胡笳 吳瓊 陳艷麗

　 　這個月，對于不少房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主來說都有些“非同一般”。

　　2014年的學(xué)區(qū)劃分調(diào)整方案因為一批新學(xué)校誕生而發(fā)生了較大幅度調(diào)整，從以社區(qū)為單位進行劃分逐步改為按路和河流等地理標(biāo)志劃分。

　　“學(xué)區(qū)一年一變，學(xué)區(qū)房何從談起。”市教育局基建處有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。學(xué)區(qū)房，政府和教育部門一直都不認(rèn)可，似乎只是開發(fā)商和業(yè)主兩方你情我愿的炒作“游戲”。“游戲”帶來了巨大經(jīng)濟效應(yīng)和社會效應(yīng)的同時，也常因?qū)W區(qū)調(diào)整而遭遇尷尬。“一年一變的學(xué)區(qū)”這一人人都懂的“游戲”規(guī)則，卻因為種種因素被人為忽略，學(xué)區(qū)房炒作如同紅舞鞋一般難以停歇。　　

        業(yè)主    買的就是“學(xué)區(qū)房”

　　最近，在海一方網(wǎng)友shijie_girl一直在努力構(gòu)建一個特殊的QQ群。與其他閑談QQ群不大相同，她組建的QQ群只面向其所在小區(qū)200多名業(yè)主。原來自7月新學(xué)區(qū)劃分調(diào)整方案出爐后，shijie-girl一家就面對一個難以接受的“悲劇”：花費近80萬購買的學(xué)區(qū)房，如今學(xué)區(qū)不在了。

　　“沒有學(xué)區(qū)，我要這房子做什么。”shijie-girl對此十分憤怒，她說，“樓盤與蒼梧小學(xué)僅一路之隔，一直都以蒼梧學(xué)區(qū)房為宣傳賣點，賣房時開發(fā)商信誓旦旦保證絕對是蒼梧校區(qū)學(xué)區(qū)房，如今這樣不是欺詐我們業(yè)主是什么？”

　　與之相類似的業(yè)主楊女士則較為幸運，她告訴筆者，就在今年她家舉債加貸款購買一套單價在7300元/平方米的二手學(xué)區(qū)房，所幸這次學(xué)區(qū)調(diào)整，她家的“名校”學(xué)區(qū)沒有改變。不過，距離孩子上小學(xué)還有兩三年，其中的變數(shù)還是令她有些擔(dān)憂。

　　投資百萬只為給孩子購買一套學(xué)區(qū)房，這一說法看似夸張，卻與如今港城不少剛需家庭的現(xiàn)狀極為吻合。2012年，我市下發(fā)首筆廉租房家庭購房補貼時，一位住在南城的李女士告訴筆者，她們家六口人住在80平方米的老房里一住就是十多年，只是為了讓孩子上好學(xué)校才申請了這項補貼，而12萬補貼之外，她家還要向親朋借債三十多萬，需要家里未來十七八年的積蓄才能還清。當(dāng)筆者問她這樣做是否值得時，她的回答是肯定的，“如果不花錢，兒子就要上一個年級只一個班的中學(xué)，教育質(zhì)量無法保證。”　　

        開發(fā)商   有資源，我為什么不炒作？

　　根據(jù)房產(chǎn)網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，65%以上的購房者在買房時最關(guān)注教育配套設(shè)施，53%的購房者在調(diào)查中表示能夠接受學(xué)區(qū)房的每平方米單位房價比周邊房源高千元以內(nèi)。但是，說到對于學(xué)區(qū)房劃分的信息了解，多數(shù)購房者所知寥寥，更多依靠開發(fā)商的宣傳和以往附近小區(qū)的入學(xué)情況作為參考依據(jù)。

　　這無疑給了開發(fā)商一個非常好的樓盤炒作角度。“相較于其他城市，連云港市民對于學(xué)區(qū)特別熱衷。那么，如果開發(fā)的樓盤確實具備學(xué)區(qū)資源，我以學(xué)區(qū)概念進行宣傳又有什么不對。”房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴筆者。出于這種角度考慮，很多開發(fā)商在對樓盤進行宣傳時都應(yīng)用了學(xué)區(qū)或者與學(xué)校相鄰等概念，對“學(xué)區(qū)房”概念進行宣傳。很多樓盤分批次開盤，確實也在之前滿足了家長讓孩子上名校的愿望。學(xué)區(qū)房的概念也越來越火，成為房地產(chǎn)市場上的硬通貨。

