記者 黃勇娣 通訊員 項竹彥

  外墻脫落修繕難、物業(yè)費調價難、老舊電梯更新難、小區(qū)停車難……這些物業(yè)治理的難題，考驗城市基層治理智慧與水平。日前，金山區(qū)發(fā)布《金山區(qū)黨建引領小區(qū)物業(yè)治理“六力提升”專項行動方案》，通過切實提升居民區(qū)黨組織的引領力、居委會的自治力、業(yè)委會的履職力、物業(yè)企業(yè)的服務力、職能部門的協(xié)同力、體系機制的保障力，積極探索物業(yè)治理有效途徑，力爭以最快速度、最大限度把物業(yè)治理中的民生小事解決在源頭，進一步顯著增強群眾滿意度和幸福感。

  調物業(yè)費，從“服務先行”切入

  老舊小區(qū)物業(yè)費用偏低，是當前物業(yè)治理普遍面臨的棘手問題。據(jù)了解，金山區(qū)目前共有274個住宅小區(qū)，全區(qū)住宅物業(yè)費均價約為每月1.18元/平方米。其中，低于每月1元/平方米的小區(qū)有167個。

  位于金山區(qū)山陽鎮(zhèn)的三島龍洲苑小區(qū)，是一個建成20年的老舊小區(qū)，共有住戶1252戶，常住人口2955人，物業(yè)費多年維持在“多層每月0.75元/平方米、高層每月1.245元/平方米”的較低水平。如何打破物業(yè)管理持續(xù)性的運營困境？服務先行，成為破局的切入口。

  契機出現(xiàn)在2023年，在舊房修繕這一重要窗口期，居民區(qū)黨總支成功開啟老舊電梯換新工程。居民區(qū)黨總支牽頭建立“三駕馬車+居民代表”協(xié)同共治格局，創(chuàng)新構建“項目改造資金+維修基金+業(yè)主自籌”資金籌措方案，根據(jù)每個樓道每個樓層的不同情況，確定了每戶樓道居民的分攤金額，同時設立專項賬戶，資金管理全流程公開透明，讓居民可以對每一筆錢進行查賬。

  如今，小區(qū)內的31臺電梯全部煥然一新，惠及居民868戶。同時，根據(jù)居民合理建議，小區(qū)還統(tǒng)籌實施了3個綠化休閑區(qū)景觀優(yōu)化工程，科學配置15套全民健身器械，系統(tǒng)性升級155個安防監(jiān)控點位等。

  這些讓居民切實感受到了居住環(huán)境的提升，對物業(yè)費調價的抵觸態(tài)度逐漸松動。在此基礎上，居民區(qū)黨總支牽頭召開物業(yè)費調價工作會議，“三駕馬車”共同參與商討，積極推行清單管理機制，廣泛收集居民反饋的各類物業(yè)服務意見建議，形成問題清單，并及時反饋給物業(yè)公司，督促其積極整改。針對“物業(yè)費為什么調”“怎么調”，居委會還制作形成《物業(yè)費調價問答》，在線上線下營造積極的調價氛圍。針對部分不同意見，組織業(yè)委會成員、物業(yè)管理人員以及樓組長、網(wǎng)格長上門走訪宣傳，耐心解釋、消除顧慮，取得理解和支持。

  最終，在各方不懈努力下，小區(qū)物業(yè)費被成功上調至“多層每月1.05元/平方米、高層每月1.545元/平方米”，于今年1月起正式執(zhí)行。居民區(qū)黨總支書記、居委會主任沈欽慧發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費上調之后，主動繳納物業(yè)費的居民反而增多了，物業(yè)費相關投訴實現(xiàn)清零，充分說明“合理調價，有利于保障物業(yè)企業(yè)提供更優(yōu)質的服務、維護業(yè)主的長遠利益”。

  這并非個例。當前，金山區(qū)正在推動實施“六力提升”專項行動，積極開展物業(yè)服務“質價相符、優(yōu)質優(yōu)價”行動。接下來，金山區(qū)房管局將積極指導屬地街鎮(zhèn)做好對小區(qū)調價的指導工作，合理安排時間節(jié)點，加強統(tǒng)籌協(xié)調，通過定期排摸低價低質、質價背離的小區(qū)情況，抓住物業(yè)服務合同期滿選聘、舊住房更新改造等窗口期推進物業(yè)費調價工作，推廣逐年梯度調整方式，持續(xù)提升物業(yè)管理的服務力。據(jù)悉，這幾年，金山全區(qū)已有36個小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)費成功調價，調價幅度在每月0.3元/平方米以內。

  修繕外墻，辦法總比問題多

  近年來，高層住宅“外墻脫落”的報道屢見不鮮，但順利解決這一修繕難題的案例卻少之又少。金山衛(wèi)鎮(zhèn)的御景龍庭小區(qū)是如何在短期內啃下了這個“硬骨頭”？

  御景龍庭小區(qū)建于十多年前，其中高層、多層、別墅等多種房型混合。當年，小區(qū)的高層住宅因工藝上的先天缺陷，陷入外墻脫落的困擾，雖經多次局部修補，卻始終未能根除隱患。去年9月臺風來臨，6棟高層樓棟接連發(fā)生9起外墻脫落事故，16輛停于樓下的汽車受損，居民的生命財產安全受到嚴重威脅。為此，東門居民區(qū)黨總支第一時間在危險區(qū)設置了警戒線和垂直防護欄，并于去年11月啟動房屋修繕項目。但擺在眼前的，是三座“大山”：修繕工程預算超千萬元，遠超小區(qū)維修基金承載能力，同時，修繕方案制定、居民協(xié)調動員也存在很大難度，這讓金山衛(wèi)鎮(zhèn)東門居民區(qū)黨總支書記王燕“壓力山大”。

