購房補貼、“賣舊買新”、公積金貸款額度提高……5月15日，合肥發(fā)布10條房產(chǎn)新政策，進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施。緊接著，5月17日，央行也推出房貸政策“三連發(fā)”，即取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。

　　央行“三連發(fā)”疊加合肥“房十條”，究竟會引起怎樣的“化學(xué)反應(yīng)”?

　　合肥常住人口的快速增長受到廣泛關(guān)注。人來了、留下了、扎根了，整個城市的市民規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及對于城市發(fā)展的訴求也都隨之不斷變動、調(diào)整和升級。不管是新市民、老市民還是正“由新變老”的市民，都需要安頓好。這是對城市發(fā)展包容性的綜合考驗。

　　而房地產(chǎn)政策如何設(shè)計、如何完善、如何更加人性化地落地進而獲得最大程度的認(rèn)同，就是這一考驗中具有挑戰(zhàn)性的考題之一。

　　5月17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議強調(diào)，深刻認(rèn)識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性。如何順應(yīng)市民意愿、傾聽市場呼聲，以“時時放心不下”的責(zé)任感抓好政策“組合拳”的細(xì)化落實?

　　“基本覆蓋常住未落戶的180多萬居民”

　　5月15日深夜，合肥市民徐文靜還躺在床上刷朋友圈。就在她即將關(guān)閉手機準(zhǔn)備入睡之時，突然看到一條重磅消息：《合肥市關(guān)于進一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》發(fā)布。徐文靜立刻從床上坐起，和家人研究起這個被稱為合肥“房十條”的房產(chǎn)新政。

　　“我們正準(zhǔn)備換房，看這次政策要是合適，就準(zhǔn)備出手了?！币呀?jīng)看房兩個多月的徐文靜告訴記者。

　　5月16日，貝殼找房在抖音、官網(wǎng)等平臺組織了一次專場直播，專門針對合肥此次出臺的房產(chǎn)新政進行解讀。合肥貝殼研究院院長余路晴告訴記者，直播觀看量與平日同時段相比增長了1倍多，留咨量也增長了10%。線上平臺對合肥房產(chǎn)新政的關(guān)注迅速升溫。

　　“頒布房產(chǎn)新政，是合肥積極響應(yīng)中央‘消存量、優(yōu)增量’的實質(zhì)性舉措?！焙细惠x煌市場研究部高級總監(jiān)王秋燕認(rèn)為，從調(diào)整方向上看，新政在一定程度上將釋放部分購房需求，尤其是對短期內(nèi)處于觀望狀態(tài)的購房者，他們?nèi)胧械姆e極性將會有所上漲。

　　“合肥的這次補貼力度大，補貼范圍也廣，基本覆蓋常住未落戶的180多萬居民?！庇嗦非缯J(rèn)為，近年來，合肥創(chuàng)新發(fā)展不斷加快，人才回流持續(xù)升溫，2023年新增常住人口21.9萬人，增量居全國第一。此次新政專門向新市民、進城農(nóng)民、城市公共服務(wù)人員進行了重點傾斜，必將有利于留住人才，為城市發(fā)展增添新的“第一動力”。

　　就在市場還在咀嚼消化合肥“房十條”時，5月17日中午，央行的“三連發(fā)”接踵而至，讓余路晴驚呼“意義重大”。余路晴分析認(rèn)為，央行發(fā)力，明確了國家政策導(dǎo)向。

　　同時，個人住房貸款首套房、二套房首付款比例降低，住房貸款利率下降，再加上合肥購房政府補貼，公積金貸款額度提升以及一些樓盤開發(fā)商打折讓利，“多端發(fā)力”將實實在在減輕在合肥購房和安家落戶的負(fù)擔(dān)。

　　房產(chǎn)市場討論的熱度已經(jīng)起來了。余路晴建議，合肥市及各縣區(qū)應(yīng)“加把火”，向前“推一步”，加快“房十條”實施細(xì)則落地，真正將購買預(yù)期轉(zhuǎn)化為購買行動。

　　“在等各縣區(qū)實施細(xì)則的落地”

　　“我們也在等各縣區(qū)實施細(xì)則的落地?！?月17日，偉星地產(chǎn)項目負(fù)責(zé)人唐馳冉告訴記者，央行及合肥新政出臺也引起了地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣泛關(guān)注?！叭绻胤秸吆线m，我們十分愿意再拿新地?！碧岂Y冉表示。

