春江水暖鴨先知，而最早感受到樓市“初春回暖”的也正是與其直接接觸的市場。
“二套房貸最低首付降至四成、營業(yè)稅免征期5年改2年”的樓市新政實(shí)施已有一周，從寧波大市區(qū)的情況來看，盡管開發(fā)商嘴里喊著漲價(jià)，但實(shí)際上成交均價(jià)比較平穩(wěn)，好在成功地跑量了。
二套房貸的利率怎么定,這也是新政暖意程度的重要體現(xiàn)。昨日，記者了解到，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行率先在甬出臺(tái)新政后的二套房貸政策，首付為四成起，利率則是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。這個(gè)利率維持了2010年4月“新國八條”以來的水準(zhǔn)。
□記者吳雙穎周陽
A
新政后的房貸
三家銀行確定二套房貸利率
清明小長假放假前一天，記者從某家房產(chǎn)中介處得到消息，“接工行通知商業(yè)貸款新政將推出：1，商業(yè)貸款二套房可最低執(zhí)行首付四成;2，利率為基準(zhǔn)利率上浮10%”。
昨日下午，聽說農(nóng)行的二套房貸利率也已確定，記者向與其有聯(lián)系的樓盤中海陽光玫瑰園求證。
“我們與四大行都有合作，二套房貸利率現(xiàn)在確定下來的有農(nóng)業(yè)銀行，利率是在5.9%(5年以上貸款的基準(zhǔn)利率)基礎(chǔ)上上浮10%”，中海陽光玫瑰園的接線人員昨日告訴記者。
隨后，記者分別向工行寧波市分行、農(nóng)行寧波市分行相關(guān)部門求證，得到了確切消息，執(zhí)行的二套房貸利率定為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
此外，記者昨日還得知，除了工行、農(nóng)行，在甬的還有光大銀行確定了二套房貸利率，和前兩家銀行一樣，也是基準(zhǔn)利率的1.1倍。
二套房貸利率“基準(zhǔn)1.1倍”
將成主流
在3月30日樓市新政公布后，浙商銀行“搶跑”確定二套房貸利率政策：購買500萬元以下的房產(chǎn)，二套房貸最低首付四成，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。但該利率下限僅適用于浙商銀行有開發(fā)貸款合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶，記者了解到在甬僅三個(gè)樓盤適用。也就是說，這不是個(gè)普惠政策。
而今，工行、農(nóng)行和光大銀行確定的二套房貸利率政策有更廣泛的適用性，所以嚴(yán)格說來，它們才是首批確定二套房貸利率的銀行。
工行、農(nóng)行已經(jīng)出招，同列四大行的另兩家怎么說?
昨日下午，中行寧波市分行相關(guān)部門人士告訴記者，總行的相關(guān)政策還沒有出來。而建行寧波市分行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人王女士也表示，還在等總行關(guān)于二套房貸政策的相關(guān)通知，“我們前幾天開始受理二套房貸了，首付四成，利率暫沒明確。”
有銀行界人士告訴記者，之前在首套房貸的利率走向上，工農(nóng)中建四大行“同氣連枝”，“房貸放得多的就是大銀行，估計(jì)中行和建行的政策會(huì)和工行農(nóng)行差不多，畢竟放貸成本一樣，不會(huì)有人故意去搞亂市場。”這位人士對(duì)記者說，當(dāng)下首套房貸的利率，以四大行為首的主流折扣是9折，而二套房貸利率這塊，預(yù)計(jì)“基準(zhǔn)上浮10%”將成主流。
二套房貸利率
降至基準(zhǔn)可能性不大
3月30日樓市房貸新政公布后，部分改善型客戶期盼首付降低的同時(shí)能有利率的下調(diào)，而從現(xiàn)在來看，二套房貸利率在基準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮10%，這個(gè)政策還是維持2010年4月份開始的利率水準(zhǔn)。
2010年4月15日，被稱為史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策的“新國八條”出爐，國務(wù)院要求對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。
雖然首批定出二套房貸利率政策的銀行都堅(jiān)持“二套房貸利率在基準(zhǔn)基礎(chǔ)上上浮10%”，銀行人士證實(shí)一段時(shí)間內(nèi)這個(gè)利率將成主流，那么接下來二套房貸利率有無可能進(jìn)一步降低，比如說降至基準(zhǔn)利率呢?
