購(gòu)房補(bǔ)貼、“賣(mài)舊買(mǎi)新”、公積金貸款額度提高……5月15日，合肥發(fā)布10條房產(chǎn)新政策，進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施。緊接著，5月17日，央行也推出房貸政策“三連發(fā)”，即取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限，調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。
央行“三連發(fā)”疊加合肥“房十條”，究竟會(huì)引起怎樣的“化學(xué)反應(yīng)”?
合肥常住人口的快速增長(zhǎng)受到廣泛關(guān)注。人來(lái)了、留下了、扎根了，整個(gè)城市的市民規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及對(duì)于城市發(fā)展的訴求也都隨之不斷變動(dòng)、調(diào)整和升級(jí)。不管是新市民、老市民還是正“由新變老”的市民，都需要安頓好。這是對(duì)城市發(fā)展包容性的綜合考驗(yàn)。
而房地產(chǎn)政策如何設(shè)計(jì)、如何完善、如何更加人性化地落地進(jìn)而獲得最大程度的認(rèn)同，就是這一考驗(yàn)中具有挑戰(zhàn)性的考題之一。
5月17日召開(kāi)的全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議強(qiáng)調(diào)，深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性。如何順應(yīng)市民意愿、傾聽(tīng)市場(chǎng)呼聲，以“時(shí)時(shí)放心不下”的責(zé)任感抓好政策“組合拳”的細(xì)化落實(shí)?
“基本覆蓋常住未落戶(hù)的180多萬(wàn)居民”
5月15日深夜，合肥市民徐文靜還躺在床上刷朋友圈。就在她即將關(guān)閉手機(jī)準(zhǔn)備入睡之時(shí)，突然看到一條重磅消息：《合肥市關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知》發(fā)布。徐文靜立刻從床上坐起，和家人研究起這個(gè)被稱(chēng)為合肥“房十條”的房產(chǎn)新政。
“我們正準(zhǔn)備換房，看這次政策要是合適，就準(zhǔn)備出手了。”已經(jīng)看房?jī)蓚€(gè)多月的徐文靜告訴記者。
5月16日，貝殼找房在抖音、官網(wǎng)等平臺(tái)組織了一次專(zhuān)場(chǎng)直播，專(zhuān)門(mén)針對(duì)合肥此次出臺(tái)的房產(chǎn)新政進(jìn)行解讀。合肥貝殼研究院院長(zhǎng)余路晴告訴記者，直播觀看量與平日同時(shí)段相比增長(zhǎng)了1倍多，留咨量也增長(zhǎng)了10%。線上平臺(tái)對(duì)合肥房產(chǎn)新政的關(guān)注迅速升溫。
“頒布房產(chǎn)新政，是合肥積極響應(yīng)中央‘消存量、優(yōu)增量’的實(shí)質(zhì)性舉措?！焙细惠x煌市場(chǎng)研究部高級(jí)總監(jiān)王秋燕認(rèn)為，從調(diào)整方向上看，新政在一定程度上將釋放部分購(gòu)房需求，尤其是對(duì)短期內(nèi)處于觀望狀態(tài)的購(gòu)房者，他們?nèi)胧械姆e極性將會(huì)有所上漲。
“合肥的這次補(bǔ)貼力度大，補(bǔ)貼范圍也廣，基本覆蓋常住未落戶(hù)的180多萬(wàn)居民?！庇嗦非缯J(rèn)為，近年來(lái)，合肥創(chuàng)新發(fā)展不斷加快，人才回流持續(xù)升溫，2023年新增常住人口21.9萬(wàn)人，增量居全國(guó)第一。此次新政專(zhuān)門(mén)向新市民、進(jìn)城農(nóng)民、城市公共服務(wù)人員進(jìn)行了重點(diǎn)傾斜，必將有利于留住人才，為城市發(fā)展增添新的“第一動(dòng)力”。
就在市場(chǎng)還在咀嚼消化合肥“房十條”時(shí)，5月17日中午，央行的“三連發(fā)”接踵而至，讓余路晴驚呼“意義重大”。余路晴分析認(rèn)為，央行發(fā)力，明確了國(guó)家政策導(dǎo)向。
同時(shí)，個(gè)人住房貸款首套房、二套房首付款比例降低，住房貸款利率下降，再加上合肥購(gòu)房政府補(bǔ)貼，公積金貸款額度提升以及一些樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商打折讓利，“多端發(fā)力”將實(shí)實(shí)在在減輕在合肥購(gòu)房和安家落戶(hù)的負(fù)擔(dān)。
房產(chǎn)市場(chǎng)討論的熱度已經(jīng)起來(lái)了。余路晴建議，合肥市及各縣區(qū)應(yīng)“加把火”，向前“推一步”，加快“房十條”實(shí)施細(xì)則落地，真正將購(gòu)買(mǎi)預(yù)期轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)。
“在等各縣區(qū)實(shí)施細(xì)則的落地”
“我們也在等各縣區(qū)實(shí)施細(xì)則的落地?！?月17日，偉星地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人唐馳冉告訴記者，央行及合肥新政出臺(tái)也引起了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)廣泛關(guān)注?！叭绻胤秸吆线m，我們十分愿意再拿新地?！碧岂Y冉表示。