　　不過，每年的學(xué)區(qū)調(diào)整卻并非總合開發(fā)商與購房者的心意。尤其是今年，伴隨我市學(xué)區(qū)劃分遵循從以社區(qū)為單位進行劃分逐步改為按路和河流等地理標(biāo)志劃分，一批港城在建的或者已經(jīng)建成的中高檔小區(qū)原所在的學(xué)區(qū)都相應(yīng)微調(diào)，導(dǎo)致多家樓盤遭遇業(yè)主“逼宮”。

　　“蒼梧學(xué)區(qū)，實景洋房現(xiàn)房”是位于海寧東路與鳳凰大道交叉口的某樓盤的宣傳口號，不過，今年的學(xué)區(qū)調(diào)整讓該樓盤受到波及。根據(jù)調(diào)整，該樓盤的業(yè)主子女就讀小學(xué)不是蒼梧小學(xué)。“問題已經(jīng)解決了，今年這一批孩子已經(jīng)確定送進了蒼梧小學(xué)。”售樓處的工作人員告訴筆者，年年調(diào)整的學(xué)區(qū)劃分讓開發(fā)商也頗為為難，去年學(xué)區(qū)調(diào)整，他們小區(qū)就被劃漏了，最終通過多方努力讓孩子入讀蒼梧小學(xué)。今年更是按照街道劃分，整個情況發(fā)生改變。

　　相較于該樓盤，與蒼梧小學(xué)一路之隔的某樓盤也面臨相似困擾，劉姓樓盤銷售人員告訴筆者，“事實上，我們的宣傳一直都是與蒼梧小學(xué)一路之隔，并沒有提及學(xué)區(qū)的承諾，樓盤的價格也較那些承諾學(xué)區(qū)房的樓盤有一定差距。”她說。這次調(diào)整方案公布前，他們并不知情，一直按照之前的學(xué)區(qū)劃分方案進行宣傳，當(dāng)時確實是入學(xué)蒼梧小學(xué)。這次方案的調(diào)整也讓他們陷入被動。“學(xué)區(qū)調(diào)整的煩惱還在后面，這一調(diào)整勢必也會影響到我們下一步樓盤銷售。我們也不希望調(diào)整，但是我們也沒法做主。”　　

        教育部門   教育資源、生源大小年決定學(xué)區(qū)調(diào)整頻繁 

　　為什么學(xué)區(qū)頻頻調(diào)整，筆者就此咨詢新浦區(qū)教育局基建處有關(guān)負(fù)責(zé)人，她表示，港城基礎(chǔ)教育資源的數(shù)量和片區(qū)生源數(shù)量的變化決定了學(xué)區(qū)必須頻繁調(diào)整。

　　據(jù)她介紹，以蒼梧小學(xué)為例，剛剛建成的蒼梧小學(xué)是按照每年級8個班進行規(guī)劃，但是當(dāng)初招生時，由于周邊小區(qū)剛剛起步，入住人數(shù)較少，生源嚴(yán)重不足，第一年僅僅完成2個班的招生計劃。伴隨學(xué)校教育質(zhì)量不斷得到認(rèn)可，周邊小區(qū)居民入住增多，生源數(shù)量迅速激增。如今的蒼梧小學(xué)一個年級已經(jīng)接近20個班，每個班的生源數(shù)量也接近70人，嚴(yán)重超出了當(dāng)初的建校規(guī)劃，學(xué)校超負(fù)荷運行可能影響教育質(zhì)量，對學(xué)生安全看護也帶來隱患。不只是蒼梧小學(xué)，建寧小學(xué)也面臨同樣的難題，這種情況下，建立新學(xué)校勢在必行。像實驗小學(xué)的建立就是考慮到新海新區(qū)由于樓盤迅速崛起帶來的生源變化而建立的學(xué)校。而新學(xué)校的誕生自然會牽動已有教育資源的分配，周邊樓盤的學(xué)區(qū)劃分也相應(yīng)會有調(diào)整。

