判斷一個城市的房價是否上漲過快、樓市是否有過熱苗頭，一個確鑿“指標”是該城市是否被住建部約談。7月29日，包括徐州在內的全國5個城市被約談，上了樓市監(jiān)測重點城市名單。最新統(tǒng)計顯示，徐州7月份新建商品住宅、二手住宅售價同比分別上漲7.9%、9.4%，漲幅分列全國70個大中城市第8、第4位。
“總體平穩(wěn)發(fā)展”，無疑仍是今年以來全國房地產市場的“總基調”。但伴隨著銷售面積、開發(fā)投資再破歷史紀錄，部分城市房價上漲過快、非理性投資和投機傾向抬頭等現(xiàn)象再度浮現(xiàn)。針對這些“不穩(wěn)定因素”，著眼于鞏固“房住不炒”定位，國家相關部門和相關城市責任主體快速反應，監(jiān)管重拳密如驟雨，尤其是在土地、金融、行政等方面不斷完善房地產調控長效機制，向市場發(fā)出強信號：“房價過熱必打壓”，實現(xiàn)房地產市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展必須持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。
升溫其實是前兩年的延續(xù)
去年全國樓市自疫情中恢復的表現(xiàn)超預期，江蘇樓市更出類拔萃，奪得全國銷量冠軍：全年賣出商品住宅1.39億平方米，占全國的8.96%。今年前7個月，江蘇樓市更上層樓：共銷售住宅8906萬平方米，同比增長24.6%，占同期全國的9.83%，比重提高了0.87個百分點。
房子賣得火，開發(fā)商投資的積極性自然也高。前7個月，全省住宅投資6767億元，同比增長12.8%。住宅投資額占全國的10.58%，較去年9.97%的占比提高了0.61個百分點，占比僅次于廣東，居全國第二位。
在經濟的主要指標中，整個房地產業(yè)也表現(xiàn)不俗。前7個月，全省房地產開發(fā)投資完成額8407億元，同比增長12%，增速快于全省投資3.7個百分點。省統(tǒng)計局有關分析報告表明，上半年全省投資同比增長10.3%，房地產開發(fā)投資“憑一己之力”就貢獻了5.3個百分點。前7個月，全省商品房銷售面積9849萬平方米，同比增長25.1%，表面看，與全省消費25.5%的增幅不相上下，但一個重要區(qū)別在于二者對比基數差異明顯，前者去年同期已實現(xiàn)3.7%的正增長，而后者是下降7.6%。
應該說，今年以來的樓市溫度帶著去年房地產行業(yè)率先恢復的較強慣性。在促進經濟恢復的過程中，融資條件的改善也惠及了金融屬性強的房地產業(yè)，江蘇商品房、商品住宅銷售早在去年6月就恢復了正增長。
而回望近3年來樓市數據，今年以來的升溫則可進一步視為前兩年行業(yè)景氣提升的延續(xù)。2018年，江蘇商品住宅銷售觸及低谷，全年銷售面積較上年下降3.6%；2019年擺脫“負增長”，全年小增4.2%；在2020年這個特殊年份，全年增幅達到10.5%的兩位數；今年前7個月，增幅進一步擴大。
調控更注重完善長效機制
除了銷售面積這個“量”的指標，房價數據也反映出近兩年多樓市溫度確實不算低。以剛被約談的徐州市為例，今年7月份新建商品住宅7.9%的漲幅，是在去年同期已上漲11.6%基礎上的“疊床架屋”。加上無錫和南通，今年以來被住建部約談的江蘇城市已有3個，全國總數為18個。
放眼全球，兼具消費和投資雙重屬性的樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，不僅關乎滿足“居者有其屋”的基本民生需求，而且，大量投資投機力量的存在也使其成為系統(tǒng)性風險高發(fā)地。魔高一尺道高一丈。自2016年末首提“房住不炒”后，我國房地產調控的力度和范圍一直有增無減，特別是去年下半年對房企融資劃設的“三條紅線”、對銀行房地產貸款集中度劃設的“兩條紅線”，從供、需兩端明確了房地產金融長效機制的硬約束。