房地產(chǎn)信息綜合服務(wù)商克而瑞安徽區(qū)域總經(jīng)理周開(kāi)拓認(rèn)為，合肥新政對(duì)房企而言，給予了很大支持力度。諸如市區(qū)商品房項(xiàng)目不再搖號(hào)、全面取消樓層差價(jià)限制等給予了企業(yè)更大的操盤(pán)空間，有利于頂?shù)椎确菢?biāo)房源去化，優(yōu)化調(diào)整企業(yè)自持商辦比例政策，支持競(jìng)自持租賃住房整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑?yōu)化車(chē)位(庫(kù))等，可減輕企業(yè)資金壓力，解決歷史遺留問(wèn)題，讓企業(yè)輕裝上陣。
記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，加大優(yōu)質(zhì)地塊的供給力度，是許多房企的共同呼吁。
“從庫(kù)存絕對(duì)量看，合肥在同級(jí)別城市中應(yīng)該是最低的，去化周期也是全國(guó)最短的之一?！敝荛_(kāi)拓告訴記者?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年4月底，合肥市區(qū)商品房狹義庫(kù)存為228萬(wàn)平方米，按近6個(gè)月的月均去化速度計(jì)算，去化周期為11.2個(gè)月，按近12個(gè)月的月均去化速度計(jì)算，去化周期為27個(gè)月。
“目前，合肥待入市的項(xiàng)目不多，未來(lái)供應(yīng)約束較大，不利于容量修復(fù)?！敝荛_(kāi)拓說(shuō)。
同時(shí)，一些業(yè)內(nèi)人士也指出，隨著國(guó)內(nèi)一線城市樓市全面“解綁”，一些房企會(huì)將有限的資金集中到一線城市較早推出的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上。
“合肥房產(chǎn)保值率全國(guó)靠前，市場(chǎng)較為健康，業(yè)界口碑不錯(cuò)，是整個(gè)行業(yè)看好的第一梯隊(duì)城市?！币晃环科筘?fù)責(zé)人建議，在濱湖、淝河、駱崗公園等重點(diǎn)區(qū)域，加快供地速度，以小型化、優(yōu)質(zhì)化地塊吸引市場(chǎng)資金。
“合肥房產(chǎn)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額等占全省三分之一以上，合肥市場(chǎng)全面啟動(dòng)，必將拉動(dòng)全省房地產(chǎn)投資的整盤(pán)棋局?！庇嗦非缯f(shuō)。
“給予房企更多產(chǎn)品創(chuàng)新空間”
“不要期待市場(chǎng)出現(xiàn)V字型反轉(zhuǎn)，也不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)暴漲?！卑不帐》康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)郭紅兵提醒購(gòu)房人，合肥樓市供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，新政推出大概率不會(huì)出現(xiàn)立竿見(jiàn)影的效果，更不可能短期推漲房?jī)r(jià)。“政策的目標(biāo)是順應(yīng)新供求關(guān)系的要求，穩(wěn)住房地產(chǎn)這一事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人民群眾美好生活的大事?！惫t兵說(shuō)。
貝殼房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新房客戶(hù)中65%以上是二手房業(yè)主，此次新政中“以舊換新”舉措頗為引人關(guān)注。郭紅兵認(rèn)為除鄭州、南京等少數(shù)城市外，合肥出臺(tái)“以舊換新”的政策目前在全國(guó)是較為領(lǐng)先的，是這次新政中最值得期待的一項(xiàng)。
“以舊換新不是新增房地產(chǎn)投資性需求，而是讓有能力改善居住條件的人群能夠更好更快地完成改善?！惫t兵說(shuō)。
因此，新供求關(guān)系中，“改善”是一大關(guān)鍵詞。
“因?yàn)闇?zhǔn)備生二胎，所以我們才想著把目前的小三居置換成大四居?！毙煳撵o告訴記者。而在偉星房產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告中，與徐文靜有同樣情況的不在少數(shù)，140平方米左右新房的客戶(hù)需求意向占比達(dá)到了38%，是所有需求意向中占比最高的。
需要“改善”的不僅是面積，還有品質(zhì)。一位房產(chǎn)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，近年來(lái)，在一線城市，樓市產(chǎn)品在不斷迭代，外立面越做越高級(jí)，諸如干掛外立面以及全鋁板、玻璃幕墻都運(yùn)用在了商品房上。而這些產(chǎn)品在合肥還是比較少見(jiàn)。
去年，蕪湖市試點(diǎn)立體生態(tài)住宅，建設(shè)了高度不小于5.6米的懸挑陽(yáng)臺(tái)，成為我省首個(gè)試點(diǎn)“第四代住宅”的項(xiàng)目，目前已經(jīng)建成并陸續(xù)對(duì)外銷(xiāo)售。新政推出后，合肥市也開(kāi)始計(jì)劃選取天鵝湖商務(wù)區(qū)核心區(qū)、駱崗公園周邊區(qū)域、董鋪水庫(kù)及大蜀山周邊區(qū)域地塊，試點(diǎn)“第四代住宅”。
“在地價(jià)以外，還應(yīng)給予房企更多產(chǎn)品創(chuàng)新空間。”周開(kāi)拓認(rèn)為，實(shí)施新政中，應(yīng)在盡量減少對(duì)現(xiàn)有新房銷(xiāo)售影響的情況下，穩(wěn)步推進(jìn)樓市產(chǎn)品更新?lián)Q代，滿(mǎn)足多層次的住房需求，推動(dòng)城市改善和高質(zhì)量建設(shè)。