　　除了城市建設(shè)帶動教育擴容影響學(xué)區(qū)劃分，每年生源數(shù)量相差較大也要求學(xué)區(qū)劃分必須頻繁調(diào)整。以去年為例，這批孩子大多是2008年出生的“金豬”寶寶，由于傳統(tǒng)認(rèn)為金豬年出生的孩子吉祥，人為制造了入學(xué)“大年”，孩子扎堆入學(xué)導(dǎo)致教育資源吃緊，據(jù)基教處摸底統(tǒng)計顯示，去年入學(xué)的孩子數(shù)量較上年增加1000人，相當(dāng)于多出一個學(xué)校的孩子數(shù)量。

　　“說句實話，我們比任何人都希望能夠不變動學(xué)區(qū)，這樣我們的工作量能夠少很多，但是現(xiàn)實逼得我們不得不這樣做。”她說。如果城市在沒有新增教育資源、生源數(shù)量幅度變動不大的情況下，教育部門對于學(xué)區(qū)的劃分當(dāng)然會盡量遵循之前的方案，這或許給有些開發(fā)商帶來了宣傳機會，也讓部分購房者產(chǎn)生誤解。但是一旦新學(xué)校設(shè)立、生源分布出現(xiàn)大幅調(diào)整，之前的學(xué)區(qū)必然面臨變動。“事實上，教育部門從來只有學(xué)區(qū)概念，沒有學(xué)區(qū)房概念，因為大家都知道學(xué)區(qū)會頻繁調(diào)整，想讓一個房子永遠屬于某個學(xué)區(qū)可能性太小。”　　

       工商部門   無法做主“學(xué)區(qū)”資源就不應(yīng)以此作宣傳

　　面對學(xué)區(qū)房的調(diào)整，業(yè)主、開發(fā)商、教育主管部門各有各的苦衷，被炒作過火的“學(xué)區(qū)房”概念原來只是一紙空談，盲目的投資和片面性宣傳讓業(yè)主和開發(fā)商都受到損失。

　　那么，開發(fā)商之前的學(xué)區(qū)房宣傳廣告是否涉及虛假廣告？筆者就此咨詢了市工商局廣告處負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，虛假廣告是指廣告內(nèi)容是虛假的或者是容易引人誤解的，一是指商品宣傳的內(nèi)容與所提供的商品或者服務(wù)的實際質(zhì)量不符，二是指可能使宣傳對象或受宣傳影響的人對商品的真實情況產(chǎn)生錯誤的聯(lián)想，從而影響其購買決策的商品宣傳。這類廣告的內(nèi)容往往夸大、失實，語意模糊，令人誤解。

　　“樓盤以學(xué)區(qū)房為噱頭進行宣傳是否是虛假廣告，要根據(jù)實際情況來進行判斷。有的開發(fā)商在廣告刊登之初，其學(xué)區(qū)劃分確實與其承諾相符合，且其初衷并非欺騙消費者，那么，這一廣告宣傳就不涉及虛假廣告，而是涉及承諾因為客觀原因無法兌現(xiàn)而導(dǎo)致違約。消費者可以通過與開發(fā)商進行協(xié)商，或者訴諸法律途徑，維護自己的合法權(quán)益。”他說。

　　不過，雖然這些廣告并不一定涉及虛假廣告，但是開發(fā)商在宣傳時確實負(fù)有責(zé)任。“學(xué)區(qū)劃分是由教育部門決定，開發(fā)商無法掌握這一變動，且與樓盤開發(fā)本身并沒有關(guān)系。開發(fā)商對于樓盤的宣傳應(yīng)該集中在自己的房屋質(zhì)量、樓盤管理品質(zhì)和其價位上，大肆炒作與自己建設(shè)和努力無關(guān)的學(xué)區(qū)房概念，這一行為顯然不當(dāng)。”他說。

　　據(jù)了解，自今年7月11日起，合肥市出臺了房地產(chǎn)項目管理新政策。其中，對房地產(chǎn)廣告發(fā)布做出限制性規(guī)定，不得使用“學(xué)區(qū)房”、“名校”等內(nèi)容發(fā)布廣告，涉及學(xué)區(qū)的，應(yīng)當(dāng)將轄區(qū)教育主管部門的批復(fù)文件在商品房銷售處公示。“建議我市也應(yīng)加強相關(guān)管理，讓房屋質(zhì)量成為開發(fā)商決勝關(guān)鍵，還購房者更多理性思考和購房的空間。”他表示。