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合肥房地產(chǎn)業(yè)洗牌：中小企業(yè)生存難 房價(jià)回調(diào)難

新安晚報(bào) 安徽網(wǎng)(www.ahwang.cn)訊 記者了解到，深圳、上海在樓市限購限貸政策升級(jí)后，市場觀望情緒變濃，無論是新房還是二手房市場成交量都出現(xiàn)下滑，房價(jià)漲幅也出現(xiàn)松動(dòng)。那么，7月1日之后，合肥的限貸政策落地，樓市走向會(huì)如何？

銷量：短期會(huì)有沖擊，供需走向均衡

去年底開始，合肥樓市表現(xiàn)都十分不正常，熱門區(qū)域房源緊俏，買房要找關(guān)系、拼運(yùn)氣，不時(shí)有消息傳出樓盤銷售對(duì)象大多為關(guān)系戶，一般人想買都買不到。即便是一些城郊區(qū)域甚至縣域，樓盤也幾乎是開一個(gè)火一個(gè)，房源也都遠(yuǎn)超認(rèn)購人數(shù)。那么限貸政策執(zhí)行之后，合肥的房子還會(huì)那么火嗎？銷量是否會(huì)下滑？

百瑞地產(chǎn)資訊中心主編王敏表示，合肥的限貸政策提高了購房門檻，投資、投機(jī)需求得到部分抑制，可以預(yù)計(jì)短期內(nèi)入市的購房者數(shù)量會(huì)有所減少。不過，當(dāng)前合肥樓市的購房者資金組成較為復(fù)雜，此次限貸購房門檻提升，只能對(duì)部分購房者有“截流”效果，對(duì)具有較高購買力的投資客影響不大。畢竟首付比例提高，并不是剝?nèi)チ速彿抠Y格，這部分投資客依然會(huì)進(jìn)場購房。但對(duì)于合肥樓市供需平衡方面，限貸政策效果肯定會(huì)有所顯現(xiàn)，“房荒”情況將有緩解，市場將逐漸回歸正常。對(duì)于剛需客來說，買房可選擇的空間將會(huì)變大。

至于銷量方面，近來，合肥新房市場推盤量整體不大，因此雖然需求旺盛，但反映在銷量上并不是特別高。近期，合肥市場對(duì)于商品房備案價(jià)格有所“放開”，入市的房源有所增多，如果這一趨勢(shì)延續(xù)，合肥樓市供應(yīng)量會(huì)有所增加，供需或走向均衡，整個(gè)市場將趨穩(wěn)。

價(jià)格：整體回調(diào)很難，個(gè)盤或有松動(dòng)

限貸政策對(duì)需求端會(huì)帶來一定影響，購房者可能變少，那么是否會(huì)影響房價(jià)的走向？

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長朱德開表示，合肥房價(jià)整體可能還會(huì)上揚(yáng)，不過漲幅相比上半年可能有所變化。

這一方面因?yàn)?ldquo;地王效應(yīng)”的影響。一段時(shí)間以來，合肥的土地拍賣紅火，不少區(qū)域出現(xiàn)“面粉（土地樓面價(jià)）”貴過“面包（房價(jià)）”的情況。這一方面推高了人們的心理預(yù)期，對(duì)其周邊在售、待售樓盤定價(jià)帶來較大影響，可能帶動(dòng)房價(jià)上漲；另一方面，地王變身高端豪宅入市，其本身對(duì)于房價(jià)來說也是拉漲“利器”。

此外，從供應(yīng)端來看，下半年，合肥樓市庫存或仍持續(xù)低位，這導(dǎo)致房價(jià)下降可能性較小。另外，合肥對(duì)商品房備案將建立價(jià)格緩釋機(jī)制，實(shí)行“寬嚴(yán)適度”的差別化價(jià)格指導(dǎo)措施。這意味著樓盤可以綜合考慮項(xiàng)目土地成本房屋類型等自行定價(jià)，上漲幅度也將根據(jù)市場供求規(guī)律決定，并不會(huì)像蘇州等地對(duì)房價(jià)年度漲幅設(shè)上限。

