日前，馬鞍山市住建局發(fā)布“關(guān)于公開征求《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法》(草案征求意見稿)意見的公告”(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，向社會(huì)公開征求意見。《辦法》內(nèi)容涉及監(jiān)督管理，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的使用和維護(hù)，法律責(zé)任等各方面。

　　增強(qiáng)《辦法》可操作性和針對(duì)性

　　近年來，隨著城市化進(jìn)程不斷加快，物業(yè)管理服務(wù)需求日益增大，出現(xiàn)了許多亟待解決的新情況、新矛盾、新問題。

　　對(duì)此，馬鞍山市以相關(guān)法律法規(guī)為中心，以多層次的部門規(guī)章為依據(jù)，學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，緊密結(jié)合馬鞍山市實(shí)際，起草了該《辦法》，旨在進(jìn)一步規(guī)范全市物業(yè)服務(wù)管理、提升群眾宜居品質(zhì)。

　　為增強(qiáng)可操作性和針對(duì)性，《辦法》進(jìn)一步突出黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治，確立和保障業(yè)主自治管理權(quán)益，賦予業(yè)主享有物業(yè)自治管理的自主權(quán)和委托管理權(quán)；保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，圍繞物業(yè)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)、物業(yè)服務(wù)的方式和內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等問題作出了系統(tǒng)化的相關(guān)規(guī)定；理順物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制，明確各方權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)利，協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益關(guān)系，構(gòu)建和諧穩(wěn)定物業(yè)服務(wù)管理法治環(huán)境。

　　《辦法》草擬過程中，還堅(jiān)持“問題導(dǎo)向”，直面物業(yè)管理普遍存在的矛盾焦點(diǎn)問題，在保障業(yè)主合法權(quán)益、促成業(yè)主大會(huì)成立、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等方面做了更多的探索，力求將物業(yè)服務(wù)管理更好地嵌入城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系，更好地契合共建、共治、共享的民生發(fā)展格局要求。

　　業(yè)主委員會(huì)成立和監(jiān)管有章可循

　　《辦法》在第四條至第十一條中，對(duì)市、縣級(jí)人民政府及街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)等相關(guān)部門、單位和組織的職責(zé)進(jìn)行明確，并細(xì)化到了具體事項(xiàng)。

　　堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治，《辦法》第三條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動(dòng)。鼓勵(lì)和支持符合條件的社區(qū)“兩委”成員、居民小組組長(zhǎng)、中共黨員業(yè)主通過法定程序當(dāng)選為業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)委員，依法履行職責(zé)。

　　為破解業(yè)委會(huì)成立難、履職難問題，《辦法》還對(duì)規(guī)范業(yè)主組織運(yùn)作、強(qiáng)化業(yè)主自我管理、自我約束機(jī)制上進(jìn)行了創(chuàng)新。其中，《辦法》重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了充分發(fā)揮街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和居民委員會(huì)的作用，加強(qiáng)政府對(duì)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組、業(yè)委會(huì)換屆小組等事項(xiàng)的參與和指導(dǎo)。

　　《辦法》第十四條授權(quán)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，對(duì)暫不具備召開業(yè)主大會(huì)條件的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織成立物業(yè)管理委員會(huì)，暫時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)?！掇k法》第二十三條明確了市級(jí)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建立健全物業(yè)管理信息平臺(tái)，改變目前耗時(shí)耗力的“掃樓”書面投票形式，給業(yè)主決定物業(yè)管理事務(wù)提供方便、快捷的信息化平臺(tái)。

　　《辦法》還規(guī)定了業(yè)委會(huì)構(gòu)成的黨員比例，增加了業(yè)委會(huì)人員的禁止性行為，建立業(yè)委會(huì)信息公開制度，明確業(yè)委會(huì)違法違規(guī)行為處置路徑。

　　不得以只售不租為由拒絕出租停車位

　　對(duì)于物業(yè)服務(wù)管理，《辦法》詳細(xì)列出物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含的十三條內(nèi)容，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及業(yè)主決策信息系統(tǒng)設(shè)置公示欄，公開相關(guān)服務(wù)事項(xiàng)，告知全體業(yè)主。

　　《辦法》明確物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格，在合理、公平、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則下實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅前期物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他費(fèi)用由發(fā)改物價(jià)部門指導(dǎo)認(rèn)定。非普通住宅及非住宅物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

　　針對(duì)居民聚焦的矛盾痛點(diǎn)，《辦法》在維修資金方面，要求不動(dòng)產(chǎn)登記部門在辦理房屋登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳交情況予以查驗(yàn)；房屋未結(jié)清物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，不動(dòng)產(chǎn)登記部門不予辦理房屋登記手續(xù)。

　　在小區(qū)加裝電梯、電動(dòng)車充電樁等方面，《辦法》明確，在物業(yè)管理區(qū)域的充電基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)審批同意加裝電梯等安裝過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主，及時(shí)提供相關(guān)圖紙資料，積極配合并協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)用戶需求，經(jīng)相關(guān)區(qū)域業(yè)主同意及業(yè)主大會(huì)授權(quán)，依法利用公共停車位建設(shè)相對(duì)集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施并為業(yè)主提供充電服務(wù)。

　　在停車位管理方面，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要，對(duì)車位、車庫(kù)的售租情況應(yīng)當(dāng)予以公布。尚未出售的車位、車庫(kù)，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租，不得以只售不租為由拒絕出租。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫(kù)尚有空余的，不得新辟規(guī)劃以外的車位。車位、車庫(kù)不足，利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場(chǎng)地停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其收費(fèi)、管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。

　　目前，該《辦法》草案征求意見稿已經(jīng)通過市住建局官方網(wǎng)站、馬鞍山發(fā)布微信公眾號(hào)等進(jìn)行發(fā)布，市民可在6月30日之前提交意見和建議，書面意見建議可提交至市住建局物業(yè)管理科(花山區(qū)艷陽(yáng)路68號(hào)房地產(chǎn)大廈9樓901室)，或通過電子郵箱zjwwyglk@163.com，聯(lián)系電話0555-2362287進(jìn)行提交。