據(jù)市場星報(bào)報(bào)道，這個(gè)國慶長假，注定讓許多購房者印象深刻。繼北京、天津分別于9月30日晚間出臺嚴(yán)格的樓市限購政策之后，10月2日，無錫、濟(jì)南相繼跟進(jìn)，省城合肥也“不甘示弱”，連夜召開新聞發(fā)布會，宣布了限購等“房十條”政策。合肥是全國第13個(gè)執(zhí)行限購政策的城市，這一政策將為省城樓市帶來什么？是否能抑制樓市一直不退的高溫？市場星報(bào)、安徽財(cái)經(jīng)網(wǎng)記者近日聽取了業(yè)內(nèi)專家和學(xué)者的看法。 

合肥力度遠(yuǎn)超過其他二線城市

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，合肥作為本輪房價(jià)上漲的“四小龍”城市，已經(jīng)火爆多日，本次合肥出臺的樓市調(diào)控政策力度遠(yuǎn)超過其他二線城市。為什么會有如此政策？首先，合肥的土地市場“瘋狂”，今年上半年平均溢價(jià)率達(dá)到了219%，土地的樓面價(jià)上漲達(dá)到了170%，因此迫切需要調(diào)控政策全面控制。

其次，合肥作為本輪房價(jià)上漲較快的“四小龍”城市之一，房價(jià)漲幅驚人，如果不出臺約束政策，很有可能引發(fā)樓市繼續(xù)恐慌的情緒。第三，合肥在限貸之后加碼出臺限購政策，有利于穩(wěn)定樓市，對于炒房投機(jī)行為將起到一定的抑制作用。第四，本輪全國范圍內(nèi)的“限購潮”，到底效果如何，得看執(zhí)行情況。

合肥限購將抑制炒房需求

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，合肥10月2日連夜出臺的樓市調(diào)控政策，相對于其他城市而言，做法比較嚴(yán)厲。“暫停向擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。”這對于部分外來炒房者而言，顯然是利空消息。這一做法對于抑制炒房需求有積極的作用。對于本地人購房，這一條款的效果也較明顯，合肥本地人的購房行為會出現(xiàn)明顯分化，一部分已經(jīng)入市的購房者會加快購買的行為，而另一部分還沒有入市的購房者則希望在房價(jià)明顯下跌后再入市。

除此之外，合肥差別化的信貸政策，提高購房者入市的資金門檻，如停止發(fā)放住房公積金異地貸款等政策，也將打亂部分準(zhǔn)備購房者的購房計(jì)劃。這一政策的直接效果，短時(shí)間來看，會加快恐慌性購房需求的釋放，促使部分未限購的區(qū)域樓市量價(jià)齊升。但是從長遠(yuǎn)來看，限購等樓市調(diào)整政策還是會讓樓市出現(xiàn)拐點(diǎn)，預(yù)計(jì)將在明年第二季度，部分已經(jīng)限購的城市就會有量價(jià)齊跌的現(xiàn)象。

此次限購，濱湖新區(qū)受影響較大

易居安徽區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理李長俊則認(rèn)為，合肥每年有四成房子是被外地人買走，對于投資客比較集中的濱湖新區(qū)，這一輪限購的樓市調(diào)控政策影響較大。合肥出臺限購政策，其實(shí)是意料之內(nèi)的，實(shí)際上是被其他城市限購政策“逼”出來的。在國慶節(jié)結(jié)束之前，合肥市公布了限購的政策，和其他城市相比其實(shí)是一致的，但對于首付比例等信貸政策有了“升級”。

合肥的本輪樓市調(diào)控政策在土地方面的措施是相當(dāng)聰明的，“競買人報(bào)名參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣范圍內(nèi)的居住用地競買時(shí)，每次拍賣會僅限參與其中1宗居住用地的競買”，避免土地市場出現(xiàn)一家獨(dú)大的局面，對于地價(jià)高企的現(xiàn)象將有所緩解。但是對于公積金方面的執(zhí)行，還需要重新解讀，需要具體的實(shí)施細(xì)節(jié)。

值得注意的是，合肥這次限購區(qū)域相比于之前是擴(kuò)大的，對于熱點(diǎn)區(qū)域是全覆蓋的，其中影響最大的將是投資人群較集中的濱湖新區(qū)，對于銷售量會是一個(gè)打擊。短期來講，本輪限購等調(diào)控政策，合肥房價(jià)漲幅將得到控制，但是不代表房價(jià)會跌。從長遠(yuǎn)來看，合肥房價(jià)還是穩(wěn)步上漲的。

縣城房價(jià)將加速上漲

合肥萬途營銷總經(jīng)理孫宜慶表示，合肥這次的限購政策是在意料之中，也是在意料之外。意料之中是說，合肥實(shí)行限購將是板上釘釘?shù)氖虑?，但是說意料之外，是因?yàn)楹戏试?0月2日晚間發(fā)布政策，而且政策相對于其他城市而言較嚴(yán)厲。實(shí)施限購，對于合肥樓市而言影響肯定是有的，因?yàn)橘徺I的門檻提高了，市場上的購買需求將得到抑制，主要是針對改善型和投資型的購房者而言。但是，這種影響又是有限的，因?yàn)楹戏蕵鞘械墓┬杳芤廊淮嬖冢促徺I需求是高于樓市的實(shí)際供應(yīng)量的，短期來看，合肥房價(jià)還是看漲，但是成交量會受到影響。

至于土地市場，限購政策只是增加了樓市未來發(fā)展的不確定因素，不代表開發(fā)企業(yè)不會再拿地，目前的狀況是開發(fā)企業(yè)錢多、地少，再增加5000畝的供地也是杯水車薪，最多是之前很多沒有地的開發(fā)企業(yè)的拿地機(jī)會更多。部分剛需購買者被“誤傷”，首付比例提高到三成，這種去杠桿的差別信貸方式，會使得部分剛需除了承擔(dān)高房價(jià)之外，還需要承擔(dān)高首付，實(shí)際執(zhí)行之后，會不會讓這部分剛需購買者直接退出市場，還需要市場來檢驗(yàn)。

至于合肥是區(qū)域限購，短時(shí)間內(nèi)，會讓一些投資客因?yàn)檎叩囊蛩剞D(zhuǎn)向合肥的肥東、肥西縣城，會使兩縣城的房價(jià)加速上漲。對于市區(qū)而言，投資需求直接被打壓，新區(qū)的投資價(jià)值會變小，合肥房價(jià)上漲空間沒有之前那么大了。

記者 任金如