也許對于一般的工薪階層而言，小陸家嘴一線江景公寓可能和自己沒什么關(guān)系，因?yàn)闄M豎是買不起的豪宅。不過在房價(jià)高企的當(dāng)下，小陸家嘴卻悄然出現(xiàn)了“價(jià)格洼地”。
記者日前在小陸家嘴所在的浦明路沿線發(fā)現(xiàn)，一些樓盤打出了均價(jià)8萬起的廣告!粗略算一下，1200-1500萬就能買上一套看得到黃浦江的公寓，這一價(jià)格和近年來大火的靜安大寧、浦東洋涇等區(qū)域居然已經(jīng)差不多了。那么究竟現(xiàn)實(shí)情況如何，記者日前進(jìn)行了走訪。
廣告頻現(xiàn)“8萬元”
提起小陸家嘴一線江景公寓，外界通常首先想到的是湯臣一品、中糧海景等上海高檔住宅的代表。事實(shí)上，浦明路沿線，從張家浜橋開始一直到陸家嘴環(huán)路、花園石橋路，近十個樓盤組成了上海傳統(tǒng)的“小陸家嘴一線江景住宅群”，動輒上億元的價(jià)格和名人住戶成為了上海的地標(biāo)之一。
不過記者日前在走訪中發(fā)現(xiàn)，在浦明路沿線的一些樓盤門口，時(shí)常聚集著大量的房產(chǎn)中介在推銷這些高檔住宅，有些價(jià)格已經(jīng)相當(dāng)親民。例如有中介打出了“財(cái)富海景公寓8萬起!”“7萬元可買世茂濱江!”
一直以來房地產(chǎn)市場有著一句近乎真理的名言———買房就是買地段。而就在近日，位于彭浦板塊的靜安福邸、浦東洋涇的尚海酈景，這些地段不如小陸家嘴的一手房的均價(jià)都已經(jīng)超過了8萬。而整個原閘北區(qū)區(qū)域內(nèi)8月初的成交均價(jià)，更是達(dá)到了85000元。相比之下，小陸家嘴一線江景住宅簡直是賣出了“地板價(jià)”。
實(shí)地探訪“8萬元”住宅
一個工作日的上午，記者來到了“財(cái)富海景”。據(jù)了解，該小區(qū)建造于2006年，由數(shù)幢35層的高層組成，目前有10年的房齡。據(jù)中介介紹，國內(nèi)某張姓知名男模、以及一位目前主攻投資的香港一線男藝人都在該小區(qū)內(nèi)置業(yè)。
中介帶記者看了一套2室2廳184.99平方米的房型，該戶位于8樓。全裝修并且基本都是朝南的房型，房東開出的到手價(jià)是1650萬元，均價(jià)是8.9萬元。“這其中還包括所有的稅費(fèi)和附送一個50萬元的車位，如果去掉這些，實(shí)際的單價(jià)就更便宜了。”中介工作人員告訴記者。由于樓層相對較低，從房間望出去的景觀被中國商飛大廈有所遮擋，但仍然可以看到不少江景。
距離“財(cái)富海景”一街之隔的“世茂濱江花園”位于浦明路、濰坊西路口，盡管是工作日上午，但仍有數(shù)十位房產(chǎn)中介工作人員站在小區(qū)門口攬客。記者看了兩套正在出售的兩房房型，一套是141平方米1350萬元，單價(jià)9.5萬元，因?yàn)槲挥诟邊^(qū)，江景基本一覽無余。另外一套江景略有遮擋，131平方米賣到1160萬元，單價(jià)8.85萬元。
記者通過幾個主要的房產(chǎn)中介公司網(wǎng)站查詢到，其實(shí)類似8萬元左右均價(jià)的小陸家嘴江景小區(qū)并不少見。像位于浦明路商城路口的“匯豪天下”，今年經(jīng)歷過一波上漲之后，成交均價(jià)也僅在8萬元上下。
三大原因致房價(jià)難以瘋漲
緣何“小陸家嘴一線江景房”賣得便宜?記者一番調(diào)查發(fā)現(xiàn)了其中的奧秘。首先，作為二手房，這些小區(qū)大都房齡較老。“財(cái)富海景”建于2006年，“匯豪天下”建于2004年，“世茂濱江花園”從2002年一直建到了2009年前后，這些小區(qū)大都有10年左右的房齡。“這些小區(qū)大部分是港資房企建設(shè)，盡管從規(guī)劃建設(shè)到后期的物業(yè)管理都比較到位，但畢竟這一年限放在那里了。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者。
原因之二是像“世茂濱江花園”當(dāng)初的定位是國際化社區(qū)，房型設(shè)計(jì)和朝向上并不強(qiáng)調(diào)全部朝南，有的甚至是東西通透或者西+南的朝向。“這樣的房型老外比較喜歡，中國購房者并不太中意。”一中介告訴記者。
據(jù)一位開發(fā)商透露，這些小區(qū)的綠化、會所一般建得比較好，一幢樓通常設(shè)置3部電梯，因此公攤面積比較多、得房率低，這是房價(jià)低的第三個原因。
使用成本是普通小區(qū)三倍
程女士是一位來自福建的投資客，目前她在財(cái)富海景和湯臣一品里各有一套房子在手。她告訴記者，小陸家嘴一線江景房別看單價(jià)有時(shí)候并不高，其實(shí)使用成本卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上海其他區(qū)域。