“我覺得二套房貸利率要降至基準(zhǔn)的可能性不大”，寧波四大行中一家銀行的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人向記者坦承，畢竟當(dāng)下個(gè)人房貸也不是特別賺錢，而二套房貸的風(fēng)險(xiǎn)本就比首套房貸來得大，銀行是要核算成本追求效益的。
另有銀行業(yè)界人士告訴記者，二套房貸的利率肯定要影響到首套房貸的利率，“如果二套房貸利率保持基準(zhǔn)，不上浮的話，那么市場會(huì)期盼首套房貸的利率比當(dāng)下的主流9折更優(yōu)惠。所以哪怕是從這個(gè)層面考慮，二套房貸的利率要降至基準(zhǔn)的可能性也不大”。
記者測算過，以貸100萬元30年期的房貸為例,選等額本息方式,二套房貸利率是上浮10%還是保持基準(zhǔn)利率，月供差距近400元。
B
新政后的成交量
一周成交套數(shù)接近歷史最高點(diǎn)
開發(fā)商想趁著新政漲價(jià)，但目前來看，跑量效果才是最明顯的。
根據(jù)華星房產(chǎn)市場周報(bào)顯示，寧波市六區(qū)住宅，3月30日-4月5日成交了832套，環(huán)比上升22%，同比上升302%，周成交套數(shù)接近歷史新高。根據(jù)套數(shù)來看，寧波市六區(qū)住宅套數(shù)排名第一的是中海國際社區(qū)，第二名是中海陽光玫瑰園，第三名是印象巴黎。
記者了解到，這些新政的出臺(tái)，對(duì)于寧波樓市去庫存化取得了積極的效果。以寧波市六區(qū)成交商品住宅為例(同策咨詢提供數(shù)據(jù))，在3月29日新政出臺(tái)前，住宅成交只有102套，而到了3月30日當(dāng)天新房簽約量高達(dá)198套，3月31日更是沖高到274套，至少從成交量上看政策效果還是有的，274套的成交量可以算今年最高的。
喊著漲價(jià)，實(shí)際均價(jià)比較平穩(wěn)
雖然，新政出臺(tái)后，有部分樓盤號(hào)稱要漲價(jià)，開發(fā)商高喊的口號(hào)鋪天蓋地：“漲價(jià)在即快出手”、“通宵賣房不打烊”……周末未到，不少樓盤已是客流量大增，深夜還有置業(yè)顧問在陪同看房，前期的意向客戶下單的也不在少數(shù)。
事實(shí)上，這一輪新政落地之后，大多數(shù)開發(fā)商并沒有漲價(jià)，雖然一些樓盤在開盤優(yōu)惠助推下，到半夜還有人下單，但價(jià)格總體上比較穩(wěn)定。記者從華星房產(chǎn)市場周報(bào)提供的數(shù)據(jù)來看，寧波市六區(qū)成交均價(jià)為12750元每平方米，成交均價(jià)基本與新政出臺(tái)前的一周持平。
寧波樓市有業(yè)內(nèi)人士負(fù)責(zé)人向記者表示，國家多個(gè)部委連續(xù)出招，一直以來備受關(guān)注的樓市新政“靴子”終于落地了。降低二套房首付比例、縮減營業(yè)稅免稅時(shí)限……樓市新政組合拳并不是像2009年那樣的“救市”，而是要優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。
業(yè)內(nèi)：改善型需求將被釋放
“自限購限貸的兩個(gè)政策嚴(yán)格執(zhí)行以來，導(dǎo)致了部分改善型需求客戶無法入市，直接結(jié)果是市場庫存不斷增大。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示。
而市場庫存面積的不斷增加，理應(yīng)也和限購限貸以來偏改善型的大戶型產(chǎn)品的不斷積壓有很大的關(guān)系。如今雖然大部分城市限購取消了，但是市場庫存仍然存在。從另一個(gè)角度來看，降低二套房首付比例，鼓勵(lì)改善型需求入市主要是去化庫存中大戶型的房源。
張宏偉認(rèn)為，營業(yè)稅免征門檻5年變2年，從二手房市場角度來看，符合條件的房源比例將大幅增加，尤其是對(duì)改善型需求來講，由營業(yè)稅的免征，降低了交易成本，部分群體就可以賣掉原有房產(chǎn)進(jìn)行改善或置換，再加上目前公積金貸款、商業(yè)貸款二套房貸首付比例都已經(jīng)明確降低，對(duì)改善型需求來講，勢必會(huì)抓緊入市窗口期積極入市。未來將繼續(xù)降低中大戶型庫存市場占比，有利于加速去庫存，降低市場壓力。
對(duì)于開發(fā)商來說，未來會(huì)拿相對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊，開發(fā)以改善型需求為主的產(chǎn)品。這也促使房企深耕改善型需求潛力相對(duì)較大的一線城市、部分二線城市區(qū)域，企業(yè)布局策略有可能更為集中。
另外，記者昨日在中國寧波住宅與房地產(chǎn)官網(wǎng)看到，截至4月7日，寧波有45661套房子待售，共計(jì)613萬平方米面積的庫存。
