眼看2018年即將過(guò)半，北京樓市不但沒(méi)有絲毫的政策松動(dòng)，相反原有限購(gòu)、限貸政策的補(bǔ)丁還在不斷加碼。樓市也在2018年里出現(xiàn)了嚴(yán)重的分化。一方面，在限競(jìng)房細(xì)則未出臺(tái)之前，新房供應(yīng)極度低迷，全是每月成交量不足1500套，半年近8000套左右的成交記錄，創(chuàng)下了2005年有成交數(shù)據(jù)記載以來(lái)的歷史最低點(diǎn)。另一方面，二手房則延續(xù)了去年底開(kāi)始的成交回暖。尤其在5月份單月成交量突破了1.8萬(wàn)套，價(jià)格也止跌回升。二手房開(kāi)始進(jìn)入新的博弈過(guò)程，業(yè)主期望值回升與購(gòu)房人接受程度的博弈將為下半年二手房交易定調(diào)。

　　上半年北京新房成交不足萬(wàn)套

　　上半年，北京樓市新盤供應(yīng)寥寥。由于限競(jìng)房銷售細(xì)則直到5月份才出臺(tái)，一大批北京開(kāi)發(fā)商在上半年大多數(shù)時(shí)間里無(wú)所事事，只是呆呆地望著西安、長(zhǎng)沙、南京、杭州等新晉熱點(diǎn)城市在一旁吵鬧著、喧囂著：千人排隊(duì)、搶白菜一樣搶房、拼關(guān)系預(yù)留房……每一樣似乎都能看到從前的影子，也能回憶起曾經(jīng)的“輝煌”,很久沒(méi)有閑這么長(zhǎng)時(shí)間了，一不小心，在北京開(kāi)發(fā)商的共同努力下，閑出來(lái)了個(gè)有記載以來(lái)最低銷售記錄。

　　來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年上半年新建商品房住宅網(wǎng)簽將創(chuàng)造歷史同期最低，截至6月25日，新房網(wǎng)簽8051套，預(yù)計(jì)半年合計(jì)不足8500套，平均每個(gè)月的成交只有1400套左右。這是個(gè)什么概念?北京青年報(bào)記者調(diào)查數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從有完整成交數(shù)據(jù)的2005年開(kāi)始，這是北京樓市歷史上第一次出現(xiàn)半年新建商品房住宅(不含共有產(chǎn)權(quán))不足萬(wàn)套的歷史最低值，即使加上共有產(chǎn)權(quán)房的2103套，也僅1.06萬(wàn)套，依然是有網(wǎng)簽記錄來(lái)的歷史最低值。

　　不難看出，2018年新房成交創(chuàng)下了新的紀(jì)錄。半年不足8500套的數(shù)據(jù)僅相當(dāng)于北京二手房半個(gè)月的交易量。新房市場(chǎng)全面低迷。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：整體看，2018年上半年，樓市新盤供應(yīng)不多，是造成成交創(chuàng)新低的主要原因。

　　思源地產(chǎn)首席分析師郭毅也表示，去年出讓的土地都是限競(jìng)房，但限競(jìng)房由于銷售細(xì)則一直到5月份才出臺(tái)，大量的限競(jìng)房還沒(méi)有進(jìn)入集中入市周期。只有4個(gè)項(xiàng)目趕在6月迎來(lái)了開(kāi)盤，還都沒(méi)有進(jìn)入簽約階段，所以限競(jìng)房對(duì)上半年市場(chǎng)拉動(dòng)并沒(méi)有產(chǎn)生影響。而非限價(jià)的普通商品房，要么本身定位較高端去化較慢，要么就是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為比較稀缺，不愿輕易投入市場(chǎng)，導(dǎo)致上半年的新房無(wú)論是供應(yīng)還是成交都出現(xiàn)了少有的低迷。

　　限競(jìng)房同樣面臨銷售大考

　　那么隨著限競(jìng)房的入市，新房市場(chǎng)會(huì)在下半年出現(xiàn)逆襲嗎?業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，雖然限競(jìng)房也面臨銷售大考，但成交量一定會(huì)比上半年好上不少。

