原標(biāo)題：我市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算新規(guī)實(shí)施

　　在建設(shè)工程審批管理中，由于工程規(guī)劃審批、產(chǎn)權(quán)面積管理分屬不同部門(mén)，建筑面積計(jì)算方法存在《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》兩套不同標(biāo)準(zhǔn)，使得同一建設(shè)項(xiàng)目在各管理階段計(jì)算產(chǎn)生不同建筑面積。這導(dǎo)致行政監(jiān)管難以實(shí)現(xiàn)有效閉合。部分房地產(chǎn)商在設(shè)計(jì)中利用不同標(biāo)準(zhǔn)的面積計(jì)算方式“打擦邊球”，存在建筑設(shè)計(jì)不合理、規(guī)避容積率限制的現(xiàn)象。

　　5月13日，《馬鞍山市建設(shè)項(xiàng)目建筑面積計(jì)算暫行規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)正式印發(fā)。該《規(guī)定》要求建設(shè)項(xiàng)目在土地出讓、規(guī)劃許可、不動(dòng)產(chǎn)登記階段所涉及建筑面積計(jì)算，統(tǒng)一按房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范執(zhí)行;適用范圍為馬鞍山市市區(qū)范圍(花山區(qū)、雨山區(qū)、博望區(qū))內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目建筑面積的確認(rèn)和管理，示范園區(qū)、鄭蒲港新區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行?！兑?guī)定》下發(fā)日起正式實(shí)施，實(shí)施有效期為五年。同時(shí)明確，在本規(guī)定施行之前已簽訂土地出讓合同的，按原規(guī)定執(zhí)行。

　　陽(yáng)臺(tái)面積計(jì)算 不再只看是否封閉

　　有過(guò)買(mǎi)房經(jīng)歷的市民都知道，買(mǎi)新房子，陽(yáng)臺(tái)是否封閉，很有講究——封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算全面積，不封閉的陽(yáng)臺(tái)計(jì)算算一半面積。因此，未封閉的陽(yáng)臺(tái)往往被開(kāi)發(fā)商“半價(jià)促銷”。然而，陽(yáng)臺(tái)不同與房間，對(duì)于消防、承重等方面的建造要求并不相同，實(shí)際使用中，如果將超面積的大陽(yáng)臺(tái)封做房間使用，存在諸多安全隱患和違建風(fēng)險(xiǎn)。

　　為防止開(kāi)發(fā)商以陽(yáng)臺(tái)名義“偷”面積，故意做特大陽(yáng)臺(tái)，該《規(guī)定》明確：每戶單個(gè)陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積不應(yīng)大于10平方米且每戶陽(yáng)臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積之和占該戶套內(nèi)建筑面積不應(yīng)大于15%，陽(yáng)臺(tái)板相連的兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)視為一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。

　　并在原《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)劃》上進(jìn)一步明確了凹凸陽(yáng)臺(tái)的不同定義，并按照凹入進(jìn)深是否大于0.6米以及凹入進(jìn)深是否達(dá)到陽(yáng)臺(tái)寬度的2/3，將復(fù)合陽(yáng)臺(tái)的面積計(jì)算方式進(jìn)行不同等級(jí)的劃分。

　　如今的高層住宅，往往空調(diào)也有了“獨(dú)立房間”。這部分是否需要購(gòu)房者買(mǎi)單呢?該《規(guī)定》明確：利用陽(yáng)臺(tái)局部空間設(shè)置空調(diào)機(jī)位的，該空調(diào)機(jī)位應(yīng)與其相連的陽(yáng)臺(tái)一體計(jì)算建筑面積。

　　涉及公攤的門(mén)廊、雨棚、走廊面積計(jì)算有了新標(biāo)準(zhǔn)

　　公攤面積占比多少，這成為市民選購(gòu)住宅時(shí)最關(guān)心的問(wèn)題。公攤越大，意味著相同建筑面積的住宅套內(nèi)實(shí)際居住面積越小。然而，曾經(jīng)的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中對(duì)于有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊、門(mén)斗計(jì)算全面積。

　　為此，《規(guī)定》對(duì)于涉及公攤的門(mén)廊、雨棚面積計(jì)算方式給予了明確規(guī)定：有圍護(hù)設(shè)施(或柱)的門(mén)廊、有柱雨棚;有頂蓋不封閉的走廊(挑廊);有圍護(hù)設(shè)施(或柱)的檐廊，均計(jì)算1/2面積。除此之外，對(duì)于不封閉的室外樓梯，《規(guī)定》明確，應(yīng)并入所依附建筑物自然層，并按其水平投影面積的1/2計(jì)算建筑面積。

　　在高層住宅中，架空層往往是居民休閑、避雨、納涼的好去處。然而，不少樓盤(pán)，架空層經(jīng)常被改造成全封閉物業(yè)用房、非機(jī)動(dòng)車停車位，花樣層出的“變形記”不斷上演。為此，該《規(guī)定》明確：層高大于3.0米的架空層，其建筑面積可不計(jì)入容積率(電梯井、門(mén)廳、過(guò)道等圍合部分應(yīng)計(jì)入容積率);并對(duì)架空層的功能使用提出了具體要求：架空層應(yīng)以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開(kāi)敞，作為公共休閑、交通、綠化等公共開(kāi)敞空間使用。

　　“買(mǎi)一層送一層”將不再有 “偷面積”行不通

　　此前曾有不少樓盤(pán)變通住宅設(shè)計(jì)，利用拉高住宅層高做成錯(cuò)層、夾層等“假?gòu)?fù)式”來(lái)吸引購(gòu)買(mǎi)者，打著“買(mǎi)一層送一層”的誘惑口號(hào)，來(lái)提高銷售量。

　　“這種‘偷面積’的方式，規(guī)避了容積率的硬性規(guī)定，攤薄了土地成本，變相提價(jià)，以此獲得更大的利潤(rùn)。”在省化工地質(zhì)勘查總院房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)負(fù)責(zé)人盛仲進(jìn)看來(lái)，盡管使用面積會(huì)翻倍上漲，但在建設(shè)樓板鋼架和后期使用過(guò)程中，無(wú)形中增加了建筑物的結(jié)構(gòu)承重，若設(shè)計(jì)之初未考慮后期的改擴(kuò)建工程，會(huì)極大地威脅到建筑物的安全性。

　　該《規(guī)定》對(duì)于可以挑高設(shè)置的起居廳面積比例進(jìn)行了明確規(guī)定：要求套內(nèi)建筑面積超過(guò)200平方米的住宅的起居廳層高不應(yīng)超過(guò)7.2米，且該部分面積不超過(guò)該戶套內(nèi)建筑面積的20%的，按起居廳投影面積計(jì)算建筑面積，否則按起居廳投影面積的2倍計(jì)算建筑面積。(記者 任德玲)