“2016年上半年的樓市，延續(xù)了去年底的熱銷勢頭，并再度刷新歷史成交數(shù)據(jù)峰值。總體來看，南京樓市前6個月的表現(xiàn)，已經(jīng)基本透支了今年全年市場的行情。”1日，南京專業(yè)房地產(chǎn)研究機構(gòu)“網(wǎng)尚研究”公布上半年南京樓市成交行情時發(fā)出如上觀點，而基于外部宏觀環(huán)境和市場自身發(fā)展現(xiàn)狀，該機構(gòu)預(yù)判下半年南京房地產(chǎn)市場將進入全新調(diào)整期。

無獨有偶，6月28日記者在上海采訪新城控股副總裁歐陽捷時，他也發(fā)出“下半年銷售增速必定收窄”的預(yù)言。

根據(jù)網(wǎng)尚數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)統(tǒng)計，上半年南京全市新建商品住宅（含別墅）供應(yīng)56280套，同比上漲60%；成交84598套，同比上漲116%，創(chuàng)8年來同期新高。二手住宅累計成交85001套，同比增長120%。

房子賣得火，房企攬金額度大增。同時公布的上半年南京房地產(chǎn)銷售金額十強榜單顯示，在寧十強房企半年總銷售金額達473.60億元，較去年同期增長128%。銷售金額十強第一名的南京萬科銷售額74.5億元，而去年同期金額第一名的銷售額是34.4億元，今年這樣的業(yè)績只能排在第九位。

樓市供求失衡是南京房價上漲的內(nèi)因。上半年，南京商品住宅批準上市量581萬平方米，同比增長60%，但是，銷售卻達到878萬平方米，同比增長115%。持續(xù)供不應(yīng)求狀態(tài)推動市場庫存急劇下降，當前可售新房套數(shù)2.5萬套，僅相當于不到3個月的去化周期。高漲的需求，還帶動了二手房市場的火熱。上半年南京二手房市場成交85001套，達到去年全年94764套成交量的90%。

房價上漲的外因則是城市格局提升。從政府規(guī)劃和資源的導(dǎo)入力度看，“十三五”期間，南京重大項目建設(shè)將投入11200億元，這也讓房地產(chǎn)投資充滿極大發(fā)展空間。

房價上漲的導(dǎo)火索緣于高地價拉動。上半年，南京主城區(qū)（不包含高淳、溧水）共出讓土地32宗，總出讓面積164萬平方米，總建筑面積448萬平方米，出讓金總額731億元，平均樓面地價16324元/平方米，平均溢價率106%。地價上漲，推動房價上揚。地價飆升，房價地價差不斷縮小，只有房價快速上漲，才能解套地王。

不過，“網(wǎng)尚研究”在預(yù)判未來房價走勢時卻認為，下半年南京樓市將會降溫。

“調(diào)控政策風向有變，房地產(chǎn)政策進一步加碼只是時間問題。”該機構(gòu)研究總監(jiān)唐麗分析說，5月9日《人民日報》“權(quán)威人士”在提示當前中國經(jīng)濟面臨的風險時，將“房地產(chǎn)泡沫”放在僅次于民間投資下滑的高度，而且，這是高層第一次明確提“泡沫”二字。從年初到現(xiàn)在，南京已5次出臺調(diào)控政策，對上市量、價格漲幅、土地價格有了各種限制，試圖給樓市降溫。

從銀根看，貨幣政策從“穩(wěn)健偏寬松”到“穩(wěn)健”的收緊傾向逐漸明顯，對于瘋狂的樓市將起到明顯降溫作用；從地根看，下半年南京土地市場供應(yīng)充足，計劃出讓700公頃土地，上半年土地成交163萬平方米，不足計劃供應(yīng)量的1/4，這意味著下半年土地供應(yīng)市場將適度加大，將大大降低土拍市場的激烈程度。

事實上，即便當前南京樓市仍時有“日光”“搶房”等消息傳出，市場量價疲態(tài)已然顯現(xiàn)。從成交量看，雖然五六月新房供應(yīng)量繼續(xù)加大，但成交量卻開始遞減，價格漲幅也在降低。

南京樓市的表現(xiàn)，只是全國房地產(chǎn)市場的一個縮影。歐陽捷說，房地產(chǎn)銷售主要靠住宅拉動，1-5月全國商品住宅銷售占比89.4%，仍在快速增長，但增速已經(jīng)減緩。一線城市和熱點二線城市房價上漲過快，引發(fā)房價泡沫擔憂情緒蔓延，投資客觀望情緒上升，貨幣政策轉(zhuǎn)向適度收緊加劇了市場預(yù)期的調(diào)整。“下半年銷售增幅會逐漸收窄，預(yù)計全年增長5%-10%，熱點城市雖然地王蔓延，但會控制過熱，房價漲幅進一步減緩。”