潘石屹大舉售賣物業(yè)要把共享辦公空間開到南京

審時度勢，開發(fā)商改行“租賃商” 

此前差不多“消失”了一年的潘石屹，在這個夏天重歸公眾視野。他說自己去了美國學習，同時思考未來。這個“未來”，其實是關于“房地產轉型”背景下SOHO中國何去何從的問題。SOHO中國一度是中國毛利率最高的房地產企業(yè)，這個瞄準未來的轉型風向標，自然備受矚目。

不出所料，6月、7月，有關其旗下多處物業(yè)整售的消息傳來，賣賣賣的同時，基于互聯(lián)網(wǎng)思維的共享辦公空間SOHO 3Q的擴張計劃雄心勃勃地出爐并開始付諸實施。

昨日上午，潘石屹馬不停蹄地考察了南京新街口和河西的4個項目后，于下午向媒體昭告自己確定的“未來”——要把SOHO 3Q共享辦公空間開到南京，“我們現(xiàn)在只做有未來的行業(yè)，對我們來說，SOHO 3Q就是未來。”

其實，“共享辦公”的概念市場已不太陌生，即：為降低租賃成本，不同公司的人在聯(lián)合空間工作，并共享小型會議室、免費的咖啡、茶水、打印及wifi等，如此，不同團隊之間也可以交流信息、技能、想法，拓展社交圈等。

這款基于互聯(lián)網(wǎng)的房地產產品，被潘石屹視為房地產轉型品牌。從選房、訂房，到付款交易，都在網(wǎng)上進行，為流動人群提供O2O模式的辦公空間，既可線上孵化，也可線下租用。租用方式靈活，一個星期、一個月或一年均可。付款也靈活，月付、季付或者年付都行。其所率團隊在北京、上海潛心打磨兩年之后，SOHO 3Q已成為兩地最大的共享辦公空間，目前擁有19個中心，超過1.7萬個可出租工位。

潘石屹認為，共享辦公是未來的辦公模式。“這兩個星期以來，我去了紐約、倫敦、北京、上海、杭州、南京6個城市，發(fā)現(xiàn)發(fā)達城市的傳統(tǒng)辦公需求量都在大幅度下降。傳統(tǒng)辦公跟互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟有點格格不入。不少辦公需求分流到了高科技園區(qū)，有的公司需要的不光是一個辦公場所，還需要一個社交場所、學習場所，他們也不愿意按傳統(tǒng)方式辦公。而這，正是SOHO 3Q面對的市場。”

數(shù)據(jù)顯示，當前南京商辦項目庫存高企，今年1—7月，當?shù)仄骄吭律剔k類房源去化率僅10萬平方米左右，照此速度，這些房源夠賣5至6年。潘石屹表示，可以把這些辦公樓轉換成更靈活，并能滿足當下和未來市場需要的辦公空間。而有些已倒閉的商場的空間，也可承租轉而設計為共享辦公空間，“一個共享辦公項目一旦確定下來后，2個半月時間就可推出”。

從房地產開發(fā)賺得盆滿缽滿，到如今剝離房地產開發(fā)業(yè)務轉投“共享辦公”，潘石屹的行商邏輯到底是什么？而值得關注的是，眼下房地產大佬“賣賣賣”漸成風潮，最典型的莫過于王健林，一口氣賣掉旗下76個酒店項目和13個文旅項目。難道房地產開發(fā)真的不被看好了？

“都說我們不看好中國的房地產市場，說我跟李嘉誠一樣，要跑了，我往哪兒去跑？！這些都是謠言。”面對本報記者提問，潘石屹很認真地辟了謠。“做生意背后有一個不變的規(guī)律，即價低時‘進貨’，我們公司發(fā)展最快的時候是2009年、2010年金融危機之后，當時資產價格非常穩(wěn)定，我們大量‘進貨’，而目前房價已經(jīng)非常高了。全世界衡量房價高低的標準是租金回報率，現(xiàn)在北京、上海一線城市的租金回報率才1%、2%，這證明房子的售價已經(jīng)很高，這個時候我們就要‘出貨’，等到經(jīng)濟低谷期時再開始進貨。這就是做生意永遠要遵循的原則，這與看不看好房地產市場，‘要跑了’完全無關。”

房地產“黃金時代”一去不返。嗅覺靈敏的潘石屹們，做出的現(xiàn)實選擇已經(jīng)很有說服力。將眼光轉而投向輕資產的互聯(lián)網(wǎng)房地產產品也不難理解了。

“會堅定地走輕資產模式，輕資產能將管理能力、市場需求很好地結合起來。做共享辦公不見得沒有過去做房地產開發(fā)賺錢，我們現(xiàn)在1.7萬個工位，賺的錢還少得可憐。但是我們如果在全國做50萬個工位、100萬個工位，那能夠釋放出來的潛力、創(chuàng)造出來的商業(yè)機會就會非常大?，F(xiàn)在選擇南京、杭州這樣的二線城市，就是要把規(guī)模做大，盈利也才能在現(xiàn)有數(shù)字后面加上一個‘0’、兩個‘0’。”

為此，SOHO中國前期銷售賺的300多億元，將用于SOHO 3Q的擴張、利益分紅，并將償還銀行借款，降低資產負債率。

潘石屹似乎正努力地從房地產開發(fā)商轉型為“房地產租賃商”，這契合監(jiān)管層提倡的購租并舉、租售同權房地產調控思路。而他本人被問及這一問題時，也毫不隱諱地表達，SOHO 3Q順應了當前調控思路。“租，可以把社會上的資源更充分地利用起來。”他建言，下一步應出臺房產稅，以“逼”出投資者手上的多套房源，充實至租賃市場，如此也才能實現(xiàn)購租并舉的美好目標。

承租辦公房改造后再出租，潘石屹認為，這對個人而言“不合算”——辦公樓租金回報率平均只有2%，遠遠沒有利率高。