記者 戚穎璞
不出意外，上海土拍再次成為全行業(yè)熱點。昨天，為期兩天的2025年第五批次宅地交易結(jié)束，總出讓金額高達212.57億元。
一個月前，出讓預(yù)告發(fā)布時，不少人捏了把汗。這是上海今年來放量最大的一次土拍，6區(qū)6幅地塊集中亮相，金山新城等傳統(tǒng)遠郊和寶山南大“巨無霸”組合地塊能否扛住市場的“壓力測試”？6月是一個微妙的時間點，在一年中承上啟下，上海土地市場如何表現(xiàn)，或?qū)⒂绊懳磥碜》抗?yīng)格局和價格預(yù)期。
然而，市場比預(yù)期更有熱度。三大“意外”尤為亮眼：浦東曹路地塊以近年最高溢價率落槌，遠郊金山地塊溢價突圍，楊浦濱江持續(xù)穩(wěn)居熱銷板塊。更值得關(guān)注的是，上海土地溢價范圍顯著擴大，在中心城持續(xù)高熱創(chuàng)“地王”的基礎(chǔ)上，外圍區(qū)域的熱度從零星散點升級為成片爆發(fā)。上海土地市場仿佛比天氣更早一步，沖刺進入“三伏天”。
供地策略精準(zhǔn)對接產(chǎn)業(yè)布局
第五批次出讓宅地分布在青浦、閔行、寶山、楊浦、金山和浦東，5幅溢價成交，1幅底價成交。浦東、楊浦與閔行的地塊分別以41.7%、30.8%和12.9%的溢價率拍出，熱度超過預(yù)期。“本次土拍共有17家企業(yè)參拍，從報名情況看，楊浦濱江、浦東曹路和閔行顓橋的熱度最高。”中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜說。
令人意外的是浦東曹路地塊。昨天上午的競拍中，4家房企激烈搶奪曹路地塊長達一個多小時，現(xiàn)場在進行67輪競價后到達第一輪競價上限，此時溢價率為40%，無一競買房企放棄，全部進入競高品質(zhì)環(huán)節(jié)。在競高品質(zhì)環(huán)節(jié)中，安徽高速和聯(lián)發(fā)互不相讓，雙雙進入第二輪競價。最終，聯(lián)發(fā)以超高溢價率摘得地塊，曹路地塊也成為近年來上海溢價率最高的地塊。
曹路地塊為組團出讓，由宅地和公共服務(wù)用地組成，宅地還配置了2%的保障性租賃住房。為何還能如此搶手？地塊周邊新房購買力強、市場承接力好自然是一方面，區(qū)域的精準(zhǔn)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位也在發(fā)揮作用。
曹路毗鄰張江科學(xué)城，作為上海中城地帶重點發(fā)展區(qū)域之一的“金海灣”現(xiàn)代城鎮(zhèn)，已在開展城市設(shè)計國際方案征集工作。昨天出讓的地塊位于曹路科教園區(qū)，這里正在構(gòu)建“教育+產(chǎn)業(yè)+生態(tài)”智慧新城。
經(jīng)過40輪報價拍出的閔行顓橋地塊，周邊配套成熟，2.0的容積率為房企打造高品質(zhì)產(chǎn)品留足了發(fā)揮空間。從發(fā)展定位看，顓橋正在打造區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)城融合社區(qū)，此次出讓的地塊緊鄰大零號灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)等產(chǎn)業(yè)高地，又在閔行航空航天、人工智能、生物醫(yī)藥等新質(zhì)生產(chǎn)力板塊輻射范圍內(nèi)。此次的高品質(zhì)住宅有望作為支撐科創(chuàng)人才生態(tài)的重要載體，成為區(qū)域吸引力的核心要素，也是產(chǎn)城融合發(fā)展的關(guān)鍵需求。
可見，上海房地產(chǎn)市場的可持續(xù)動能深度錨定在產(chǎn)業(yè)與空間的協(xié)同進化中。上海全力建設(shè)“五個中心”，持續(xù)吸引高端人才集聚。這類群體對高品質(zhì)住宅的需求，構(gòu)成了樓市的“基本盤”。為了讓土地供應(yīng)策略精準(zhǔn)呼應(yīng)產(chǎn)城融合邏輯，規(guī)劃賦能在各區(qū)的宅地出讓中被置于愈發(fā)重要的位置。
第一太平戴維斯中國區(qū)策略顧問部負責(zé)人朱鋒告訴記者，上海上半年宅地圍繞虹橋商務(wù)區(qū)、張江科學(xué)城、寶山南大、紫竹科技園區(qū)等產(chǎn)業(yè)片區(qū)組團出讓，凸顯了“以產(chǎn)興城、以城促產(chǎn)”的深層邏輯和新質(zhì)生產(chǎn)力的輻射牽引。這種供地策略精準(zhǔn)對接了上海“五個中心”建設(shè)和重點產(chǎn)業(yè)廊道布局。
