記者 舒抒

一

  今年3月底，歷時數(shù)月改造的巴黎春天天山店煥新開放。伴隨全新的商場外立面和內(nèi)部空間一同亮相的還有商場的新業(yè)態(tài)：二次元。

  不過，比上海又一老牌商場入局二次元經(jīng)濟更值得關注的，是商場改造本身。這是繼虹橋天都更新為潮流商辦業(yè)態(tài)“現(xiàn)所·創(chuàng)邑MIX”后，虹橋開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)第二座實施更新提升的樓宇。

  更早之前，沿街面長達280米的虹橋天都不僅是上海軌交上蓋城市更新項目的代表，2022年完成更新以來不斷調(diào)整業(yè)態(tài)組合、舉辦天山夜市點亮“上海之夏”消費季等積極舉措，更使其商辦整體出租率常年保持在85%—90%的水平，實現(xiàn)了功能業(yè)態(tài)的脫胎換骨。

  去年6月，上海發(fā)布了《推進商務樓宇更新提升的行動方案（2024—2027）》，提出在虹橋開發(fā)區(qū)、小陸家嘴、漕河涇開發(fā)區(qū)等10個區(qū)域試點樓宇更新。

  長寧區(qū)同步展開了“虹開發(fā)”更新研究，在核心區(qū)0.65平方公里的基礎上，適度擴展至周邊約4平方公里、商務樓宇較為集中的區(qū)域，對涉及的39幢商務樓、約181萬平方米辦公空間進行調(diào)研分析，力圖探索商務樓宇煥新、綜合交通升級、公共空間提質(zhì)等更新路徑。

  通過“老虹橋”更新實現(xiàn)“新老虹橋聯(lián)動”的決心，從區(qū)領導的調(diào)研行程就可見一斑。今年首個工作日，長寧區(qū)領導和各部門負責人來到位于婁山關路的上海國際貿(mào)易中心，在頂樓露臺展望“虹開發(fā)”接下來的載體更新藍圖。

  當天，正在建設的鐵獅門晶耀虹橋項目傳來好消息，這座“老虹橋”地區(qū)近年來體量最大的新建商辦項目，今年國慶前將全面竣工，5棟甲級寫字樓將由空中連廊相串聯(lián)，在天山—虹橋地區(qū)形成嶄新的城市界面。

二

  “虹開發(fā)”地塊的歷史可上溯百年。但更多時候，人們對“老虹橋”的認知追溯至1986年，國務院批準設立首批14個國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，虹橋開發(fā)區(qū)位列其中。就是在這片土地上，誕生了上海首次試點土地批租制度，也是新中國首個通過國際招標成功轉(zhuǎn)讓土地使用權的“虹橋26號地塊”，即如今的太陽廣場。

  歷史曾經(jīng)在“虹開發(fā)”翻開嶄新一頁。但最早完成開發(fā)，意味著最先遇到發(fā)展的瓶頸。

  目前，虹橋開發(fā)區(qū)主要樓宇多建于20世紀90年代至本世紀初期，最老的樓宇始建于近40年前。當時建筑設計的標準、理念、選材和功能與當前有很大不同。此外，樓宇的管理水平也需提升。

  這意味著，實施改造不僅面向物理空間更新，更要在業(yè)態(tài)分布上全面煥新。對樓宇業(yè)主來說，在資金投入和租戶留存上都有著不小的壓力。

  創(chuàng)邑在上海先后完成了老碼頭、愚園路等城市更新項目，但虹橋天都的改造對創(chuàng)邑來說仍是巨大挑戰(zhàn)。

  難點一是“薄”。建筑進深不到15米，改造中將所有商業(yè)和辦公動線向北面天山路一側歸攏，靠近居民區(qū)的南側留作過道，為商戶和辦公空間留出了10—12米的寬度。

  難點二是“長”。建筑東西向長度達280米，因而在改造時被分隔成4個小單元，每個單元單獨設置垂直電梯廳，并將屋頂原有的弧形花架保留，與其他樓層新建的花園露臺相呼應，既節(jié)約了拆除成本，也讓建筑沿街面綠意盎然，不再沉悶。

  此外，老樓改造中經(jīng)常出現(xiàn)的層高低等“先天劣勢”，在虹橋天都的改造中也通過管線的科學排布得以解決。

  但物理空間的改造往往只是樓宇更新的第一步，引入哪些業(yè)態(tài)更考驗業(yè)主和區(qū)域營商部門的智慧。

  虹橋天都選擇“半商業(yè)半辦公”業(yè)態(tài)，一二層多為餐飲、零售商戶，三層及以上引入瑜伽、口腔健康等受到周邊白領和居民歡迎的業(yè)態(tài)，增加樓宇活力。

