乏路的背景下，地王、炒房，更多體現(xiàn)的是資本現(xiàn)象，并不能代表市場(chǎng)真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力，高位入市會(huì)不會(huì)“站崗”值得警惕。

南京房?jī)r(jià)連漲17個(gè)月，調(diào)控加碼穩(wěn)預(yù)期

7月南京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲3.6%，這已是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)自去年3月起17連漲。從同比看，去年8月起南京房?jī)r(jià)止跌回升微漲，但從今年開(kāi)始，房?jī)r(jià)上漲速度明顯加快，至今年7月同比漲幅已高達(dá)34.90%，創(chuàng)下漲幅新高。

不過(guò)南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝在解讀數(shù)據(jù)時(shí)認(rèn)為，自今年4月創(chuàng)出4.4%的最高環(huán)比漲幅紀(jì)錄后，5、6、7三個(gè)月南京房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別回落至4.1%、4%和3.6%，基本可以確定降溫趨勢(shì)的形成，“相比漲幅數(shù)月來(lái)穩(wěn)居前列的廈門(mén)與合肥，南京房地產(chǎn)調(diào)控成效更為明顯”。

雖然南京房?jī)r(jià)漲幅已收窄，但從絕對(duì)值及全國(guó)排位衡量，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲速度顯然仍在高位運(yùn)行。

面對(duì)連漲不止的房?jī)r(jià)，地方政府顯然也保持了“警惕”，繼房?jī)r(jià)、地價(jià)雙雙“限價(jià)”之后，8月12日當(dāng)?shù)匾褑?dòng)包括地價(jià)超過(guò)限價(jià)90%須現(xiàn)房銷(xiāo)售、二套房首付比例提高5個(gè)百分點(diǎn)等新一輪調(diào)控舉措，17日南京市人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議上，南京市市長(zhǎng)繆瑞林更直言“南京房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大”， “嚴(yán)控區(qū)域樓王”，“嚴(yán)格按照價(jià)格區(qū)間分類(lèi)指導(dǎo)，控制房?jī)r(jià)上漲幅度”，“全過(guò)程監(jiān)管”等，其表態(tài)引人關(guān)注。

“今年以來(lái)南京房?jī)r(jià)、地價(jià)屢創(chuàng)新高，趕超北上深等一線(xiàn)城市，加上近期南京先后被定位為特大城市與東部地區(qū)重要的中心城市，都預(yù)示著城市在升級(jí)轉(zhuǎn)型。南京未來(lái)的發(fā)展以向上?？待R為準(zhǔn)。靜安區(qū)是目前上海房?jī)r(jià)最貴的區(qū)域，均價(jià)9.3萬(wàn)；河西中部是南京最貴的板塊，均價(jià)4.5萬(wàn)左右。南京的房?jī)r(jià)大概在上海的1/3―1/2是比較合理的。”南京林業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為。

“按南京和上海的房?jī)r(jià)關(guān)系來(lái)倒推，南京的地價(jià)、房?jī)r(jià)還有一定上升空間?！泵舷檫h(yuǎn)同時(shí)表示，房地產(chǎn)作為一個(gè)周期性行業(yè)，大趨勢(shì)可以預(yù)期。南京出臺(tái)政策干預(yù)土地市場(chǎng)，短期內(nèi)對(duì)抑制預(yù)期有一定作用，但要真正控制住高地價(jià)、高房?jī)r(jià)也存在一定難度，而中長(zhǎng)期來(lái)看，則會(huì)惡化市場(chǎng)正常的供需關(guān)系。

有形之手干預(yù)下的房?jī)r(jià)走勢(shì)，仍然撲朔迷離。

無(wú)錫“庫(kù)存”快速逆轉(zhuǎn)，供不應(yīng)求房?jī)r(jià)上沖

“高庫(kù)存”一度是無(wú)錫樓市的顯著標(biāo)簽。不過(guò)，從去年下半年開(kāi)始，伴隨政策暖風(fēng)和復(fù)蘇的大勢(shì)，無(wú)錫樓市的活躍度也悄然提升起來(lái)。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，無(wú)錫房?jī)r(jià)今年1月止跌上漲，今年前兩個(gè)月房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均為0.3%，但自3月起房?jī)r(jià)漲幅躍至2%，4月上漲2.8%，5月漲1.7%，6月漲2.6%，7月則上漲2.7%。此前，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)漲幅迅猛，掩蓋了二三線(xiàn)城市價(jià)格上漲的“光環(huán)”，但3月起一線(xiàn)城市限購(gòu)限貸出手嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)漲幅節(jié)節(jié)回落，在此背景下，二三線(xiàn)城市尤其像無(wú)錫這樣市場(chǎng)環(huán)境寬松、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市，房?jī)r(jià)表現(xiàn)漸漸突出。

“去年上半年新房庫(kù)存去化周期還在20個(gè)月以上，現(xiàn)在已經(jīng)下降到了8個(gè)月?！弊蛉?，無(wú)錫市房屋交易管理中心市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析科一位姓劉的工作人員告訴記者。