7月26日，無錫市宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，以此提高二手住房市場信息透明度，促進市場理性交易，這也使得無錫成為全國第六個推出二手住房成交參考價的城市。國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計顯示，今年7月份，無錫二手住宅價格同比上漲6.7%，高出新建商品住宅價格漲幅1.3個百分點。去年同期二手住宅價格漲幅更高達9.9%，排全國70個大中城市第4位。調控政策的“補丁”一層層打，一直“補”到了二手房，可見樓市強監(jiān)管的決心。
當然，歷經20多年的快速發(fā)展，房地產業(yè)的“沉疴”也非朝夕可破，一些地方經濟長期形成的對房地產過于依賴仍有待糾偏。
包括南京在內的全國22個重點城市啟動實施集中供地變革，無疑是今年房地產長效調控放出的一大招。此舉旨在穩(wěn)地價，目前看效果確實有，但還不夠明顯。如，南京近兩次土拍的整體溢價率，后一次僅較前一次降低1.5個百分點，相對于動輒數百億的總價可以說微乎其微。而更吸引公眾眼球的卻是，今年上半年南京土地出讓金達1226億元，排全國第5位，相比之下，同期南京一般預算收入才1007億元。
“唱漲”“唱衰”都不切實際
房地產調控長效機制無疑正在顯效，這不僅在近幾個月來房價漲幅連續(xù)回落上有所體現(xiàn)，更在市場投機明顯收斂、預期開始變化等方面得到印證。以至于近期“唱衰”樓市聲起，和以往始終高調的“唱漲”聲截然相反。然而，無論是從房地產將繼續(xù)成為實體經濟重要組成部分的角度分析，還是從一切調控措施無不立足于樓市長期穩(wěn)定發(fā)展的角度觀察，目前的“唱衰”和過去的“唱漲”都不切實際。
作為關聯(lián)上下游數十個行業(yè)的重要產業(yè)，房地產業(yè)在整個經濟中的地位不言而喻。房地產開發(fā)投資一直扮演著投資穩(wěn)增長的“關鍵先生”角色。今年前7個月，雖然累計增速連續(xù)回落，但全國房地產開發(fā)投資占全部投資的比重仍達28%，較去年同期甚至還提高了5.1個百分點。東部沿海重要城市這一占比普遍更高，蘇州是江蘇投資、房地產開發(fā)第一大市，今年上半年這一占比為53%，同比也略有提高。
和房子賣得火相伴而生的是五金電料、家電、建筑裝潢材料等居住類消費的較快增長，僅以建筑裝潢材料看，上半年江蘇該類商品零售額同比增長近六成。
當然，房地產業(yè)自身長期穩(wěn)定健康發(fā)展也有著堅實基礎。城鎮(zhèn)化進一步提升的空間、都市圈發(fā)展戰(zhàn)略、改善型需求增加等，都是有力支撐因素。因此，“唱衰”樓市某種程度上與“唱衰”整個經濟無異，難以想象。
而一味“唱漲”論，在樓市七八年前已告別齊漲共跌的黃金期后更明顯站不住腳，即使有一年多來全球貨幣超發(fā)、通脹抬頭的“加持”，也難改不同地區(qū)、不同地段、不同板塊樓盤分化表現(xiàn)的現(xiàn)實格局。
至于房地產長效調控機制，打擊的只是影響樓市長期穩(wěn)定健康發(fā)展的投資投機行為。環(huán)顧全球，“牛”了13年、淪為貨幣現(xiàn)象的美國股市，和“金融化還較強”的中國樓市，堪稱兩大“灰犀?！薄Ｗ屩袊鴺鞘羞@頭“灰犀?！睂崿F(xiàn)軟著陸，以時間換取空間，是近幾年不斷完善房地產長效調控機制的另一深層用意。缺少這個視野，既難“讀懂”調控，更難把握樓市趨勢。(新華日報記者 吉強)