　　郭毅告訴北青報(bào)記者，6月份入市了4個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目，整體成交情況都比較樂(lè)觀，隨著限競(jìng)房大量入市，大量中低價(jià)位商品房充斥市場(chǎng)，會(huì)對(duì)下半年市場(chǎng)成交產(chǎn)生明顯拉動(dòng)作用。

　　不過(guò)在嚴(yán)格的調(diào)控政策下，限競(jìng)房也面臨著銷售困境。郭毅表示，限競(jìng)房本身雖然限制了價(jià)格，但也限制了產(chǎn)品戶型和設(shè)計(jì)，70/90的要求導(dǎo)致限競(jìng)房主要以中小戶型為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。尤其是在限競(jìng)房集中的區(qū)域，隨著未來(lái)大量限競(jìng)房集中入市，每個(gè)項(xiàng)目都面臨著客戶分流，回款不樂(lè)觀的情況。因此像房山、大興等限競(jìng)房較多的區(qū)域，銷售時(shí)面對(duì)同質(zhì)化產(chǎn)品，同區(qū)域供應(yīng)等問(wèn)題，會(huì)造成區(qū)域各個(gè)項(xiàng)目都很難銷售。所以今年限競(jìng)房都在搶入市，搶著把購(gòu)房需求吸引到自己的項(xiàng)目，越往后拖銷售難度越大。

　　也同樣因?yàn)槭蹆r(jià)限制，北京一二手房倒掛的現(xiàn)象可能在下半年更加明顯。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)胡景暉對(duì)北青報(bào)記者表示，北京二手房目前的成交均價(jià)在5萬(wàn)-6萬(wàn)/平方米左右，而新房均價(jià)則只有4萬(wàn)/平方米，一二手房?jī)r(jià)格已明顯倒掛，但這主要是因?yàn)楸本┮呀?jīng)步入二手房時(shí)代，新房基本位于五環(huán)以外的遠(yuǎn)郊區(qū)縣，所以價(jià)格自然較市中心的二手房更低。隨著限競(jìng)房的入市，這些限價(jià)產(chǎn)品將使得同一區(qū)域同一地段都出現(xiàn)價(jià)格倒掛。

　　不過(guò)，胡景暉認(rèn)為，從長(zhǎng)期來(lái)看，一二手房?jī)r(jià)的倒掛并非不可接受。因?yàn)樾路渴袌?chǎng)在政府干預(yù)之下有滿足中低收入人群基本居住需求的功能，所以新房市場(chǎng)是可以有兩個(gè)方向的，一是政府控制之下的保障房市場(chǎng)，另一個(gè)則是純粹的商品房市場(chǎng)，兩個(gè)市場(chǎng)各有各的價(jià)格機(jī)制，保障房市場(chǎng)按保障價(jià)格前行，純商品房市場(chǎng)則由市場(chǎng)定價(jià)，雙方互不干涉。

　　土地市場(chǎng)下半年仍可能出現(xiàn)流拍

　　新房成交新低直接影響了開(kāi)發(fā)商的回款，進(jìn)一步影響了開(kāi)發(fā)商在土地獲取上的積極性，這也導(dǎo)致上半年北京多宗土地出現(xiàn)流拍的情況，這也是近年來(lái)少有的。業(yè)內(nèi)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地的慎重選擇在下半年還將繼續(xù)。

　　近日，北京市規(guī)土委與發(fā)改委正式印發(fā)《北京市2018年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，對(duì)2018北京市土地供應(yīng)節(jié)奏指定了明確計(jì)劃。計(jì)劃顯示，2018年全市建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量4300公頃，國(guó)有住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1000公頃，其中，商品住宅用地(含共有產(chǎn)權(quán)住房用地200公頃)650公頃，保障性安居工程用地350公頃。同期，計(jì)劃供應(yīng)商服用地180公頃，比上年增加30公頃。計(jì)劃新增供應(yīng)集體土地租賃住房用地200公頃。

