前不久，“好房子”概念著實(shí)火了一陣，但你聽說了嗎?上海住宅新規(guī)也要來了。
3月31日，萬眾期待的住建部《住宅項(xiàng)目規(guī)范》發(fā)布，正式明確“好房子”的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。就在當(dāng)天，上海市住建委也宣布，9月1日起執(zhí)行新版《住宅工程套內(nèi)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。
新版驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)目前尚未公布全文。不過，根據(jù)我們從編制單位了解到的信息，主要有兩個(gè)特點(diǎn)，問題導(dǎo)向、需求導(dǎo)向。
問題導(dǎo)向很好理解。這幾年，上海房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了一些新情況。比如，官方在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主反映的新房質(zhì)量問題，普遍集中在外墻滲漏、內(nèi)墻質(zhì)量、地下停車庫、室內(nèi)地面、門窗，還有給排水與燃?xì)膺@些方面。
所以，這版驗(yàn)收新標(biāo)準(zhǔn)就針對(duì)這些問題，規(guī)定得更細(xì)致了。特別是針對(duì)工程質(zhì)量投訴較為集中的外墻、外窗滲漏等問題，提出了明確的驗(yàn)收要求，還新增了淋水試驗(yàn)、紅外熱像法這些檢測方法，新增了對(duì)精裝修住宅套內(nèi)空間尺寸的測量要求。另外，對(duì)室內(nèi)環(huán)境污染物報(bào)告、全裝修住宅設(shè)置燃?xì)庑孤﹫?bào)警系統(tǒng)，還有預(yù)埋件、柜體、家具等細(xì)部，也都增加了檢查要求。
另一個(gè)就是需求導(dǎo)向?，F(xiàn)在智能住宅、綠色住宅很火，大家在看房的時(shí)候也會(huì)碰到很多新設(shè)計(jì)、新概念、新裝置。新版驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，就是要對(duì)這些新生事物的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管。
比如，把《標(biāo)準(zhǔn)》中原來的章節(jié)“弱電工程”改為“智能建筑”，增加了智能家居控制系統(tǒng)的驗(yàn)收要求。像集成式廚房和衛(wèi)生間、低溫?zé)崴?yīng)、新風(fēng)系統(tǒng)等，《標(biāo)準(zhǔn)》也給出明確定義。
這些變化可不單是文字上的調(diào)整，這背后其實(shí)就是上海在引導(dǎo)智能住宅、新型生活方式融入千家萬戶。
新版驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有這么強(qiáng)大的引導(dǎo)力嗎?
在上一次2017年版的標(biāo)準(zhǔn)中，上海對(duì)全裝修房和一些當(dāng)時(shí)比較時(shí)興的建造技術(shù)、裝修配置提出了驗(yàn)收要求。可以看到，這幾年，上海市新建住宅大量采用精裝修交付；精裝修配置中央空調(diào)和地暖的大量使用、智能家電設(shè)備的比例增加；住宅工程裝備式技術(shù)應(yīng)用增多。
有人要問了：上海新版驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和住宅設(shè)計(jì)新國標(biāo)有關(guān)系嗎?換句話說，它重要嗎?
我們要厘清住宅開發(fā)的環(huán)節(jié)，它包括前期策劃、設(shè)計(jì)、建造、裝修、驗(yàn)收、交付使用。怎么判斷開發(fā)商有沒有把“好房子”設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)到位，靠的就是驗(yàn)收環(huán)節(jié)。
可以說，提升住宅品質(zhì)需要貫穿整個(gè)開發(fā)全生命周期。新版驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，就是從驗(yàn)收環(huán)節(jié)引導(dǎo)房企造質(zhì)量更好的房子。
那么，上海在住宅設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)有沒有調(diào)整呢?
其實(shí)，我們可以看到，“好房子” 所具備的舒適、綠色、智慧等特色元素已然在樓市中初露端倪。
比如說，大家最關(guān)心的層高問題。住宅設(shè)計(jì)新國標(biāo)明確，住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于3米。在上海呢，目前現(xiàn)行的最新版標(biāo)準(zhǔn)是2020年1月正式推行。文中明確，住宅層高宜為2.8米，且不應(yīng)大于3.6米。
我們梳理發(fā)現(xiàn)，上海幾乎各區(qū)都有不少超過3米層高的樓盤。3月開啟認(rèn)購的松江中企譽(yù)品銀湖灣二期項(xiàng)目，住宅層高也不低于3米。在2024年土拍中以全國最高單價(jià)出讓的徐匯濱江地塊，建成后住宅每層樓高有望超過3.5米。
像龍湖、中企這些開發(fā)商，在企業(yè)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)中，也提到了也更加關(guān)注戶型通風(fēng)、采光、門窗密閉性等，并且融合了新科技、新材料、新工藝應(yīng)用。
這些配置意味著更大的成本投入，為什么房企有這么高的積極性呢?
其實(shí)，這和上海高度開放的市場環(huán)境有關(guān)。不少從業(yè)者說啊，在上海投資的開發(fā)商是來自國內(nèi)外，消費(fèi)者要求高、選擇多，不卷產(chǎn)品很難脫穎而出。
那么，隨著住宅設(shè)計(jì)新國標(biāo)落地，上海相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也有望得到優(yōu)化，這將進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)洗牌和市場分化，倒逼房企從“成本博弈”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競爭”。有專家說，企業(yè)如果及時(shí)通過科技降本、創(chuàng)新產(chǎn)品，進(jìn)一步鞏固競爭優(yōu)勢(shì)。
可以看到，未來住宅產(chǎn)品間的競爭會(huì)非常激烈，房企的競爭力可能也要更依賴產(chǎn)品力了，但對(duì)消費(fèi)者而言，這般激烈的市場競爭所催生的產(chǎn)品迭代與優(yōu)化，無疑為他們帶來了更多的優(yōu)質(zhì)選擇，不失為一則利好消息。(解放日?qǐng)?bào) 戚穎璞)
