記者 黃勇娣 通訊員 項(xiàng)竹彥

  外墻脫落修繕難、物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難、老舊電梯更新難、小區(qū)停車難……這些物業(yè)治理的難題，考驗(yàn)城市基層治理智慧與水平。日前，金山區(qū)發(fā)布《金山區(qū)黨建引領(lǐng)小區(qū)物業(yè)治理“六力提升”專項(xiàng)行動方案》，通過切實(shí)提升居民區(qū)黨組織的引領(lǐng)力、居委會的自治力、業(yè)委會的履職力、物業(yè)企業(yè)的服務(wù)力、職能部門的協(xié)同力、體系機(jī)制的保障力，積極探索物業(yè)治理有效途徑，力爭以最快速度、最大限度把物業(yè)治理中的民生小事解決在源頭，進(jìn)一步顯著增強(qiáng)群眾滿意度和幸福感。

  調(diào)物業(yè)費(fèi)，從“服務(wù)先行”切入

  老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)用偏低，是當(dāng)前物業(yè)治理普遍面臨的棘手問題。據(jù)了解，金山區(qū)目前共有274個(gè)住宅小區(qū)，全區(qū)住宅物業(yè)費(fèi)均價(jià)約為每月1.18元/平方米。其中，低于每月1元/平方米的小區(qū)有167個(gè)。

  位于金山區(qū)山陽鎮(zhèn)的三島龍洲苑小區(qū)，是一個(gè)建成20年的老舊小區(qū)，共有住戶1252戶，常住人口2955人，物業(yè)費(fèi)多年維持在“多層每月0.75元/平方米、高層每月1.245元/平方米”的較低水平。如何打破物業(yè)管理持續(xù)性的運(yùn)營困境？服務(wù)先行，成為破局的切入口。

  契機(jī)出現(xiàn)在2023年，在舊房修繕這一重要窗口期，居民區(qū)黨總支成功開啟老舊電梯換新工程。居民區(qū)黨總支牽頭建立“三駕馬車+居民代表”協(xié)同共治格局，創(chuàng)新構(gòu)建“項(xiàng)目改造資金+維修基金+業(yè)主自籌”資金籌措方案，根據(jù)每個(gè)樓道每個(gè)樓層的不同情況，確定了每戶樓道居民的分?jǐn)偨痤~，同時(shí)設(shè)立專項(xiàng)賬戶，資金管理全流程公開透明，讓居民可以對每一筆錢進(jìn)行查賬。

  如今，小區(qū)內(nèi)的31臺電梯全部煥然一新，惠及居民868戶。同時(shí)，根據(jù)居民合理建議，小區(qū)還統(tǒng)籌實(shí)施了3個(gè)綠化休閑區(qū)景觀優(yōu)化工程，科學(xué)配置15套全民健身器械，系統(tǒng)性升級155個(gè)安防監(jiān)控點(diǎn)位等。

  這些讓居民切實(shí)感受到了居住環(huán)境的提升，對物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)的抵觸態(tài)度逐漸松動。在此基礎(chǔ)上，居民區(qū)黨總支牽頭召開物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)工作會議，“三駕馬車”共同參與商討，積極推行清單管理機(jī)制，廣泛收集居民反饋的各類物業(yè)服務(wù)意見建議，形成問題清單，并及時(shí)反饋給物業(yè)公司，督促其積極整改。針對“物業(yè)費(fèi)為什么調(diào)”“怎么調(diào)”，居委會還制作形成《物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)問答》，在線上線下營造積極的調(diào)價(jià)氛圍。針對部分不同意見，組織業(yè)委會成員、物業(yè)管理人員以及樓組長、網(wǎng)格長上門走訪宣傳，耐心解釋、消除顧慮，取得理解和支持。

  最終，在各方不懈努力下，小區(qū)物業(yè)費(fèi)被成功上調(diào)至“多層每月1.05元/平方米、高層每月1.545元/平方米”，于今年1月起正式執(zhí)行。居民區(qū)黨總支書記、居委會主任沈欽慧發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)上調(diào)之后，主動繳納物業(yè)費(fèi)的居民反而增多了，物業(yè)費(fèi)相關(guān)投訴實(shí)現(xiàn)清零，充分說明“合理調(diào)價(jià)，有利于保障物業(yè)企業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、維護(hù)業(yè)主的長遠(yuǎn)利益”。