　　計(jì)劃中可以明確看到，2018年土地供應(yīng)嚴(yán)格按照“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，尤其加大了對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房用地、保障性安居用地、集體土地租賃用地的供應(yīng)，在租售市場(chǎng)同時(shí)擴(kuò)大土地供應(yīng)。國(guó)有住宅用地計(jì)劃供應(yīng)1000公頃與商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)650公頃，與2017年持平。

　　郭毅認(rèn)為，從規(guī)劃上看，土地供應(yīng)明顯增加，但主要是租賃土地供應(yīng)的增加，商品房土地供應(yīng)與2017年持平，開(kāi)發(fā)商對(duì)于獲取土地的熱情也相對(duì)謹(jǐn)慎。一方面開(kāi)發(fā)商資金面緊張，土地市場(chǎng)土地限定售價(jià)，規(guī)劃條件限制，讓地塊利潤(rùn)空間得到抑制，加上北京去年供地過(guò)多，所以成交量并不樂(lè)觀。另一方面，開(kāi)發(fā)商回款也不樂(lè)觀，因此房企對(duì)于土地獲取有更多的顧慮，不太好的地塊都出現(xiàn)了流拍，這種趨勢(shì)將在下半年延續(xù)。

　　下半年將發(fā)力

　　全年成交量極有可能超越2017年

　　雖然上半年新房成交有史以來(lái)最低，但業(yè)內(nèi)對(duì)于下半年完成逆襲仍充滿信心。

　　在限競(jìng)房政策明確后，預(yù)計(jì)未來(lái)2個(gè)月，北京限競(jìng)房供應(yīng)將出現(xiàn)井噴。張大偉表示，2018年下半年，預(yù)計(jì)新建住宅將出現(xiàn)簽約井噴，特別是限競(jìng)房的大量供應(yīng)，將快速簽約，而這些項(xiàng)目在最近幾個(gè)月有望入市2萬(wàn)套以上。

　　郭毅也表示，2017年里，北京商品住宅大概成交了2.6萬(wàn)套，今年限競(jìng)房短期就將有2萬(wàn)套入市，理想情況下可能達(dá)到4萬(wàn)套左右。就算這4萬(wàn)套限競(jìng)房只有50%實(shí)現(xiàn)了成交和簽約，那么今年新房也會(huì)超過(guò)去年，因此下半年新房成交量逆襲不會(huì)有太大懸念。

　　同時(shí)，郭毅也對(duì)購(gòu)房人提出了建議：限競(jìng)房都是70/90的產(chǎn)品屬性，導(dǎo)致限競(jìng)房更適合首次改善置業(yè)和剛需置業(yè)。另外限競(jìng)房由于大多是2021年交房，以及5年限售的規(guī)定，對(duì)于流通年限的鎖定長(zhǎng)達(dá)8年，因此將投資屬性降到了最低。可以預(yù)計(jì)首次改善和剛需將成為下半年的購(gòu)房主力，也將有更多的限競(jìng)房可供挑選。但對(duì)于改善置業(yè)來(lái)說(shuō)，優(yōu)質(zhì)的可流通的商品房則是買一套少一套，新增土地目前全部是限競(jìng)房，對(duì)于中高端需求來(lái)說(shuō)，想買到高品質(zhì)的普通商品房，就需要盡早入市。

　　從價(jià)格走勢(shì)看，業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，2018年北京市場(chǎng)因?yàn)橛写罅康姆吭垂?yīng)，各種調(diào)控政策也繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，所以價(jià)格出現(xiàn)明顯反彈的可能性不大。但在經(jīng)歷過(guò)2017年大幅度下調(diào)后，市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行將是2018年下半年的主要趨勢(shì)。

　　對(duì)于政策的調(diào)整，業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)為可能性較小。近期，由于北京住建委表態(tài)將支持住房改善需求，加碼精準(zhǔn)調(diào)控被一些自媒體解讀為政策可能放寬的預(yù)兆，對(duì)此郭毅表示，這種可能性并不大。樓市調(diào)控整個(gè)大的方向不會(huì)出現(xiàn)明顯放松，限購(gòu)限貸依然是調(diào)控政策的基本綱領(lǐng)，但有可能在執(zhí)行尺度上有所調(diào)整，支持合理的買房需求。

　　文/門庭婷本報(bào)記者李桁