  建筑師柳亦春曾表示，城市更新項目中，處理好“人的關系”有時比建筑改造更難。虹橋天都和巴黎春天天山店在改造中都遇到與相鄰小區(qū)的共處難題，最終通過街道、居民區(qū)的協(xié)調(diào)來完善，項目本身也在更新中做出了示范。

  虹橋天都鼓勵一層餐飲商戶在臨街設置向內(nèi)退界的外擺位，打開沿街面。眼下，這些外擺位在夜間都是熱門座位。樓宇更新讓周邊區(qū)域一同繁榮、熱鬧起來。

三

  虹橋天都和巴黎春天天山店的更新背后，都有企業(yè)“不破不立”的主觀能動性、頂?shù)米毫Φ哪托砸约巴顿Y改造的實力與能力。

  巴黎春天母公司新世界百貨方面表示，此次天山店改造，一方面，源自商業(yè)同質(zhì)化的瓶頸，商場創(chuàng)新已是當前的必經(jīng)之路；另一方面，虹橋—天山商圈也面臨轉(zhuǎn)型的關口，需要新業(yè)態(tài)、新氣象。

  入局“二次元”并非單純“跟風”，而是綜合研判上海西區(qū)缺少二次元商業(yè)綜合體后做出的決定。但商場仍聚焦全齡段客群，只是在商戶業(yè)態(tài)、活動空間和社交屬性上增強二次元特色。今年5月，巴黎春天天山店將全面開放，完整呈現(xiàn)包含潮玩零售、美食餐飲、電競演藝等的復合型業(yè)態(tài)組合。

  當“改造遠比新建難”成為共識，虹橋天都與巴黎春天天山店的更新改造背后，還有一個更重要的問題：新建商務樓供給井噴，老樓更新的必要性和“性價比”究竟該如何衡量？

  僅虹橋開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，近年來就有藝豐中心和晶耀虹橋兩大產(chǎn)業(yè)載體入市，后者總建設面積25萬平方米，涵蓋五棟甲級寫字樓、高端商業(yè)、云上花園以及露天劇場。

  為何煞費苦心更新老樓這一問題，還衍生出包括“居家辦公風潮下，是否還需要辦公室”“創(chuàng)意園區(qū)、花園型辦公場地需求旺盛，樓宇載體吸引力何來”等子問題。

  有業(yè)內(nèi)人士認為，“城市更新”不局限于“宏大敘事”的片區(qū)更新，還包括參與成本更低、局部改造的“小動作”。

  更多時候，樓宇本身就存在更新的需求。其一是樓宇自身發(fā)展的需要，如長寧科技大廈就面臨晶耀虹橋項目落地后帶來的挑戰(zhàn)，其本身逐漸老化的物理空間已無法滿足新業(yè)態(tài)的需求；其二是區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，城市更新的本質(zhì)就是服務產(chǎn)業(yè)更新；其三是新老虹橋聯(lián)動過程中片區(qū)功能定位的需求，包括提升職住平衡功能、提升會展空間能級等。

  企業(yè)承租能力的變化也并非毫無應對之策。有時，樓宇的一番“小調(diào)改”，就能適配企業(yè)的租賃需要。

  虹橋南豐城寫字樓原先最小的承租面積都有400—500平方米。樓宇運營方注意到，近年來，200平方米體量辦公空間的需求看漲，因此果斷對部分樓宇空間進行再分隔，并推出共享會議室等服務，用靈活的租賃面積來貼合企業(yè)客戶需求。

  類似的做法，一街之隔的尚嘉中心也有。尚嘉中心還與租戶WeWork合作，為樓內(nèi)暫時遇到承租困難、需要“縮編”的企業(yè)提供聯(lián)合辦公空間。待行業(yè)回暖后，企業(yè)能第一時間在熟悉的環(huán)境里租回獨立辦公室。

  除了算經(jīng)濟賬，樓宇更新還給了中小企業(yè)尤其是新賽道企業(yè)更多選擇的空間。包括虹橋開發(fā)區(qū)在內(nèi)，上海中心城區(qū)已有樓宇業(yè)主正尋求通過城市更新探索“工業(yè)上樓”“實驗室上樓”。譬如，將芯片設計與生產(chǎn)等高附加值環(huán)節(jié)都留在市中心，借助樓宇更新探索用地性質(zhì)調(diào)整，讓“科技回歸都市”。