  再困難也得迎難而上。經專業(yè)機構細致評估，東門居民區(qū)黨總支確定了“分類修護”策略，即對破損嚴重的東西外墻進行全面整修，對相對完好的南北外墻采取點位修復，并優(yōu)先啟動3棟問題最突出的高層修繕工作，3棟的維修費用可壓縮至250萬元。在資金籌措方面，經過反復研討與多方協(xié)調，形成了“60%維修基金+40%社會募集”的方案。

  為推動項目順利落地，在黨建引領下，居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司“三駕馬車”協(xié)同發(fā)力，接連召開了無數(shù)場動員協(xié)調會，相關業(yè)主代表被邀請全程參與項目決策。為凝聚居民共識，業(yè)主代表主動撰寫倡議書，自發(fā)開展群眾動員工作，具備專業(yè)知識的業(yè)主也積極投身其中，為方案制定建言獻策。經過不懈努力，今年5月，修繕方案在居民意見征詢中一次性通過。目前，項目已進入最后的籌備階段，預計將于近期正式啟動，3個月后竣工。

  “以前，面對各種難題，總感覺我們在‘單打獨斗’，如今全區(qū)開展‘六力提升’專項行動，上級部門牽頭推進，各職能部門也非常重視、主動指導，更好地幫助我們高效開展各方面的工作。”王燕感嘆。

  當前，金山區(qū)正以“六力提升”為引擎，推動區(qū)級職能部門資源力量下沉，用好區(qū)級部門賦能網(wǎng)格治理“三張清單”，建立賦能小區(qū)物業(yè)治理“三單式”服務機制，以“法定職責必須為”清單明確職能部門法定職責，以“自我加壓主動為”清單統(tǒng)籌下沉部門政策資源和服務資源，以“基層吹哨及時為”清單匹配下沉資源，并根據(jù)社區(qū)治理訴求動態(tài)更新，助力解決“三跨”難題，確保問題處置“一次上門、多方會診、綜合施策”，為建設更加美好和諧的社區(qū)持續(xù)發(fā)力。

  全覆蓋評價物業(yè)，優(yōu)勝劣汰

  遭遇“外墻脫落”煩惱的，還有石化街道的合生小區(qū)。但這個小區(qū)的解決之道，又有不同。

  合生小區(qū)三期于2017年底交房。然而從2018年開始，7棟高層外墻便逐漸顯現(xiàn)出空鼓、小面積脫落問題，后來逐漸惡化為大面積脫落。居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司多次向開發(fā)商反映并請求維修，但開發(fā)商僅進行了局部修補，交房兩年后，更是以“已過質保期”為由拒絕維修。關鍵時刻，在居民區(qū)黨組織的引領下，居委會、業(yè)委會與物業(yè)公司“三駕馬車”迅速形成合力，通過前期逐戶走訪排摸、多輪居民座談，達成共識，依法啟動訴訟程序。歷經兩年多的持續(xù)攻堅，在多方通力協(xié)作下，由開發(fā)商履行外墻修復責任，2024年11月底，合生小區(qū)外墻修復工程正式竣工，成功消除居民的心頭大患。

  據(jù)悉，石化街道轄區(qū)有46個住宅小區(qū)，大多建于20世紀七八十年代，小區(qū)基礎設施普遍老化，物業(yè)管理水平亟待提高。今年，石化街道以“物業(yè)提升年”為主題開展一系列活動，進一步破解住宅小區(qū)物業(yè)管理難題、提升物業(yè)服務效能。比如，2月開展黨建引領“三駕馬車”協(xié)同運作推進會，3月開展售后公房物業(yè)重點問題協(xié)商坊，4月開展商品房物業(yè)重點問題協(xié)商坊，5月開展“物業(yè)費質價雙提升”石化街道物業(yè)費調價專題討論會等，整合力量、集中攻堅，有效解決居民關心的問題，形成可復制、可推廣的社區(qū)治理經驗。今年1至5月，石化街道物業(yè)類熱線工單物業(yè)管理類滿意度為82.8分，滿意度同比上升3.06%。

  針對老舊小區(qū)眾多、物業(yè)隊伍專業(yè)度參差不齊等治理難點，石化街道還將開展“業(yè)委會圓桌交流會”，組織住宅小區(qū)業(yè)委會成員參加政策培訓，通過交流工作中碰到的熱點、難點、堵點問題，加深對政策法規(guī)的學習理解，同時將開展“物業(yè)技能大比拼”，組織轄區(qū)內物業(yè)從業(yè)人員開展技能大賽，進一步提升日常管理服務水平，為老舊小區(qū)治理注入新動能。

  據(jù)了解，在“六力提升”專項行動中，金山區(qū)將指導業(yè)委會建立健全工作規(guī)則和管理制度，規(guī)范業(yè)委會決策程序和日常運作，加強對業(yè)委會成員的教育培訓，同時持續(xù)開展“滿鑫物業(yè)”管理評價，深化物業(yè)“五查”，即小區(qū)日常查、企業(yè)雙周查、街鎮(zhèn)月查、區(qū)級抽查、市級督查和信用記分機制，每月完成街鎮(zhèn)全覆蓋評價，每季度完成區(qū)級全覆蓋評價。對于信用評價低的企業(yè)，納入約談并督促整改，逐步淘汰一批小散弱物業(yè)服務企業(yè)，推動物業(yè)行業(yè)優(yōu)勝劣汰、提質增效，為居民打造更優(yōu)質的居住環(huán)境。