　　房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商克而瑞安徽區(qū)域總經(jīng)理周開拓認(rèn)為，合肥新政對房企而言，給予了很大支持力度。諸如市區(qū)商品房項目不再搖號、全面取消樓層差價限制等給予了企業(yè)更大的操盤空間，有利于頂?shù)椎确菢?biāo)房源去化，優(yōu)化調(diào)整企業(yè)自持商辦比例政策，支持競自持租賃住房整體轉(zhuǎn)讓，優(yōu)化車位(庫)等，可減輕企業(yè)資金壓力，解決歷史遺留問題，讓企業(yè)輕裝上陣。

　　記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，加大優(yōu)質(zhì)地塊的供給力度，是許多房企的共同呼吁。

　　“從庫存絕對量看，合肥在同級別城市中應(yīng)該是最低的，去化周期也是全國最短的之一?！敝荛_拓告訴記者?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2024年4月底，合肥市區(qū)商品房狹義庫存為228萬平方米，按近6個月的月均去化速度計算，去化周期為11.2個月，按近12個月的月均去化速度計算，去化周期為27個月。

　　“目前，合肥待入市的項目不多，未來供應(yīng)約束較大，不利于容量修復(fù)?！敝荛_拓說。

　　同時，一些業(yè)內(nèi)人士也指出，隨著國內(nèi)一線城市樓市全面“解綁”，一些房企會將有限的資金集中到一線城市較早推出的優(yōu)質(zhì)項目上。

　　“合肥房產(chǎn)保值率全國靠前，市場較為健康，業(yè)界口碑不錯，是整個行業(yè)看好的第一梯隊城市?！币晃环科筘?fù)責(zé)人建議，在濱湖、淝河、駱崗公園等重點區(qū)域，加快供地速度，以小型化、優(yōu)質(zhì)化地塊吸引市場資金。

　　“合肥房產(chǎn)銷售面積、銷售金額等占全省三分之一以上，合肥市場全面啟動，必將拉動全省房地產(chǎn)投資的整盤棋局?！庇嗦非缯f。

　　“給予房企更多產(chǎn)品創(chuàng)新空間”

　　“不要期待市場出現(xiàn)V字型反轉(zhuǎn)，也不必?fù)?dān)心房價暴漲。”安徽省房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長郭紅兵提醒購房人，合肥樓市供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，新政推出大概率不會出現(xiàn)立竿見影的效果，更不可能短期推漲房價。“政策的目標(biāo)是順應(yīng)新供求關(guān)系的要求，穩(wěn)住房地產(chǎn)這一事關(guān)經(jīng)濟發(fā)展與人民群眾美好生活的大事?！惫t兵說。

　　貝殼房產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新房客戶中65%以上是二手房業(yè)主，此次新政中“以舊換新”舉措頗為引人關(guān)注。郭紅兵認(rèn)為除鄭州、南京等少數(shù)城市外，合肥出臺“以舊換新”的政策目前在全國是較為領(lǐng)先的，是這次新政中最值得期待的一項。

　　“以舊換新不是新增房地產(chǎn)投資性需求，而是讓有能力改善居住條件的人群能夠更好更快地完成改善?！惫t兵說。

　　因此，新供求關(guān)系中，“改善”是一大關(guān)鍵詞。

　　“因為準(zhǔn)備生二胎，所以我們才想著把目前的小三居置換成大四居?！毙煳撵o告訴記者。而在偉星房產(chǎn)的市場調(diào)研報告中，與徐文靜有同樣情況的不在少數(shù)，140平方米左右新房的客戶需求意向占比達到了38%，是所有需求意向中占比最高的。

　　需要“改善”的不僅是面積，還有品質(zhì)。一位房產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，近年來，在一線城市，樓市產(chǎn)品在不斷迭代，外立面越做越高級，諸如干掛外立面以及全鋁板、玻璃幕墻都運用在了商品房上。而這些產(chǎn)品在合肥還是比較少見。

　　去年，蕪湖市試點立體生態(tài)住宅，建設(shè)了高度不小于5.6米的懸挑陽臺，成為我省首個試點“第四代住宅”的項目，目前已經(jīng)建成并陸續(xù)對外銷售。新政推出后，合肥市也開始計劃選取天鵝湖商務(wù)區(qū)核心區(qū)、駱崗公園周邊區(qū)域、董鋪水庫及大蜀山周邊區(qū)域地塊，試點“第四代住宅”。

　　“在地價以外，還應(yīng)給予房企更多產(chǎn)品創(chuàng)新空間?！敝荛_拓認(rèn)為，實施新政中，應(yīng)在盡量減少對現(xiàn)有新房銷售影響的情況下，穩(wěn)步推進樓市產(chǎn)品更新?lián)Q代，滿足多層次的住房需求，推動城市改善和高質(zhì)量建設(shè)。