這種“產(chǎn)業(yè)基地+住宅組團”的出讓模式已成為上海土地調(diào)控的常態(tài)化工具之一。在規(guī)劃強調(diào)空間重構(gòu)的背景下，金山、嘉定等遠郊產(chǎn)業(yè)區(qū)將通過“適配性”宅地出讓加速人才導(dǎo)入，寶山南大等轉(zhuǎn)型區(qū)域則借力TOD模式實現(xiàn)產(chǎn)城升級。預(yù)計后續(xù)在大虹橋拓展區(qū)、張江科學(xué)城等戰(zhàn)略區(qū)域，還將出現(xiàn)更多產(chǎn)住融合地塊包。
宅地“溢價圈”向外大幅推進
另一個意外，是金山地塊今年首次供應(yīng)就以9.78%溢價成交，將上海宅地從市中心覆蓋郊區(qū)的“溢價圈”，再向外推進了幾十公里。
此次為廈門建發(fā)在金山的再次加倉。該地塊是匯龍湖高品質(zhì)生活社區(qū)板塊的第一宗出讓地塊，容積率為1.25，房企可以規(guī)劃打造低密度高品質(zhì)住宅，優(yōu)勢突出。在可預(yù)見的未來，地塊周邊住房需求旺盛。
金山區(qū)規(guī)劃和自然資源局副局長石優(yōu)學(xué)表示，雷克薩斯純電動汽車及電池研發(fā)生產(chǎn)項目計劃2027年投產(chǎn)，直接提供約1000個就業(yè)崗位。上海灣區(qū)科創(chuàng)中心也在集聚中科生態(tài)數(shù)字港、東湖國際創(chuàng)新中心等科創(chuàng)載體，預(yù)計引入1.5萬名高精尖人才。
今年以來，上海已有多幅新城地塊溢價成交，前端土地和后端樓市相互影響、形成良性互動，引導(dǎo)開發(fā)商和購房者預(yù)期不斷增強。
6月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年5月70城商品住宅價格數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，上海以0.7%的環(huán)比漲幅成為唯一上漲的一線城市。今年5月，上海新房成交面積61.8萬平方米，環(huán)比增長16.5%，同比增長23.7%，樓市呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。
張文靜表示，上海土拍熱度持續(xù)升溫，各優(yōu)質(zhì)地塊未來將為區(qū)域發(fā)展提供高品質(zhì)住房。隨著優(yōu)質(zhì)新房供應(yīng)不斷加大，疊加政策效應(yīng)的持續(xù)釋放，上海房地產(chǎn)市場或?qū)⒂臃€(wěn)固。
楊浦濱江誕生板塊新“地王”
楊浦東外灘地塊吸引了6家競買人參與競價，競拍戰(zhàn)況可謂激烈，經(jīng)過95輪競價，最終由保利發(fā)展競得，樓板價突破每平方米9.55萬元，成為板塊新“地王”。
這一次，是保利發(fā)展近兩年在楊浦濱江布局的第四個項目。保利發(fā)展深耕楊浦濱江，過去一段時間里，多個項目銷售成績優(yōu)異。保利外灘序認購率在去年曾高達727%，深受市場追捧。
不過，拉長時間軸看，楊浦濱江如今的土拍盛況何嘗不是又一個“想不到”。
在2016年黃浦江兩岸公共空間貫通前，楊浦濱江被叫做“工業(yè)銹帶”，大多數(shù)岸線“隔江不見江”，產(chǎn)業(yè)能級相對落后。此后一段時間，由于精心打磨產(chǎn)業(yè)定位、編制規(guī)劃，楊浦濱江開發(fā)一度被外界認為“進度過慢”。不過隨著規(guī)劃逐步落地，基礎(chǔ)設(shè)施和新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，成為“生活秀帶”的楊浦濱江快速崛起，能級還在不斷提升。
不久前，楊浦區(qū)舉辦了本年度全球推介大會，發(fā)布營商環(huán)境、重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)政策。最近楊浦地塊頻頻出現(xiàn)競拍熱度，就得益于數(shù)字新經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)帶動。
