日前，馬鞍山市住建局發(fā)布“關(guān)于公開征求《馬鞍山市住宅小區(qū)物業(yè)管理實施辦法》(草案征求意見稿)意見的公告”(以下簡稱《辦法》)，向社會公開征求意見?！掇k法》內(nèi)容涉及監(jiān)督管理，業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會，前期物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的使用和維護，法律責(zé)任等各方面。

　　增強《辦法》可操作性和針對性

　　近年來，隨著城市化進程不斷加快，物業(yè)管理服務(wù)需求日益增大，出現(xiàn)了許多亟待解決的新情況、新矛盾、新問題。

　　對此，馬鞍山市以相關(guān)法律法規(guī)為中心，以多層次的部門規(guī)章為依據(jù)，學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗，緊密結(jié)合馬鞍山市實際，起草了該《辦法》，旨在進一步規(guī)范全市物業(yè)服務(wù)管理、提升群眾宜居品質(zhì)。

　　為增強可操作性和針對性，《辦法》進一步突出黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治，確立和保障業(yè)主自治管理權(quán)益，賦予業(yè)主享有物業(yè)自治管理的自主權(quán)和委托管理權(quán)；保障物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，圍繞物業(yè)市場的公平競爭、物業(yè)服務(wù)的方式和內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)收費等問題作出了系統(tǒng)化的相關(guān)規(guī)定；理順物業(yè)服務(wù)管理機制，明確各方權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)，保護業(yè)主的合法權(quán)利，協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益關(guān)系，構(gòu)建和諧穩(wěn)定物業(yè)服務(wù)管理法治環(huán)境。

　　《辦法》草擬過程中，還堅持“問題導(dǎo)向”，直面物業(yè)管理普遍存在的矛盾焦點問題，在保障業(yè)主合法權(quán)益、促成業(yè)主大會成立、規(guī)范業(yè)主委員會運作、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等方面做了更多的探索，力求將物業(yè)服務(wù)管理更好地嵌入城鄉(xiāng)社區(qū)治理體系，更好地契合共建、共治、共享的民生發(fā)展格局要求。

　　業(yè)主委員會成立和監(jiān)管有章可循

　　《辦法》在第四條至第十一條中，對市、縣級人民政府及街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和物業(yè)管理主管部門、行業(yè)協(xié)會等相關(guān)部門、單位和組織的職責(zé)進行明確，并細化到了具體事項。

　　堅持黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治，《辦法》第三條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下依法依規(guī)開展物業(yè)管理活動。鼓勵和支持符合條件的社區(qū)“兩委”成員、居民小組組長、中共黨員業(yè)主通過法定程序當選為業(yè)主大會籌備組業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員，依法履行職責(zé)。

　　為破解業(yè)委會成立難、履職難問題，《辦法》還對規(guī)范業(yè)主組織運作、強化業(yè)主自我管理、自我約束機制上進行了創(chuàng)新。其中，《辦法》重點強調(diào)了充分發(fā)揮街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府)和居民委員會的作用，加強政府對首次業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)委會換屆小組等事項的參與和指導(dǎo)。

　　《辦法》第十四條授權(quán)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，對暫不具備召開業(yè)主大會條件的住宅小區(qū)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織成立物業(yè)管理委員會，暫時代行業(yè)主委員會職責(zé)?！掇k法》第二十三條明確了市級物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)建立健全物業(yè)管理信息平臺，改變目前耗時耗力的“掃樓”書面投票形式，給業(yè)主決定物業(yè)管理事務(wù)提供方便、快捷的信息化平臺。

　　《辦法》還規(guī)定了業(yè)委會構(gòu)成的黨員比例，增加了業(yè)委會人員的禁止性行為，建立業(yè)委會信息公開制度，明確業(yè)委會違法違規(guī)行為處置路徑。

　　不得以只售不租為由拒絕出租停車位

　　對于物業(yè)服務(wù)管理，《辦法》詳細列出物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包含的十三條內(nèi)容，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以及業(yè)主決策信息系統(tǒng)設(shè)置公示欄，公開相關(guān)服務(wù)事項，告知全體業(yè)主。

　　《辦法》明確物業(yè)服務(wù)收費價格，在合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則下實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)綜合服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，其他費用由發(fā)改物價部門指導(dǎo)認定。非普通住宅及非住宅物業(yè)綜合服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　針對居民聚焦的矛盾痛點，《辦法》在維修資金方面，要求不動產(chǎn)登記部門在辦理房屋登記時，應(yīng)當對物業(yè)專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費繳交情況予以查驗；房屋未結(jié)清物業(yè)專項維修資金、物業(yè)服務(wù)費的，不動產(chǎn)登記部門不予辦理房屋登記手續(xù)。

　　在小區(qū)加裝電梯、電動車充電樁等方面，《辦法》明確，在物業(yè)管理區(qū)域的充電基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)審批同意加裝電梯等安裝過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主，及時提供相關(guān)圖紙資料，積極配合并協(xié)助現(xiàn)場勘查、施工。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)用戶需求，經(jīng)相關(guān)區(qū)域業(yè)主同意及業(yè)主大會授權(quán)，依法利用公共停車位建設(shè)相對集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施并為業(yè)主提供充電服務(wù)。

　　在停車位管理方面，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要，對車位、車庫的售租情況應(yīng)當予以公布。尚未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當出租，不得以只售不租為由拒絕出租。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫尚有空余的，不得新辟規(guī)劃以外的車位。車位、車庫不足，利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，其收費、管理等事項，由業(yè)主大會決定。

　　目前，該《辦法》草案征求意見稿已經(jīng)通過市住建局官方網(wǎng)站、馬鞍山發(fā)布微信公眾號等進行發(fā)布，市民可在6月30日之前提交意見和建議，書面意見建議可提交至市住建局物業(yè)管理科(花山區(qū)艷陽路68號房地產(chǎn)大廈9樓901室)，或通過電子郵箱zjwwyglk@163.com，聯(lián)系電話0555-2362287進行提交。