上海市土地出讓交易規(guī)則宣布新的變化。記者15日從上海市規(guī)劃和自然資源局獲悉，自今年第五批次起，上海商品住房用地出讓將對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊施行“雙高雙競(jìng)”舉措，即施行兩輪競(jìng)價(jià)、兩輪競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。其中，“第二輪競(jìng)價(jià)”將不再設(shè)置溢價(jià)率上限，以“價(jià)高者得”確定最終競(jìng)得人。

　　同時(shí)，上海市土地交易市場(chǎng)發(fā)布上海第五批次商品住房用地出讓公告，具體出讓靜安區(qū)2幅地塊，出讓總用地面積約5.01公頃，起始總價(jià)106.79億元。這意味著，在下一批次的土地出讓中，靜安區(qū)2幅地塊將完全交由市場(chǎng)定價(jià)。

　　雙高雙競(jìng)，梯度競(jìng)爭(zhēng)

　　此次宣布的“雙高雙競(jìng)”，拆開(kāi)來(lái)看可以分為兩輪競(jìng)價(jià)、兩輪競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，競(jìng)買完成上一個(gè)指標(biāo)要求后，轉(zhuǎn)入下一個(gè)指標(biāo)要求，采取梯度競(jìng)爭(zhēng)舉措。具體步驟如下：

　　“第一輪競(jìng)高品質(zhì)”是將綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術(shù)應(yīng)用等普適要求納入土地出讓合同。因此這一輪“競(jìng)高”也可以理解為進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)土拍流程前的起始條件。符合前一輪條件的競(jìng)拍者，將在土拍現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行“第一輪競(jìng)價(jià)”，對(duì)市場(chǎng)熱度較高的地塊，通過(guò)出讓前綜合會(huì)商機(jī)制，合理設(shè)定出讓起始價(jià)格，確定差異化的溢價(jià)空間。這一環(huán)節(jié)基本延續(xù)此前土拍的競(jìng)價(jià)模式。

　　當(dāng)“第一輪競(jìng)價(jià)”觸到地塊的溢價(jià)中止價(jià)時(shí)，將進(jìn)行“第二輪競(jìng)高品質(zhì)”，對(duì)“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競(jìng)公共設(shè)施和開(kāi)放空間等”“競(jìng)無(wú)償移交政府的高端人才住房”等系列舉措選擇應(yīng)用、順次競(jìng)買。通過(guò)“第二輪競(jìng)高品質(zhì)”的競(jìng)買者，將進(jìn)入“第二輪競(jìng)價(jià)”，通過(guò)再次競(jìng)價(jià)，以“價(jià)高者得”的方式最終確定競(jìng)得人。

　　值得注意的是，此次新規(guī)針對(duì)的是市場(chǎng)熱門地塊。上海在2021年為抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，曾實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)政策。今年6月，上海取消土拍溢價(jià)率10%上限，但對(duì)市場(chǎng)熱度較高的特定區(qū)域地塊可經(jīng)決策采取差別化調(diào)控措施，在溢價(jià)率超過(guò)一定限度后轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

　　因此，本次新規(guī)中的“第二輪競(jìng)高品質(zhì)”與“第二輪競(jìng)價(jià)”相當(dāng)于替代了此前土拍中的搖號(hào)環(huán)節(jié)。尤其是在“第二輪競(jìng)價(jià)”中，將不再設(shè)置溢價(jià)率上限。這意味著，熱門地塊的土拍成交地價(jià)將完全由市場(chǎng)化競(jìng)價(jià)確定。

　　新增指標(biāo)，引導(dǎo)高品質(zhì)建設(shè)

　　此次規(guī)則的改變，可以看到兩個(gè)方向：一是釋放市場(chǎng)活力，加強(qiáng)市場(chǎng)資源配置功能；二是吸引優(yōu)質(zhì)投資者，引導(dǎo)建設(shè)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目。

　　本次新規(guī)的另一個(gè)重要改變就是增加了“第二輪競(jìng)高品質(zhì)”，且放在了最終競(jìng)價(jià)輪的前面。上海市規(guī)劃和自然資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這一改變針對(duì)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化和人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，引導(dǎo)住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展。

　　因此，除原有的綠色建筑、超低能耗建筑等高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)外，本次出讓增設(shè)了“競(jìng)裝修標(biāo)準(zhǔn)”“競(jìng)公共設(shè)施和開(kāi)放空間等”“競(jìng)無(wú)償移交政府的高端人才住房”3項(xiàng)全新指標(biāo)，鼓勵(lì)市場(chǎng)主體建設(shè)優(yōu)質(zhì)住房，提升居住配套的公共服務(wù)功能和高品質(zhì)公共空間環(huán)境，吸引各類人才落戶發(fā)展。

　　其中，地塊的高品質(zhì)建設(shè)導(dǎo)向和具體競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)，均在出讓條件確定階段，由市相關(guān)部門會(huì)同相關(guān)區(qū)政府(出讓人)通過(guò)綜合評(píng)估和會(huì)商機(jī)制，根據(jù)地塊區(qū)位條件、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)情況等差異化確定。

　　地塊成交后，高品質(zhì)建設(shè)各項(xiàng)要求將全部納入土地出讓合同，實(shí)現(xiàn)建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)等全生命周期合同監(jiān)管，確保高品質(zhì)建設(shè)要求落地。(記者 葉宇)