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長三角經(jīng)濟圈

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南京出臺文件從三大方面明確住宅提質(zhì)新要求

  8月25日,南京市2021年度第二批次土地出讓公告在新華日報發(fā)布。當日,南京市規(guī)劃和自然資源局會同發(fā)改委、建委、房產(chǎn)局聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于進一步完善住宅用地出讓工作的通知》,南京市規(guī)劃和自然資源局制定的《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》對外公開。這兩份《通知》包含諸多扎實舉措,引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)強化建設(shè)優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品的意識,讓廣大群眾在南京不但“有房住”,更能“住好房”。

  新模式:

  “限房價、競地價”+“定品質(zhì)”

  此次土地出讓,南京市一共推出53幅地塊,既涉及南部新城、河西新城等熱點地區(qū),也包括溧水、高淳兩區(qū),空間分布相對均衡。

  為堅持“房住不炒”,持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,本次集中出讓的所有地塊,全部采用“限房價、定品質(zhì)、競地價”的新模式,與之前要求的“限房價、競地價”相比,多了“定品質(zhì)”3個字,以此引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)提升新建住宅的規(guī)劃品質(zhì),避免在開發(fā)建設(shè)過程中降標減配。

  此次地塊出讓,最高溢價率由之前的30%下調(diào)至15%。這一穩(wěn)地價的舉措,將增強開發(fā)企業(yè)用更好材料、投更多資金來建房的意愿,為建設(shè)更優(yōu)質(zhì)的住宅、提升居住空間品質(zhì),提供切實的支持和保障。

  53幅地塊實行“一地一策”出讓,從競買資質(zhì)、保證金比例等多個維度,適度提高部分地塊的競買條件,引導(dǎo)市場理性競爭、進行高品質(zhì)住宅開發(fā)。在競買資質(zhì)方面,南京根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場供需狀況以及地塊規(guī)劃品質(zhì)要求,“一地一策”設(shè)定競買企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)條件。在保證金方面,要求競買保證金及須繳納的土地出讓金須為符合要求的自有資金,報名競買時應(yīng)提供相關(guān)說明材料,并分區(qū)域、分地塊設(shè)定競買保證金比例和成交價款繳納時間,對部分地塊可要求競買保證金比例不低于出讓起始價的50%,同時成交價款須在成交后一個月內(nèi)付清。

  南京還限制地塊報名總數(shù),避免集中出讓變身資本比拼。具體而言,同一競買人及同一集團成員企業(yè),在同一批次出讓公告中所報地塊數(shù)量,不得超過本次公告地塊總量(不含高淳、溧水)的30%。這意味著,同一競買人及同一集團成員企業(yè),此次可同時報名的地塊數(shù)最多為13幅(不含高淳、溧水)。這一規(guī)定,意在促進該市各片區(qū)土地市場的均衡發(fā)展、有序競爭,也有利于高淳、溧水兩區(qū)住宅品質(zhì)的提升。

  重細節(jié):

  從三大方面明確住宅提質(zhì)新要求

  一直以來,南京市規(guī)劃資源部門高度重視新建住宅品質(zhì),在規(guī)劃條件、方案審查等方面,提出比國家、省既有標準和規(guī)范更高的要求。此次土地集中出讓之際,該部門進一步拓展有關(guān)管控內(nèi)容,從公共空間再優(yōu)化、建筑設(shè)計再升級、停車設(shè)施保安全等三大方面,助推城市空間品質(zhì)的提高。

  針對有的小區(qū)公共空間品質(zhì)不足的情況,《關(guān)于提升全市新建商品住宅規(guī)劃品質(zhì)要求的通知》規(guī)定,配套設(shè)施盡量集中布設(shè),避免零星布局;地下車庫頂板覆土深度不得小于1.5米,以提高綠化景觀品質(zhì)。

  在建筑設(shè)計再升級方面,相關(guān)《通知》針對室外晾曬設(shè)施雜亂無序、自行封閉的陽臺顏色形式風格迥異、緊臨交通干線窗戶不隔音等情況,從天際線處理、平面設(shè)計、室內(nèi)及戶型設(shè)計、立面設(shè)計、附屬設(shè)施等方面,提出一系列新的管控要求:地下車庫地坪面層不得采用低品質(zhì)水泥砂漿面層;立面應(yīng)使用耐臟、耐老化、易清洗的高品質(zhì)板材;當臥室、起居室(廳)布置在噪聲源一側(cè)時,外窗應(yīng)采取三玻兩腔等隔音降噪措施;新建的商品房小區(qū)應(yīng)統(tǒng)一封閉陽臺,并擴大陽臺進深……這些要求十分細致,給人“小區(qū)里里外外都考慮到”的感受,傳遞出為群眾著想的溫度。

  在停車設(shè)施保安全方面,也有一系列高標準的管控要求。例如,居住區(qū)原則上應(yīng)采用人車分流的交通組織形式,住宅建筑除訪客車位和特殊車位外一般不得設(shè)置地面機動車停車泊位;進一步減緩非機動車坡度,提高坡道防滑要求;鼓勵在高層住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置電動自行車集中存放和充電場所,該場所應(yīng)當獨立設(shè)置,并與高層民用建筑保持安全距離。

  強監(jiān)管:

  競得土地后6個月內(nèi)住宅不得上市

  強有力的監(jiān)管,是兩份《通知》傳遞的重要信息。

  近年來,在南京市房地產(chǎn)市場中,聯(lián)合開發(fā)現(xiàn)象屢見不鮮,個別地塊有四五家企業(yè)聯(lián)合開發(fā)。為了有效規(guī)避個別企業(yè)進行投機性土地購置,南京市此次提出“限轉(zhuǎn)讓”的措施,對競得人在簽訂土地出讓合同后的項目主體變更行為加以嚴格約束,對合作開發(fā)等行為進行規(guī)范。

  相關(guān)《通知》明確要求,競得人在簽訂土地出讓合同后,可按出讓公告約定在所占股份大于50%的情況下成立項目公司,土地使用權(quán)可申請變更至項目公司名下。地塊開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生違約責任的,除項目公司外競得人須承擔主要責任;項目公司發(fā)生失信行為的,記入競得人的企業(yè)信用記錄。

  此外,部分地塊可設(shè)立不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)的條件,競得土地后可按現(xiàn)有規(guī)定成立項目公司,但競得人須持股100%,且股權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

  為了讓購房者住得更安心,確保住宅項目工程質(zhì)量和建設(shè)品質(zhì)明顯改善,南京對土地出讓后的開發(fā)、建設(shè)、銷售等行為提出更高的監(jiān)管要求:為確保工程建設(shè)質(zhì)量和施工安全,保證科學(xué)的設(shè)計和施工周期,在競得土地后6個月內(nèi)住宅部分不得申領(lǐng)預(yù)售許可證;申領(lǐng)預(yù)售許可證時,需由房產(chǎn)部門會同建設(shè)部門現(xiàn)場核實進度,符合要求的方可銷售;對住宅用地出讓后的開發(fā)建設(shè)行為,該市各有關(guān)部門將聯(lián)合監(jiān)督,在項目竣工后施行聯(lián)合驗收;對未達到規(guī)劃條件及土地出讓合同約定建設(shè)的,有關(guān)部門會將企業(yè)失信行為記入信用記錄;對因工程質(zhì)量問題突出等違法違規(guī)行為造成重大社會影響的,該市將限制相關(guān)企業(yè)參與南京土地市場競買。(新華日報記者 徐冠英 劉春)

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