不過，在合肥樓市這一波行情之下，也存在部分樓盤“渾水摸魚”趁機(jī)暴漲的情況，上漲幅度動(dòng)輒就是數(shù)千元。這部分樓盤的價(jià)值一定程度上是被高估了，后期隨著定價(jià)逐漸回歸市場本質(zhì)，可能出現(xiàn)一定程度上的松動(dòng)。二手房方面，前期房東盲目報(bào)價(jià)、坐地起價(jià)的情況時(shí)有出現(xiàn)，個(gè)別熱門板塊價(jià)格長期處于高位，但其實(shí)呈現(xiàn)“有價(jià)無市”的情況。隨著政策信號(hào)對(duì)人們心理預(yù)期的影響，部分二手房價(jià)格可能出現(xiàn)議價(jià)空間。

行業(yè)影響）

房地產(chǎn)業(yè)將洗牌

中小企業(yè)生存難

此次合肥樓市調(diào)控新政，對(duì)于土地供應(yīng)方式作出較大調(diào)整，規(guī)定開發(fā)商參與土地競拍競買保證金不低于參考總價(jià)的50%，這高出現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)；此外，縮短居住用地的土地出讓金繳納時(shí)限，出讓金總額在20億元以下（含20 億元）的，須在土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)一次性付清，出讓金總額20億元以上的，繳納時(shí)間不超過6個(gè)月。對(duì)企業(yè)實(shí)力的要求提高，以后是不是拿地只有大企業(yè)的份？

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，競買保證金的提高，使得進(jìn)場競拍的開發(fā)商門檻提高，可以防止部分開發(fā)商哄抬地價(jià)。目前，土地拍賣現(xiàn)場，一宗地動(dòng)輒十幾個(gè)開發(fā)商參與競爭，但其中并不是每個(gè)開發(fā)商報(bào)名初衷都是拿地，也有少數(shù)哄抬地價(jià)，目的是讓自己的項(xiàng)目受益。

另外，企業(yè)資金實(shí)力要求提高，也將使得中小房企拿地變得越來越難。其實(shí)從近期合肥的土地拍賣來看，競得地塊的絕大多數(shù)為央企大佬、大企業(yè)，中小房企拿地不多。

不過業(yè)界認(rèn)為，這一措施符合中央對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革的預(yù)期。房地產(chǎn)行業(yè)的供給側(cè)改革，或是從新一輪洗牌開始，一些實(shí)力不強(qiáng)的中小房企將被淘汰。通過兼并重組，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量將減少，提高質(zhì)量。目前化解房地產(chǎn)庫存是關(guān)鍵任務(wù)，未來，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)在高端精品需求、中端改善型需求和基本居住型需求上精準(zhǔn)供應(yīng)，商品房供給結(jié)構(gòu)或許會(huì)和現(xiàn)在有很大差別。

學(xué)者論道）

限貸有利擠泡沫

6月25日下午，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院在合肥舉辦“清華經(jīng)管名師論壇安徽峰會(huì)”，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行貨幣政策委員會(huì)委員、清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院副院長白重恩教授解讀在新的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境下未來政策與經(jīng)濟(jì)改革走向，也談到對(duì)于樓市的看法。

白重恩表示，房價(jià)過快上漲，會(huì)吸引資本大量流向房地產(chǎn)市場，對(duì)實(shí)業(yè)造成擠出效應(yīng)。另外，無論工業(yè)還是服務(wù)業(yè)，傳統(tǒng)行業(yè)還是高科技行業(yè)，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)企業(yè)成本的影響都非常大。理性的房價(jià)才能更好地促進(jìn)城市長遠(yuǎn)健康發(fā)展。白重恩表示，他最近也注意到包括合肥在內(nèi)的二線城市房價(jià)上漲幅度頗高，而合肥最近出臺(tái)的差別化信貸可以保障剛需，對(duì)于投機(jī)性需求則提高了門檻，有利于擠出市場可能存在的泡沫。