“交了物業(yè)費，車輛亂停亂放沒人管，連基本的保潔也做不好，親朋好友都不大愿意來串門?！碧崞鹨郧暗奈飿I(yè)服務，江蘇南通市崇川區(qū)居民朱新華一肚子不滿?，F(xiàn)在，他的氣消了，這要從當?shù)卦诶吓f小區(qū)推行的物業(yè)服務社說起。
老舊小區(qū)的物業(yè)管理，是很多城市的“老大難”問題。作為南通市主城區(qū)，崇川區(qū)自2020年以來先后對178個老舊小區(qū)實施改造，并通過組建公益性的物業(yè)服務社，推動化解老舊小區(qū)失管、脫管難題，實現(xiàn)了一批老舊小區(qū)從內(nèi)到外的煥新。
近日，人民網(wǎng)走進當?shù)亟瘀卧?、北郭東村、段家壩小園等老舊小區(qū)實地調(diào)研，看到了環(huán)境整潔、鄰里和睦、治理有序的可喜畫面。崇川區(qū)住建局副局長陳婷婷表示，“我們通過黨建引領、公益為民、治理融合、專業(yè)外包的方式，創(chuàng)新打造物業(yè)服務社，實行托底式服務，推動老舊小區(qū)物業(yè)管理走上了正軌?！?/p>
“重點激發(fā)大家的主人翁意識”
學田街道金鑫苑建于1999年，共11幢292戶。20多年來，這個小區(qū)先后有4家物業(yè)公司入駐，最終都因管理不善、居民不買賬而遺憾撤場。
針對老舊小區(qū)這一較為普遍的社會問題，崇川區(qū)委、區(qū)政府提出以黨建引領為核心，建立“區(qū)級指導、街道統(tǒng)籌、社區(qū)負責、業(yè)主監(jiān)督”的物業(yè)服務社組織體系，具體由社區(qū)黨組織牽頭成立物業(yè)服務社，同時匯聚業(yè)主委員會、社會組織、志愿者等多方力量，引導黨員骨干加入物業(yè)服務社。
業(yè)委會是個中關鍵。作為崇川區(qū)首批探索實施物業(yè)服務社管理模式的小區(qū)，金鑫苑2021年選舉出了新一屆業(yè)委會?！拔覀儼褬I(yè)委會成員的特點定義為‘四有’，有威望，有情懷，有能力，有精力，重點激發(fā)大家的主人翁意識?！鄙鐓^(qū)黨委書記倪燕說。
志愿者正是小區(qū)主人翁的角色擔當。江蘇工程職業(yè)技術學院微電子專業(yè)的陸冬明老師加入志愿服務隊后，發(fā)揮專業(yè)特長，當起了小區(qū)里的“電工師傅”。王克云、劉國蘭是“助鄰志愿者”，誰家老人腿腳不便，他倆就定期上門打掃衛(wèi)生，組織大伙兒為困境人群獻愛心。
朱仁昌是一名退役軍人，在小區(qū)改造中他就憑著“較真勁”，嚴格把關施工質(zhì)量。物業(yè)服務社運營后，他又加入義務監(jiān)督隊，主動承擔起車輛停放、安全檢查等工作，“志愿者不拿一分錢工資，我作為黨員就要以身作則?！?/p>
城東街道北郭東村南區(qū)，過去也是臟亂差的老舊小區(qū)，在社區(qū)黨委組織下試水物業(yè)服務社模式，面向居民實行“點單式”服務，104名黨員群眾主動擔任“紅色管家”。退休干部王瑞華牽頭成立了黨群志愿者隊，“我們每天巡查一小時、商議一小時、服務一小時，每月定期有31名志愿者輪流負責小區(qū)衛(wèi)生和安全。”
包勇奮在北郭東村生活了24年，對目前的物業(yè)服務贊不絕口：“過去有人在花圃里施肥種菜，散發(fā)出的異味讓人不敢開窗，志愿者挨家挨戶上門勸導，熱心居民還自發(fā)補種了花花草草?！?/p>
“我們都把小區(qū)的事當成自家的事”
老舊小區(qū)改造，“改”的是硬件，“造”的是品質(zhì)。老舊小區(qū)更新改造后，物業(yè)管理跟不上，居民的獲得感、安全感和幸福感從何而來，又如何長久?