  這并非個(gè)例。當(dāng)前，金山區(qū)正在推動實(shí)施“六力提升”專項(xiàng)行動，積極開展物業(yè)服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”行動。接下來，金山區(qū)房管局將積極指導(dǎo)屬地街鎮(zhèn)做好對小區(qū)調(diào)價(jià)的指導(dǎo)工作，合理安排時(shí)間節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，通過定期排摸低價(jià)低質(zhì)、質(zhì)價(jià)背離的小區(qū)情況，抓住物業(yè)服務(wù)合同期滿選聘、舊住房更新改造等窗口期推進(jìn)物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)工作，推廣逐年梯度調(diào)整方式，持續(xù)提升物業(yè)管理的服務(wù)力。據(jù)悉，這幾年，金山全區(qū)已有36個(gè)小區(qū)實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)成功調(diào)價(jià)，調(diào)價(jià)幅度在每月0.3元/平方米以內(nèi)。

  修繕外墻，辦法總比問題多

  近年來，高層住宅“外墻脫落”的報(bào)道屢見不鮮，但順利解決這一修繕難題的案例卻少之又少。金山衛(wèi)鎮(zhèn)的御景龍庭小區(qū)是如何在短期內(nèi)啃下了這個(gè)“硬骨頭”？

  御景龍庭小區(qū)建于十多年前，其中高層、多層、別墅等多種房型混合。當(dāng)年，小區(qū)的高層住宅因工藝上的先天缺陷，陷入外墻脫落的困擾，雖經(jīng)多次局部修補(bǔ)，卻始終未能根除隱患。去年9月臺風(fēng)來臨，6棟高層樓棟接連發(fā)生9起外墻脫落事故，16輛停于樓下的汽車受損，居民的生命財(cái)產(chǎn)安全受到嚴(yán)重威脅。為此，東門居民區(qū)黨總支第一時(shí)間在危險(xiǎn)區(qū)設(shè)置了警戒線和垂直防護(hù)欄，并于去年11月啟動房屋修繕項(xiàng)目。但擺在眼前的，是三座“大山”：修繕工程預(yù)算超千萬元，遠(yuǎn)超小區(qū)維修基金承載能力，同時(shí)，修繕方案制定、居民協(xié)調(diào)動員也存在很大難度，這讓金山衛(wèi)鎮(zhèn)東門居民區(qū)黨總支書記王燕“壓力山大”。

  再困難也得迎難而上。經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)細(xì)致評估，東門居民區(qū)黨總支確定了“分類修護(hù)”策略，即對破損嚴(yán)重的東西外墻進(jìn)行全面整修，對相對完好的南北外墻采取點(diǎn)位修復(fù)，并優(yōu)先啟動3棟問題最突出的高層修繕工作，3棟的維修費(fèi)用可壓縮至250萬元。在資金籌措方面，經(jīng)過反復(fù)研討與多方協(xié)調(diào)，形成了“60%維修基金+40%社會募集”的方案。

  為推動項(xiàng)目順利落地，在黨建引領(lǐng)下，居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司“三駕馬車”協(xié)同發(fā)力，接連召開了無數(shù)場動員協(xié)調(diào)會，相關(guān)業(yè)主代表被邀請全程參與項(xiàng)目決策。為凝聚居民共識，業(yè)主代表主動撰寫倡議書，自發(fā)開展群眾動員工作，具備專業(yè)知識的業(yè)主也積極投身其中，為方案制定建言獻(xiàn)策。經(jīng)過不懈努力，今年5月，修繕方案在居民意見征詢中一次性通過。目前，項(xiàng)目已進(jìn)入最后的籌備階段，預(yù)計(jì)將于近期正式啟動，3個(gè)月后竣工。

  “以前，面對各種難題，總感覺我們在‘單打獨(dú)斗’，如今全區(qū)開展‘六力提升’專項(xiàng)行動，上級部門牽頭推進(jìn)，各職能部門也非常重視、主動指導(dǎo)，更好地幫助我們高效開展各方面的工作。”王燕感嘆。