據(jù)了解，前兩年開(kāi)始無(wú)錫縮減土地供應(yīng)量，以控制新房上市節(jié)奏，化解庫(kù)存，“今年無(wú)錫樓市仍然定調(diào)去庫(kù)存，但沒(méi)想到市場(chǎng)變化這么快！房企開(kāi)發(fā)節(jié)奏也跟不上了，供應(yīng)量也一直上不去?！眲⑿展ぷ魅藛T坦言。

從無(wú)錫官方統(tǒng)計(jì)的去年8月至今年7月的供需數(shù)據(jù)看，近一年來(lái)當(dāng)?shù)貥鞘幸恢碧幱诠┎粦?yīng)求的狀態(tài)，今年7月新增上市量16.76萬(wàn)平方米，成交67.37萬(wàn)平方米，供需比0.25：1。

如果考量到之前積壓庫(kù)存的同時(shí)消化，無(wú)錫樓市整體還未出現(xiàn)供需失衡，“不過(guò)，庫(kù)存房源中大戶(hù)型占比高，市場(chǎng)亟需的中小戶(hù)型卻很少，局部區(qū)域中小戶(hù)型庫(kù)存只夠賣(mài)一兩個(gè)月，有效供應(yīng)緊張，房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)比較突出了。”劉姓工作人員說(shuō)。

記者發(fā)現(xiàn)，7月無(wú)錫商品住宅成交5694套，其實(shí)已較3、4、5、6四個(gè)月有所下降，而至8月，樓市成交又有進(jìn)一步降低，但相較今年3月之前的成交量，依然還處于高位。市場(chǎng)成交會(huì)否延續(xù)下滑軌跡，目前也較難判斷。

資本充斥房地產(chǎn)市場(chǎng)，入市被套風(fēng)險(xiǎn)加大

7月無(wú)錫房?jī)r(jià)同比上漲12.9%，這樣的漲幅對(duì)當(dāng)?shù)囟詫?shí)屬罕見(jiàn)。但在官方人士眼里，無(wú)論是當(dāng)前無(wú)錫的住宅均價(jià)還是房?jī)r(jià)漲幅，與周邊經(jīng)濟(jì)實(shí)力相當(dāng)?shù)哪暇┖吞K州相比，都不算高，而這恰恰也是“資產(chǎn)荒”背景下，支撐無(wú)錫樓市購(gòu)買(mǎi)力的重要原因。

去年下半年以來(lái)我國(guó)出現(xiàn)的“資產(chǎn)荒”已有目共睹，市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，但股市不濟(jì)、投資乏路，相當(dāng)一部分新增信貸資金流向了金融或地產(chǎn)投資。

無(wú)錫房?jī)r(jià)一直不高，7月商品住宅均價(jià)9140元/平方米，此前房?jī)r(jià)多年不漲甚至下跌，使得外地人在錫購(gòu)房占比最多不過(guò)20%，但今年3月份以來(lái)，本地購(gòu)房與外地購(gòu)房占比幾乎對(duì)半。有蘇州投資者在購(gòu)房時(shí)稱(chēng)，從無(wú)錫太湖新城開(kāi)車(chē)至蘇州市區(qū)，與從蘇州下屬各區(qū)市開(kāi)車(chē)到市區(qū)距離相差無(wú)幾，但蘇州房?jī)r(jià)卻是無(wú)錫的1倍多。顯然，蘇州高房?jī)r(jià)擠出的外溢資本會(huì)流向無(wú)錫。

同樣的，在“有錢(qián)無(wú)處去”的情況下，更有實(shí)力的投資者則涌向了南京。

前段時(shí)間，南京鼓樓濱江一家樓盤(pán)所余的20余套尾房，在一個(gè)周末被一掃而空。這家樓盤(pán)房源大多炙手可熱，惟獨(dú)這些朝向朝北、樓層欠佳的尾房不太受待見(jiàn)。不過(guò)，在投資者眼里，就算品相欠佳，未來(lái)也只不過(guò)是漲得少一些的問(wèn)題，只要資產(chǎn)能保值就行。據(jù)銷(xiāo)售人員講，一位女士一出手就是7套。

“現(xiàn)在全國(guó)資本市場(chǎng)出現(xiàn)疲軟，M1暴增，錢(qián)沒(méi)地方投，就會(huì)進(jìn)一步促使各類(lèi)資金流入到樓市中。但目前全國(guó)房地產(chǎn)可投資的城市不超過(guò)10個(gè)，大城市仍然有著強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，上海前兩天就拍出了地價(jià)超過(guò)14萬(wàn)/平方米的地王。這樣看來(lái)，未來(lái)大城市的地價(jià)抬升空間很大，而房?jī)r(jià)更是充滿(mǎn)想象，當(dāng)然，地王被套也不缺先例?！泵舷檫h(yuǎn)分析。

專(zhuān)家認(rèn)為，地王、炒房，更多體現(xiàn)的是資本現(xiàn)象，并不能代表市場(chǎng)真實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力。要警惕的是，從過(guò)去10年的歷史看，高位入市隨后因?yàn)闄M盤(pán)被套兩三年的情況比比皆是，而誰(shuí)也不知道，現(xiàn)在是否已經(jīng)到了“股市的6000點(diǎn)”。 本報(bào)記者 汪曉霞