在金鑫苑居民們看來，物業(yè)服務社成立后，在社區(qū)黨委和小區(qū)業(yè)委會有力組織下進行自管自治，實現(xiàn)了“對癥下藥”。用朱新華的話說：“我們都把小區(qū)的事當成自家的事。”
老舊小區(qū)在建設初期規(guī)劃的停車位數(shù)量不足，常常成為居民和物業(yè)管理方之間的矛盾點。金鑫苑居民登記的車輛共340輛，停車位只有187個，該小區(qū)地處位于南通圓融商圈附近，外來車輛頻繁進出，讓原本不多的車位更加捉襟見肘。
“為此，全體業(yè)主投票決定將臨停車輛的收費標準提高。經(jīng)此調(diào)節(jié)后，一方面提供給居民的車位增多了，另一方面小區(qū)的公共收入也增加了。”小區(qū)業(yè)委會主任施偉還介紹說，“當年繳清物業(yè)費的業(yè)主第一輛車免費停，第二輛車開始收費?！比ツ?，金鑫苑小區(qū)收到物業(yè)費、停車費共29萬元，除去7位物管人員的工資開支，剩余8萬元以分紅的形式分配到了每戶。
“遇到有業(yè)主亂停車，居民們會在業(yè)主群里予以曝光。停在路上的，就在年終分紅中扣20元，停在消防通道上的扣40元?！笔﹤フf，小區(qū)所有業(yè)主參與制度共建、互相監(jiān)督，解決了車輛亂停亂放的“頑疾”。
涉及公共利益分紅，對小區(qū)內(nèi)的空關戶、無車戶是否公平?據(jù)介紹，針對無車戶，業(yè)委會每年補貼120元；針對空關戶，如果全年電費不超過100元，業(yè)委會會退還30%的物業(yè)費。
沈先生是金鑫苑的一名空關戶，長期居住在國外。新的補貼辦法出來后，他一算，原本每年960元的物業(yè)費，加上無車戶補貼120元、年分紅275元，再算上減免的3成，他每年只需要交400來元。
構建“六力共治”格局
新城橋街道城南新村社區(qū)段家壩小園建于1995年，自建成后便由坤園物業(yè)公司進行管理，物業(yè)費收取率不到40%，小區(qū)治理陷入惡性循環(huán)?！斑B保安都沒有，又臟又破，垃圾也沒人來打掃。”3號樓居民沈曉水說。
2020年，段家壩小園被列為老舊小區(qū)改造項目，當年年底改造完成。2022年3月，物業(yè)服務社在這里落地，物業(yè)服務社提供護綠養(yǎng)綠、文明養(yǎng)犬、垃圾分類、停車秩序等志愿服務，其他服務向物業(yè)公司購買。
王華是城南新村社區(qū)物業(yè)服務社的“紅領管家”，負責段家壩小園的管道疏通、電路維修?！巴鯉煾嫡J真負責，遇到停水停電，只要打個電話，十分鐘內(nèi)就能上門維修?！碧崞疬@位王師傅，小區(qū)居民紛紛豎起大拇指。
值得一提的是，目前段家壩小園不向業(yè)主收取物業(yè)費。原來，小區(qū)的公共收益有兩處，一是小區(qū)內(nèi)每輛車600元/年的停車費收入，二是小區(qū)配套店面房的租金，合計每年有20萬元，扣除必要的保潔與安保人員開支后，每年還有5萬元左右的結余投入到公共維修基金的蓄水池。
陳婷婷坦言，在專業(yè)性上物業(yè)服務社比不上物業(yè)公司，它更多的是承擔“兜底”的功能，與市場化物管優(yōu)勢互補，而小區(qū)具體選擇哪種管理模式更適合，需要視其具體情況由業(yè)主共同決定。此外，物業(yè)服務社還承擔了“應急”功能，一旦有物業(yè)公司中途撤場，物業(yè)服務社就要頂上，“畢竟小區(qū)垃圾不能一天沒人倒，小區(qū)安保不能一天沒人管?！?/p>
截至目前，崇川區(qū)已實施改造的100多個老舊小區(qū)中，其中70多個由市場化物業(yè)公司管理，30多個由物業(yè)服務社管理。陳婷婷表示，當前，崇川區(qū)正積極發(fā)揮黨組織領導力、主管部門監(jiān)管力、執(zhí)法部門公信力、業(yè)主委員會履職力、物管企業(yè)服務力、居民群眾自治力，構建“六力共治”格局。