  當(dāng)前，金山區(qū)正以“六力提升”為引擎，推動區(qū)級職能部門資源力量下沉，用好區(qū)級部門賦能網(wǎng)格治理“三張清單”，建立賦能小區(qū)物業(yè)治理“三單式”服務(wù)機(jī)制，以“法定職責(zé)必須為”清單明確職能部門法定職責(zé)，以“自我加壓主動為”清單統(tǒng)籌下沉部門政策資源和服務(wù)資源，以“基層吹哨及時(shí)為”清單匹配下沉資源，并根據(jù)社區(qū)治理訴求動態(tài)更新，助力解決“三跨”難題，確保問題處置“一次上門、多方會診、綜合施策”，為建設(shè)更加美好和諧的社區(qū)持續(xù)發(fā)力。

  全覆蓋評價(jià)物業(yè)，優(yōu)勝劣汰

  遭遇“外墻脫落”煩惱的，還有石化街道的合生小區(qū)。但這個(gè)小區(qū)的解決之道，又有不同。

  合生小區(qū)三期于2017年底交房。然而從2018年開始，7棟高層外墻便逐漸顯現(xiàn)出空鼓、小面積脫落問題，后來逐漸惡化為大面積脫落。居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司多次向開發(fā)商反映并請求維修，但開發(fā)商僅進(jìn)行了局部修補(bǔ)，交房兩年后，更是以“已過質(zhì)保期”為由拒絕維修。關(guān)鍵時(shí)刻，在居民區(qū)黨組織的引領(lǐng)下，居委會、業(yè)委會與物業(yè)公司“三駕馬車”迅速形成合力，通過前期逐戶走訪排摸、多輪居民座談，達(dá)成共識，依法啟動訴訟程序。歷經(jīng)兩年多的持續(xù)攻堅(jiān)，在多方通力協(xié)作下，由開發(fā)商履行外墻修復(fù)責(zé)任，2024年11月底，合生小區(qū)外墻修復(fù)工程正式竣工，成功消除居民的心頭大患。

  據(jù)悉，石化街道轄區(qū)有46個(gè)住宅小區(qū)，大多建于20世紀(jì)七八十年代，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施普遍老化，物業(yè)管理水平亟待提高。今年，石化街道以“物業(yè)提升年”為主題開展一系列活動，進(jìn)一步破解住宅小區(qū)物業(yè)管理難題、提升物業(yè)服務(wù)效能。比如，2月開展黨建引領(lǐng)“三駕馬車”協(xié)同運(yùn)作推進(jìn)會，3月開展售后公房物業(yè)重點(diǎn)問題協(xié)商坊，4月開展商品房物業(yè)重點(diǎn)問題協(xié)商坊，5月開展“物業(yè)費(fèi)質(zhì)價(jià)雙提升”石化街道物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)專題討論會等，整合力量、集中攻堅(jiān)，有效解決居民關(guān)心的問題，形成可復(fù)制、可推廣的社區(qū)治理經(jīng)驗(yàn)。今年1至5月，石化街道物業(yè)類熱線工單物業(yè)管理類滿意度為82.8分，滿意度同比上升3.06%。

  針對老舊小區(qū)眾多、物業(yè)隊(duì)伍專業(yè)度參差不齊等治理難點(diǎn)，石化街道還將開展“業(yè)委會圓桌交流會”，組織住宅小區(qū)業(yè)委會成員參加政策培訓(xùn)，通過交流工作中碰到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、堵點(diǎn)問題，加深對政策法規(guī)的學(xué)習(xí)理解，同時(shí)將開展“物業(yè)技能大比拼”，組織轄區(qū)內(nèi)物業(yè)從業(yè)人員開展技能大賽，進(jìn)一步提升日常管理服務(wù)水平，為老舊小區(qū)治理注入新動能。

  據(jù)了解，在“六力提升”專項(xiàng)行動中，金山區(qū)將指導(dǎo)業(yè)委會建立健全工作規(guī)則和管理制度，規(guī)范業(yè)委會決策程序和日常運(yùn)作，加強(qiáng)對業(yè)委會成員的教育培訓(xùn)，同時(shí)持續(xù)開展“滿鑫物業(yè)”管理評價(jià)，深化物業(yè)“五查”，即小區(qū)日常查、企業(yè)雙周查、街鎮(zhèn)月查、區(qū)級抽查、市級督查和信用記分機(jī)制，每月完成街鎮(zhèn)全覆蓋評價(jià)，每季度完成區(qū)級全覆蓋評價(jià)。對于信用評價(jià)低的企業(yè)，納入約談并督促整改，逐步淘汰一批小散弱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，推動物業(yè)行業(yè)優(yōu)勝劣汰、提質(zhì)增效，為居民打造更優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境。