6月12日，合肥市中級人民法院、合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局、合肥市司法局、合肥市公安局共同舉辦了《關(guān)于建立物業(yè)糾紛化解協(xié)同機(jī)制的合作協(xié)議》簽約儀式。隨后，該院與合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布了一批合肥地區(qū)涉房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律問題典型案例。
協(xié)議明確提出，在全市推廣廬陽區(qū)“三所一庭”矛盾糾紛多元化解模式，整合基層法院、派出所、司法所、律師事務(wù)所等基層法治工作力量，排查矛盾隱患，受理調(diào)解糾紛申請，發(fā)揮各方專業(yè)特長，助力源頭預(yù)防，打造具有合肥特色的物業(yè)糾紛化解工作品牌。
合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局、合肥市司法局分別組織物業(yè)行業(yè)協(xié)會和律師協(xié)會建立長效合作機(jī)制，全面推動物業(yè)行業(yè)協(xié)會調(diào)解和律師公益調(diào)解進(jìn)社區(qū)。
協(xié)議強(qiáng)調(diào)，依托現(xiàn)有物業(yè)糾紛化解工作平臺，利用信息化手段，推進(jìn)矛盾糾紛在線申請、資料移送、在線調(diào)解、在線司法確認(rèn)等工作，提升訴調(diào)對接效率，全面提升合肥市房產(chǎn)物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛化解工作質(zhì)量，全面提升合肥市房產(chǎn)物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛化解工作質(zhì)量。
【典型案例】
買方“跳單”買房，法院判決其支付中介費(fèi)
2020年，買方黃某在某中介公司進(jìn)行居間服務(wù)情況下，與賣方馬某簽訂《存量房買賣合同》，約定黃某向馬某購買房屋，同時還簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定當(dāng)日支付定金5000元，雙方自行交接定金。當(dāng)日，某中介公司收取馬某的房產(chǎn)證。后該公司一直跟進(jìn)上述合同的履行，指導(dǎo)并催促黃某辦理貸款預(yù)審等相關(guān)手續(xù)。
馬某于2020年5月與該公司簽訂《解除合同協(xié)議書》，載明馬某與某公司約定，若賣方解除合同后再與黃某、鄭某或其直系親屬交易本房屋，則視為賣方違約，須賠償某公司中介服務(wù)費(fèi)3000元，及由此產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)；某中介公司收回馬某一切原合同并退還馬某房產(chǎn)證。
后馬某、黃某、鄭某與居間方某地產(chǎn)投資顧問公司簽訂《存量房買賣合同》，約定黃某、鄭某向馬某購買其房屋，黃某、鄭某在過戶前向居間方支付傭金12000元、中介服務(wù)費(fèi)5000元。2020年5月28日，黃某、鄭某與馬某完成網(wǎng)簽《存量房買賣合同》并備案。
本案中，黃某經(jīng)某中介公司居間介紹與馬某達(dá)成購房協(xié)議，并簽訂了相關(guān)居間合同，應(yīng)屬合法有效。但因黃某拖延支付房屋價款，出賣人馬某解除了雙方買賣合同，導(dǎo)致合同終止履行，同時黃某又與其他房屋中介機(jī)構(gòu)達(dá)成居間協(xié)議，支付少量中介服務(wù)費(fèi)，再次以同等價格與馬某交易同一處房產(chǎn)，明顯屬于“跳單”行為。
某公司作為居間人已經(jīng)積極履行居間合同約定的大部分服務(wù)內(nèi)容，在前期合同履行中并無明顯過錯，也無重大過失，黃某應(yīng)當(dāng)支付某公司前期投入的合理費(fèi)用。法院綜合考慮某公司的工作成本及雙方對中介服務(wù)費(fèi)的約定，判決黃某支付某公司中介服務(wù)費(fèi)14000元。
未及時告知房屋性質(zhì)變化，中介被判承擔(dān)個稅
2020年1月1日，江某（甲方、出賣人）與吳某（乙方、買受人）簽訂一份《存量房屋買賣合同》，約定交易房屋情況為：所有權(quán)證滿兩年，是出賣人家庭名下唯一住房，因房屋交易所發(fā)生的契稅、產(chǎn)權(quán)證工本費(fèi)、登記費(fèi)等費(fèi)用由買受人承擔(dān)。
同日，江某與吳某、某公司（丙方、居間方）簽訂一份《居間服務(wù)合同》，甲乙雙方向丙方支付居間服務(wù)費(fèi)共計78680元。后江某另行購買房屋，并過戶至自己名下，案涉房屋不再符合約定條件，吳某在過戶案涉房屋時支付了契稅33000元、個人所得稅22000元。
2020年4月7日，某公司的員工告知吳某，江某購買另一套房屋要過戶，但未將由此導(dǎo)致案涉房屋交易屬性的變化及后果告知吳某。某公司雖認(rèn)可其工作存在疏漏，但自稱不是故意隱瞞。
法院認(rèn)為，中介方在居間服務(wù)過程中未將房屋“滿五唯一”條件已發(fā)生變化的情況及該行為造成的后果明確告知買方，房屋權(quán)屬發(fā)生變化導(dǎo)致買方多支出個人所得稅，中介方應(yīng)對此行為承擔(dān)責(zé)任，負(fù)擔(dān)因此多支出的個人所得稅。最終，法院判決某公司賠償吳某損失22000元。
貸款審批時間與承諾不符，中介擔(dān)違約責(zé)任
尚某因出售其名下房屋與第三人孫某簽訂一份存量房買賣合同。同時，某公司與尚某、孫某就購房相關(guān)事宜達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定該公司承諾在尚某、孫某負(fù)責(zé)配合下，自雙方辦理過戶之日起四個月內(nèi)確保貸款批下來，逾期則以貸款額為基數(shù)，每日按照萬分之五分別支付違約金給雙方。案涉房屋于2019年6月完成過戶手續(xù)，貸款于2019年12月自存量房資金托管中心賬戶匯入尚某賬戶。
本案中，雙方應(yīng)按約履行合同義務(wù)。在尚某將案涉房屋過戶至第三人孫某名下后，貸款額并未如某公司承諾的在過戶之日起四個月內(nèi)批下來，某公司應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)充協(xié)議約定承擔(dān)違約責(zé)任。
某公司主張貸款審批通過的時間與貸款到賬時間是兩個概念，但未提供證據(jù)證明兩個時間存在不一致，且未提供證據(jù)證明貸款未在補(bǔ)充協(xié)議約定的時間內(nèi)審批下來是尚某及第三人孫某的原因。法院判決某公司支付尚某違約金35625元。
合肥通客戶端-合報全媒體記者 王雅雯 實(shí)習(xí)生 宣如月
