國(guó)慶長(zhǎng)假，全國(guó)多地密集出臺(tái)樓市調(diào)控新政。10月2日晚，這只“靴子”終于在合肥落地。合肥市緊急召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，正式宣布重啟限購(gòu)。會(huì)上發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》被業(yè)內(nèi)稱為“房十條”，包括限地、限購(gòu)、限貸、限價(jià)等多個(gè)方面，堪稱史上最嚴(yán)。

限地：一個(gè)蘿卜一個(gè)坑

政策

加大居住用地（含以居住為主的商住用地，下同）供應(yīng)力

度，今年內(nèi)市區(qū)再供應(yīng)5000畝居住用地，力爭(zhēng)全年全市居住用

地供應(yīng)超10000畝。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，主城區(qū)內(nèi)90平方米左右中小戶型新建商品住房占比不低于50%。

開(kāi)發(fā)商參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長(zhǎng)豐縣范圍內(nèi)的居住用地競(jìng)買時(shí)，每次拍賣會(huì)僅限參與其中1宗居住用地的競(jìng)買。2012年1月1日至新的出讓公告發(fā)布期間，銷售備案住房計(jì)容總建筑面積低于規(guī)劃可銷售住房計(jì)容總建筑面積60%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；自2016年1月1日起，取得居住用地超過(guò)已供應(yīng)居住用地總量20%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，均暫不得參與市區(qū)和肥東縣、肥西縣、長(zhǎng)豐縣范圍內(nèi)居住用地競(jìng)買。在土地出讓條件中明確競(jìng)買保證金比例為參考總價(jià)的50%~100%。土地出讓金須在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后一個(gè)月內(nèi)一次性付清。

 解讀

如果政府按承諾年內(nèi)再供應(yīng)5000畝土地，這部分土地新

增住房供應(yīng)量或超過(guò)8萬(wàn)套。市場(chǎng)有“糧”，買房人不用“慌”。

開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻大大提高，旨在抑制哄抬地價(jià)的氛圍。今后，每次土地拍賣會(huì)每家開(kāi)發(fā)商僅參與其中一宗居住地的競(jìng)買。而在以前，一些資金實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商往往選擇“廣撒網(wǎng)”，一次土拍會(huì)就能拿下好幾塊地，這樣的情況原則上不會(huì)再出現(xiàn)。此外，對(duì)于疑似“捂盤(pán)惜售”的、“囤地”的開(kāi)發(fā)商將暫停其參與拿地。在土地出讓金的繳納方面，此次要求無(wú)論是否為“地王”，土地出讓金均須在一個(gè)月內(nèi)一次性付清，大大增加了開(kāi)發(fā)商資金壓力，將一定程度限制開(kāi)發(fā)商拿地沖動(dòng)。 

限購(gòu)：外緊內(nèi)松成常態(tài)

 政策

在市區(qū)（不含四縣一市，下同）范圍內(nèi)，暫停向擁有2套及

以上住房的本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房；暫停向

擁有1套及以上住房或無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房。 

 解讀 

合肥的限購(gòu)政策，與目前已發(fā)布限購(gòu)政策的其他城市一

樣，對(duì)本地戶籍和非本地戶籍家庭采取了松緊不一致的政策。

對(duì)非本地戶籍家庭來(lái)說(shuō)，合肥的限購(gòu)政策非常嚴(yán)格，限購(gòu)1套，還須提供連續(xù)繳納1年以上社保或納稅證明，且新房和二手房均受限。

對(duì)于本地戶籍家庭來(lái)說(shuō)，沒(méi)有限制購(gòu)買二手房套數(shù)。如果有資金實(shí)力，本地戶籍家庭二手房可以“放開(kāi)買”。這一政策與南京相似。 

限貸：首付比例再提高

政策

市區(qū)居民家庭首次購(gòu)買住房申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款

最低首付款比例調(diào)整為30%；居民家庭擁有1套住房且無(wú)購(gòu)房

貸款記錄（含在外地貸款記錄，下同）、居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清、居民家庭無(wú)房但有1次購(gòu)房貸款記錄的，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例均為40%；居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例為50%。暫停向擁有2套及以上住房的市區(qū)戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房或無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市區(qū)逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市區(qū)戶籍居民家庭發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

對(duì)于家庭名下已經(jīng)擁有2套住房的職工購(gòu)買第3套住房時(shí)，停止發(fā)放住房公積金貸款。停止“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)辦理。停止發(fā)放住房公積金異地貸款。

解讀

合肥于7月份實(shí)施限貸，后來(lái)在8月份升級(jí)限貸。對(duì)比

之前的政策，此次合肥的限貸令再度升級(jí)。對(duì)于剛需購(gòu)房群

體來(lái)說(shuō)，提高了購(gòu)房門(mén)檻：按照此前的政策，首次購(gòu)房者最低首付為25%，此次提高到30%；改善或投資群體，購(gòu)房門(mén)檻也被提升，有兩套房的本地戶籍家庭、有一套房的非本地戶籍家庭，即便以前并無(wú)貸款記錄，也實(shí)施禁貸。

限價(jià)：開(kāi)發(fā)商戴上緊箍 

政策

新建商品住房首次明碼標(biāo)價(jià)備案應(yīng)按項(xiàng)目地塊參照同

區(qū)域、同品質(zhì)、同類型新建商品住房備案價(jià)格確定備案價(jià)格；

同一項(xiàng)目、同類房屋6個(gè)月內(nèi)不得上調(diào)備案價(jià)格；再次申報(bào)備案價(jià)格超過(guò)6個(gè)月的上調(diào)幅度不得超過(guò)1%。已取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，須在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部可售房源，不得以“價(jià)外加價(jià)”等方式超出備案價(jià)格對(duì)外銷售。

解讀

“限價(jià)”在合肥并不是第一次。2010年，合肥在落實(shí)國(guó)家

調(diào)控政策出臺(tái)的“十二條”中明確，商品房銷售前需價(jià)格備

案，備案價(jià)格原則上三個(gè)月內(nèi)不許變動(dòng)；2011年，合肥再出政策，銷售的價(jià)格不得低于備案價(jià)5%，以防止開(kāi)發(fā)商推出虛高的備案價(jià)。去年，我省新政規(guī)定商品房銷售備案價(jià)由開(kāi)發(fā)商根據(jù)建設(shè)成本等因素自行確定，被視為取消“限價(jià)”。此次，合肥再度啟動(dòng)“限價(jià)”，好處是可以引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)，控制漲價(jià)幅度；而隱患在于部分開(kāi)發(fā)商可能采取“捂盤(pán)”、“賣房號(hào)”等方式來(lái)應(yīng)對(duì)，擾亂市場(chǎng)秩序。