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上海舊改今年定下70萬平方米目標

  “抓早”倒逼服務創(chuàng)新,新平臺破解“融資難”,頂層設計加快征收收尾

  上海舊改今年定下70萬平方米目標

  2020年的最后一天,虹口區(qū)17街坊舊改地塊在上海土地市場掛牌出讓。這是一幅特殊的舊改地塊:從啟動二輪征收到成功交地,再到掛牌出讓,只用了一年多時間,相比往年時間成倍壓縮。

  17街坊之“快”,成為上海舊改新生態(tài)的一道縮影。2020年是非常之年,疫情強沖擊、征收收尾難、資金平衡難、毛地啟動難等一系列問題擺在眼前,舊改逐一“破題”,完成75.3萬平方米,達到原目標的137%。新年伊始又定下2021年完成70萬平方米的舊改目標,底氣何來?

  “關鍵是用好三個引擎,即在開局謀定快動,發(fā)揮融資新平臺效能,從頂層設計出發(fā)做好保障。”上海市舊改辦工作專班負責人表示。

  開局“謀定快動”

  自2019年以來,上海舊改地塊的兩輪征收居民簽約率普遍超過90%,甚至有的接近100%,折射出的正是居民強烈的舊改意愿。

  “新的一年,我們要形成‘謀定快動’的行動力,早發(fā)力、快發(fā)力、抓機遇、抓開局,盡快回應居民期盼。”上海市舊改辦相關負責人表示。

  上海啟動大規(guī)模舊改近30年,越到后面,“硬骨頭”越多、越難啃。若在開局展現(xiàn)“一鼓作氣”的精神面貌,便可為全年提供源源不斷的動力,為后續(xù)推進預留空間。

  去年春節(jié)假期結束后,不少舊改基地房屋征收因疫情影響陷入停滯。部分舊改基地創(chuàng)新舉措,化被動為主動,消化疫情沖擊。虹口區(qū)舊改指揮部、街道舊改分指揮部、第二征收事務所轉變工作方式,通過“云簽約”模式,線上覆蓋98%居民,讓虹口138街坊成為春節(jié)后首個征收生效地塊。

  山壽里地塊兩輪征收都處于疫情期間,虹口區(qū)第二征收事務所引入第三方的VR科技,吸引數(shù)千名居民“云”看房。一系列服務手段為舊改提速,從啟動一輪征詢到居民選房,只用了半年時間。

  “毛地”出讓,是上海曾經(jīng)推行過的一種舊改方式。它由開發(fā)商承擔地塊的改造,但出于種種原因,不少“毛地”無法啟動舊改,地塊內(nèi)情況復雜,居民舊改意愿非常強。特殊地塊——“毛地”,已列入計劃、分類推進。截至2019年底,中心城區(qū)剩余27幅“毛地”地塊。記者從上海市住建委了解到,目前,“毛地”基本明確了處置方案和改造節(jié)點,近三成已經(jīng)啟動改造,今年還將充分吸引社會力量和社會資金參與舊改。

  發(fā)揮融資新平臺效能

  拓寬融資渠道、發(fā)揮新模式效能,仍是今年推進舊改的關鍵。

  所謂新模式,是上海從2019年起推行的“政企合作、市區(qū)聯(lián)手、以區(qū)為主”舉措。它意圖解決當下舊改的現(xiàn)實問題:和以往相比,如今舊改地塊的房屋征收成本高,開發(fā)難度增加;市場主體成本收益可能倒掛,參與積極性不高。

  國企融資平臺成為破題核心。包括虹口17街坊在內(nèi),首批4幅試點地塊由上海地產(chǎn)集團負責統(tǒng)籌推進,由其和區(qū)屬國企合資成立開發(fā)公司,負責編制改造實施方案、創(chuàng)新銀企合作、籌措改造資金和安置房源、組織開發(fā)建設和招商等。

  市場主體帶來更靈活的方式。去年10月26日,虹口區(qū)舊改歷史上體量最大的東余杭路(一期)地塊正式達標生效,受益居民達到6000余戶。和以往不同,這幅地塊由6個規(guī)模較小的街坊打包組成,合并審批操作流程,僅花3個月達到生效,比各街坊單獨推進總耗時減少85%。

  在新模式下,舊改跑出“加速度”,并在全市產(chǎn)生蝴蝶效應。不少還住在舊改地塊的居民紛紛來電致信,希望能夠盡快改善條件。這為城市管理者帶來新的難題,若沒有更充裕的資金和更靈活的機制,舊改難以可持續(xù)。

  去年起,上海再次突破,成立“上海市城市更新中心”,全面統(tǒng)籌優(yōu)質(zhì)資源,從“一地一策”轉向“綜合平衡、動態(tài)平衡、長期平衡”。具體職能由地產(chǎn)集團全資子公司上海城市更新建設發(fā)展有限公司承擔,實行專賬管理、獨立運作,強化內(nèi)部管理和考核。今年,上海還將進一步完善市城市更新中心推進機制。

  從頂層設計出發(fā)做好保障

  征收簽約率,與居民滿意度掛鉤。當城市治理進入新階段,如果只用“簽約率”單一指標來衡量舊改水平,無法滿足城市更新和精細化管理的要求。

  在首批啟動的4個新模式試點地塊中,除了虹口區(qū)17街坊完成交地出讓,其余3幅地塊都進入收尾環(huán)節(jié)。因種種原因,少數(shù)居民無法盡快搬離,因此,征收收尾更考驗舊改水平,更需要管理者吃透政策、把握法律底線、積極創(chuàng)新機制。

  去年,上海出臺舊改地塊收尾司法執(zhí)行新機制,加快行政與司法聯(lián)動,并在靜安區(qū)洪南山宅地塊進行試點。今年,新機制將在全市進一步推廣。

  如何“留改拆”并舉,是一個全新的考題。僅黃浦喬家路地塊,就擁有一批知名老建筑,如書隱樓、梓園、徐光啟故居等等。而類似地塊在上海不在少數(shù)。

  針對這些擁有一定歷史保護價值的地塊,上海重塑舊改流程,將土地征收與規(guī)劃環(huán)節(jié)從串聯(lián)改為并聯(lián),在地塊啟動征收之時,同步啟動規(guī)劃。這些地塊由專家團隊進行風貌評估,確定保護性開發(fā)框架,在空間功能、空間布局、開發(fā)容量等方面提出要求。虹口區(qū)17街坊出讓公告中還明確表示,“申請人須提交由當?shù)厝嗣裾蚱渲付毮懿块T出具的歷史風貌保護舊改項目認定文件”。

  目前,上海正在健全分類保留保護技術導則,為舊改地塊的風貌保護、開發(fā)利用的具體環(huán)節(jié)提供標準化依據(jù)。頂層設計方面,還有一批政策將予以支持。15個舊改配套文件已經(jīng)制定完成,包括土地支持政策、舊改及資金平衡地塊稅費支持政策在內(nèi),進一步加快推進舊改。今年,市舊改辦也將根據(jù)實際情況和實踐,進一步完善相關政策的制定。

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