“湯臣一品的物業(yè)費(fèi)是15元一平方，財(cái)富海景便宜一點(diǎn)，也要5元一平方。”程女士給記者算了一筆賬，如果財(cái)富海景里一套184.99平方米的公寓，一年的物業(yè)費(fèi)就要1.1萬元。另外，購買這些小區(qū)的車位的話一般是40-50萬元一個，如果租賃的話是500元一個月。僅僅是物業(yè)費(fèi)加上停車費(fèi)，一年就要將近2萬;而一般市區(qū)的住宅小區(qū)，物業(yè)費(fèi)每月2-3元，停車費(fèi)每月300元，綜合起來也就6000-7000元，僅為濱江住宅的三分之一。
“像小區(qū)里還有會所可以使用，也是需要付費(fèi)的，一家三口的使用費(fèi)大概是一年一萬多。”一位“世茂濱江花園”的業(yè)主告訴記者。綜合這些，如果再加上水電煤費(fèi)用，居住在這些濱江小區(qū)內(nèi)，一年成本在5-6萬元。
未來或突破單價(jià)10萬元?
在上海最新的樓市成交榜上，位于浦東洋涇板塊的尚海酈景名苑的成交均價(jià)是80382元，閘北彭浦板塊的靜安福邸是84699元。那么有8萬-9萬元的預(yù)算，究竟是買彭浦新村還是買小陸家嘴?
“從投資的升值潛力來說，新興區(qū)域的樓盤因?yàn)樾^(qū)設(shè)施新、規(guī)劃也更好，因此升值空間肯定會超過小陸家嘴的那些老牌江景小區(qū)。另外，像世茂濱江有3000多戶居民，小區(qū)日常的交易量較大，也會使價(jià)格上不去。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴記者。“但從自住的角度，這些區(qū)域的地段是全上海首屈一指的，因此是自住的很好選擇。”
也有業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，目前上海中外環(huán)附近的中小房型是上漲最快的，但是上海新的規(guī)劃已經(jīng)提出，未來相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)還將堅(jiān)持新建住宅里中小戶型的供應(yīng)比例，所以未來中小房型的價(jià)格有望回歸合理。“到那個時(shí)候，濱江那些大中戶型的價(jià)格會被重新發(fā)現(xiàn)，屆時(shí)均價(jià)將普遍突破10萬。”
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上海高檔住宅數(shù)量超過東京紐約
今年上半年，上海已經(jīng)成為全球最大的高檔住宅市場了。統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，上海每套價(jià)格超過2000萬元人民幣的“豪宅”，一共成交了1597套。其中新房1118套，二手房479套。
相比之下，東京上半年同價(jià)位的新建公寓(不包含“一戶建”，即別墅)成交套數(shù)僅有16套(數(shù)據(jù)來源：日本不動產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所)。而東京的新建別墅和二手住宅成交沒有按價(jià)格段的明細(xì)統(tǒng)計(jì)，如果按照市場份額估算的話，全市場2000萬人民幣(約合3億日元)以上住宅的成交量，應(yīng)該不超過百套。數(shù)量上是遠(yuǎn)不如上海的。
把目光放到紐約，今年上半年，紐約總價(jià)超過2000萬人民幣(約合3百萬美元)的住宅總成交套數(shù)約為1100套(數(shù)據(jù)來源：根據(jù)Compass，REBNY，Elliman等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)綜合估算)。其中絕大多數(shù)來自曼哈頓，成交量位居第二的布魯克林區(qū)僅有前者的約1/10。這是包含一二手市場的數(shù)據(jù)，紐約的新房市場占比僅為20%左右，所以這里我們用的是全市場的成交量。和上海全市場接近1600套的成交量相比，紐約還是少了約30%的量。
而在香港，根據(jù)土地注冊處的數(shù)據(jù)，今年上半年總價(jià)超過2000萬人民幣的一二手私人住宅套數(shù)為880套。數(shù)量略低于紐約，自然也低于上海。其中新房620套，二手260套。在二手房為主的香港樓市，豪宅中卻是新房的比例更高。
倫敦雖然也是全球著名的豪宅市場，但相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)比較缺乏。根據(jù)倫敦土地注冊處的數(shù)據(jù)，可以得到倫敦城的住宅成交套均總價(jià)約在450萬人民幣，低于紐約的761萬和香港的687萬;因此，雖然倫敦住宅總成交套數(shù)超過紐約的一倍多，但可以推算出，倫敦價(jià)格超過2000萬元人民幣的住宅成交套數(shù)應(yīng)該不超過1000套，低于上海和紐約，和香港差不多。
